GGPoker(ggn666.com)
北京怀柔黄花城长城水库现瀑布景观
大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”#%#，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期#*%#。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后%@#*，在新一轮政策潮中%#%%，“以旧换新”作为“去库存”的新举措*%@%@，几乎成为各地的“标配”##。
据不完全统计#%#%*，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策#%，大湾区也已有6城“官宣”入局***%#，其他城市也在积极探索实施**@@。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策#*%%%，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市矦*%#。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*%@#。
5月15日起@@，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动%****。记者从花都房地产行业协会获悉##@，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单*@。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议%#%，并且交了新房定金#@%。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍**%，当天反馈比较理想%%*@，“相信后续效果会不错”*#@#。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”%%，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)#**%。
4月30日##%，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”*@*#，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措**。
广东多城“官宣”入局*#@。3月1日@%%#，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动#%*%，以惠城区为试点#%*。
4月23日%**@%，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知##@#@，在一线城市中首个落地“以旧换新”%%#@#。
4月30日%*@，中山6个部门联合发布措施@#，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”%%#@@。同日@*@##，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》%@*@，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施%%*。
5月13日%@@，佛山发布13条房地产新政%@，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”*%。
可以看出@@，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%*。也有多地虽未“官宣”#@#@，但也正探索实施%*。比如在江门*#%@，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股@%，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”@@*#*。博富控股总裁助理李秀清介绍@@@@，目前两个项目成交约20套%%@#，咨询客户过千组@*@*@，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的@#@@@。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示%%*#，截至目前*@，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”%#*@%，并且预计还将有更多城市加入**#@#。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍@%%#*，目前住房“以旧换新”主要有四种模式@@*。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)@***，由房企、中介机构、换房人共同完成%#*。换房人认购房企新房并优先锁定*#%，同时中介机构帮助业主优先出售旧房#@#@。若一定期限内旧房售出#@%%，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出%#*@*，则房企退还新建商品住房认购金*%%*。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式**%@@。从全国范围内来看%@，目前##%，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式@*%。
二是房企收购模式@#%@，房企按照评估价格收购换房人的二手房*#，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款@*@。比如在珠海*#@，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”*%，直接收购存量二手房以促成新房交易%#@#@。
三是政府收购模式#@%，即由政府或委托的国企按规定收购二手房@%@#。比如较早推出“以旧换新”的郑州*#%@，由郑州城市发展集团为主体*@，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房@*%，同时换房者选购平台房源库中的新房@@*。还有一些地方特色的延伸*%#%#，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”@*%@，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租*%，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金%%*@，并将其全部用于购买商品房%@*，无需卖房即可换新@#%%*。
四是政府补贴模式%%，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴##*。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴@##。
目前来看#*%，三方联动是各个城市主推的模式##%##，由于是基于市场自发行为***#，房企的资金压力蠤@。腋菀兹美环空吆椭薪榛�*@。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式@%@，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适#@*@@。”李秀清介绍@**，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小*@@*#。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出*%*#，这一模式主要面临二手房市场调整压力**，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位*%%，换房人无法快速售出二手房#*@%，交易周期过长@%，不一定能促成“以旧换新”#**。
房企收购模式暂时只有少数企业开展@*%，由于新房选择的局限性较大**#，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高#%@#@，比如要求一定楼龄、位于较好地段等@%#@，惠及面不广@%*。
政府或国企收购模式%#@*%，由于信用背书受到欢迎%##@%。但财政负担较大**#%#，收购规模有限@#@@#，如郑州试点收购500套、南京收购2000套#*%，面对庞大的二手房挂牌量@@#*#，显得杯水车薪#*#@@。另外还需考虑资金平衡@#，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等%#**，都存在资金平衡、盈亏的考验*#*。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向@#，避免闲置空置%**。对于保障性住房筹建压力较大的城市*@**%，有条件可以采取该模式*##%@。”罗异铿说#@*@#，而政府补贴模式@#@%，目前一般仅在非一线城市实施@%%@*，大部分城市的补贴力度也相对较小%@%。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进#@%，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前***%*，住房“以旧换新”处于起步阶段%#@#*，实施时间较短#*%#%，并且不少地方仍待出台具体实施细则%*#。但无论哪种“以旧换新”模式%@*@，都是一场多方博弈#@@#，一些共性问题亟待解决%#@*%。
一方面##@，需要多方合力推进%%%@@。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多%#%，单靠政府或市场的力量都十分有限*#*%#，需要政府、企业、业主多方合力推进*#@。”罗异铿提醒*%。因此@#，未来的“以旧换新”也需要因地制宜%*@*，多种模式相结合%@@@，以产生更大效果%@*%#。
另一方面%%*%#，“以旧换新”既关联着刚需买家@%@*%，也关联换房卖家@%@@，是一场“双向奔赴”**#，需要考虑更多细节和诚意%#%**。例如在政策层面进行完善和监督@*#。扩大政策覆盖面@@#%，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘%%@@，换房人选择较少#@#@#。在促成交易方面@@#，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策###*#。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出@***%，政府还应制定规则*@，确保各项优惠政策能落地@**，比如契税减免、中介费减免等@*。同时**@@，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用*@，让业主放心地参与到“以旧换新”中@*。另外*%%，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台@%@。而对于参与的房企、国企等来说*%%*#，首先要拿出有品质的房源##*@#，此前有部分地方新房房源品质较低##，甚至被认为是售不出的“边角料”#%**#。
同时@*%@*，需要适当延长置换时间*##@。“以旧换新”规则下@@#*，对旧房售出有约定时限#%#@@，但当前销售时间均较长#*%@@。“我们在实际操作中发现*#@@#，例如有些房主对旧房的心理价位很高@@@，一直难以成交@#，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限@@，延长到半年左右%*%@*。”李秀清说#%#*%。另外%%%%，也要确保参与的楼盘能正常交付#%#*，并且对认购的定金要加强监管*#，对于未能完成“以旧换新”的业主#%，要能够按约定正常退还@%@。
多位专家指出#@，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”*%，要更精细化、接地气#%##*，尽可能满足各方诉求%%，才能落地见效#@%%。（南方日报）