58家上市物企成绩单：谁盈利？谁亏损？

　　2023年行业整体呈现营收增幅放缓、增收不增利、加强现金流管理等特点

　　上市物企2023年年报披露已经结束%*%@，营收盈利表现如何？新京报根据中指研究院统计的58家上市物企数据进行了纵向、横向的对比分析%@*@%，整体来看###@*，2023年行业呈现营收增幅放缓、增收不增利、部分企业亏损、加强现金流管理等特点**@。

　　上市物企盈利下降背后有哪些原因？对于业绩改善*@，企业有哪些措施可用？

　　“碧万绿”收入位列前三

　　从营收规模来看%#，2023年##，物管行业呈现明显分化的特点@@*。

　　据中指研究院统计数据显示@#@@%，58家上市物企中#*@#@，第一名碧桂园服务营收超过400亿元@#*@*，最后一名仅3.4亿元*@#@%，为中天服务#*。

　　头部企业优势明显*@*@，“碧万绿”取得收入的前三名@*@#。其中#*##，2023年%#%#，碧桂园服务实现营收426.1亿元*#，同比增长3%**%#，营收规模排名第一#%。其次是万物云*@%，实现总收入约332亿元@#%#，同比增长10.2%@@*##。第三是绿城服务#*@*#，收入173.9亿元%%@，同比增长17.08%@*。不过%@，对比来看%#**，第三名与前两名差距较大@%%%*。

　　第二梯队的物企##，收入规模在100亿元-160亿元%#，阵营内差距较小**。其中@@%，雅生活收入154.4亿元##，保利物业150.6亿元#*##，华润万象生活147.7亿元#*，中海物业130.5亿元#%，恒大物业124.9亿元@@@#。

　　规模在50亿元-100亿元的物业企业有4家@*，分别为世茂服务、融创服务、永升服务、新城悦服务*@*。

　　最后一梯队物企收入规模在10亿元以下%*，共17家#@##*，其中兴业物联、众安智慧生活、祈福生活服务、烨星集团、德商产投服务、中天服务的收入在3亿元左右#@。

　　从上市物企营收增速来看**@，2023年回落明显*%@*%。克而瑞数据显示@#%*#，2023年#@#，57家上市物企营业收入总值为2784.40亿元@%，均值为48.85亿元*@*#，同比增长14.34%@%，增速较上年同期下降4.7个百分点%#%。

　　亿翰智库统计的2023年54家物企披露总营收为2718.97亿元%%%，同比增长8.6%@**%%，增速较2022年同期的27.5%下滑了约18.9个百分点##@%，下滑幅度整体较大*@。

　　对于收入增速下滑原因%*，亿翰智库分析@#，一方面是受到地产开发下行影响@**%，增量市场交付有所减少*%*，另一方面是物企从重规模进入重质量阶段；此外@%，增值服务收入也有所减少@%，同样受上游房地产企业影响#*，物企主动缩减非业主增值服务收入*%*，同时业主增值服务开展并不如设想中的顺利#%@%#。

　　具体来看%*%@，中指研究院统计的58家上市物企中%#%*%，44家营收实现同比增长*@*#%，14家出现下降##%#@。增幅排在第一的是建发物业*%%*@，同比增长55.83%；其次是滨江服务*%#，增幅41.69%；第三是苏新服务%%%#，增幅35.73%@%@#%。

　　降幅排在最后三位的是祈福生活服务、建业新生活、荣万家%%@，分别同比下降9.88%、9.64%、9.08%#@@#。值得关注的是*%@*，规模排名靠前的世茂服务、融创服务*@，营收也出现下降@#。世茂服务营收82.03亿元*@*，同比下降5.03%；融创服务营收70.09亿元#@，同比下降1.64%@@@*@。此外@@，收入规模排在前20名的金科服务、合景悠活、远洋服务**%#，营收也都出现下滑%@@。

　　行业整体增收不增利

　　从盈利表现来看##，2023年物管行业整体是增收不增利@***，部分企业不仅利润下降*%，还出现亏损%*@。

　　58家上市物企中*%#%%，49家实现盈利@*，9家处于亏损状态#%*%#。其中*@，华润万象生活以29.43亿元的净利润排名第一；其次是万物云%#，净利润20.36亿元；净利润超过10亿元的还有恒大物业、保利物业、中海物业@%*@。净利润前十名的还有招商积余、绿城服务、雅生活服务、建发物业、永升服务@##，利润规模在5.2亿-7.5亿元#@。

　　9家亏损物企分别是烨星集团、正荣服务、浦江中国、朗诗绿色生活、时代邻里、融创服务、佳兆业美好、建业新生活、金科服务*##*。其中金科服务亏损最多*%@%，其次是建业新生活、佳兆业美好%%%%。

　　年报显示#*%，2023年%%，金科服务净亏损9.82亿元@*%#，归母净亏损9.51亿元#%*#。建业新生活亏损约5.78亿元###，2022年同期为5.71亿元；归属于公司股东的年内亏损约5.74亿元*****，2022年同期为5.62亿元%#。

　　从净利润同比增速来看*@*，58家物企中@%，刨除9家亏损企业#@，28家企业净利润同比增长@%，21家同比下降*@*@。其中@%#%@，增速最高的是建发物业#*%，净利润5.47亿元%@%，同比增长117.79%；其次是第一服务控股%#，净利润7015万元*#%#@，同比增长38.78%；第三是华润万象生活%**@，同比增长32.96%@%%#。

　　净利润同比负增长的有众安智慧生活、永升服务、星悦康旅、兴业物联、卓越商企服务、东原仁知服务、碧桂园服务等%%%#%。其中@*#，世茂服务降幅最大#@@#，净利润3.17亿元*@#，同比下降136.13%；其次是鑫苑服务*#，同比下降108.41%；另外#*@%%，弘阳服务同比下降84.83%@@#%%。

　　对于下降原因#@，弘阳服务称%%@%@，由于地产行业市场环境的不利影响*#*，特别是地产开发项目服务需求的减少和非业主增值服务收入的降低%@*，非业主增值服务收入在报告期内从2022年的约1.25亿元大幅降至6690万元@%@，降幅高达46.3%##@%。

　　整体来看%%#*，2023年%%%#@，上市物企增长质量有待提高%@#。从行业层面来看@%@，亿翰智库统计的54家物企净利润总额约为157.16亿元#*，同比增长6.8%#*，利润增速并未跑赢营收增速#**。其中##*，共24家物企出现毛利润下滑#%@。

　　利润下滑背后的原因是什么？深圳恒赛福科技有限公司、深圳恒车通停车服务有限公司董事长唐学斌表示#%%*#，物业企业2023年利润下降@*@，其实不是物业公司本身的问题#%@，而是以往物业公司所谓的盈利是不真实的%@，2023年只不过是逐步回到真实的状态%*@*#，当然#@*，也有一些物业企业进行了大量收并购#%#*#，但实际上并没有完成所收购企业的融合#*##@，或者未能真正达到原来的收购预期##%*%，导致大量计提商誉减值%#，这方面也是影响物业公司利润的一个方面##。此外%@#，还有一些物业公司和地产公司在资金、损失方面牵扯不清##*@@，这也导致了利润下降%%，而这可能是一个短时的现象#@%。

　　此外***%，从盈利水平来看@*##，过半上市物企毛利率同比下降@@%。中指研究院统计的58家物企中%@%#，平均增速为-1.45%#@@，其中@#，19家同比增幅为正%***，39家增幅为负##，典型的增收不增利##*@*。具体来看%#，降幅最大的是德商产投服务**#，毛利率为26.84%%*%，同比下降8.58个百分点；其次是荣万家*%，毛利率24.94%*%%，同比下降6.95个百分点#%**。

　　亿翰智库称@@，从利润率角度来看@@*@，上市物企毛利率、净利率均出现一定程度的下跌@#*，2023年平均毛利率约为20.25%%**，较2022年的22.92%下降约2.7个百分点@##%，净利率以及归母净利率相对保持稳定@%@%*。

　　万物云董事长朱保全认为@%*，当下#*，很多企业毛利下滑*@@，其实就是财务报表的一次清洗*@*，过去来自于关联单位的业务比例高*@%，毛利也高@%@，关联收入比例下降了%%，毛利自然下降了#*。

　　对于盈利水平的下降%*#，深圳市物业管理行业协会秘书长张红喜总结以下几点原因：新入伙项目减少；成本逐年上升#%#**，但调价相当困难；与开发商有关的非业主增值服务大幅降低；老旧小区、“三供一业”(供水、供电、供热及物业管理)以及城市服务等低毛利业务占比上升%@#*。

　　减值拨备致利润“失血”

　　值得关注的是#%**，上市物企业绩大幅缩水背后的一个主要原因%#*，是对于关联企业的减值拨备*#**#。受地产开发流动性危机影响@#%，关联方应收款风险上升%*@%#，这些物企对应收款等进行大额减值拨备#####。

　　对于利润下降%%@，碧桂园服务解释的第一个原因就是关联方贸易应收款减值拨备*#。其称#%##*，出于谨慎性原则@@%，已就关联方所欠的贸易应收款项进行计提减值拨备约18亿至23亿元；对公司的商誉及其他无形资产减值计提约14亿至18亿元%@***。

　　建业新生活公告也指出@@，亏损原因主要是对贸易应收款项和金融资产增加减值拨备*@%，以及调整和缩减向非业主业务板块提供的增值服务规模#*，导致该分部收入和盈利能力下降%%。

　　据了解@@#，2023年%*@，建业新生活贸易应收款项减值拨备达13.08亿元@@#**，同比大增548.41%##*@@。高额减值因此成为公司2023年利润由盈转亏的主要原因**。

　　此外%%##@，弘阳服务利润显著下降@%*%，主要因房地产行业市场环境变动#@*%，导致对关联方的应收款项计提减值准备大幅增加#*@*。数据显示##%*@，弘阳服务2023年计提减值达1719.9万元@*，较2022年的927.4万元同比增长85.42%**。

　　还有雅生活%*，2023年产生的商誉减值亏损达到4.3亿元；贸易及其他应收款减值拨备达到5.4亿元@*#，同比增长14.9%#**。

　　雅生活指出#@@，净利润下滑的原因*##，一是业务结构调整#@*#@，非周期业务(物业管理服务、业主增值服务和城市服务)占比提升及运营成本上升；二是出于谨慎性原则#%，对贸易及其他应收项及商誉计提减值拨备*@%。

　　中指研究院物业总经理牛晓娟分析称*#，2023年#%#%@，部分企业关联方面临流动性困境###*@，导致企业对关联方应收款项计提的减值准备大幅增加*@%**，坏账风险加大%*@@，利润“失血”**。不过**，商誉及无形资产占净资产的比重下降@*#*%，商誉减值对物企利润的冲击减弱%*%，但企业出于谨慎考虑#@*，计提商誉减值准备%#@#*，对利润的影响仍需时间消化#%@*。其中@@*@#，国企凭借稳定关联方的加持%##，受减值影响较低*###@，利润及利润率仍有保障#%%@。

　　牛晓娟进一步称##%%#，为了减轻企业的减值拨备与计提的影响%%，物企仍需进一步提升自身的独立性%@%，逐渐以市场化原则处理与关联方的业务往来；项目来源更加多元*#%@，通过招投标、合资合作、并购等方式@*#@*，降低关联方项目供给占比@#%@，使业务开展更加科学合理*%*#。

　　注重加强现金流管理

　　现金流是企业的生命线@%，地产开发行业遭遇现金流挑战%##，违约不断@*%，对于关联度较高的物业企业来说##%*，有了前车之鉴%##，对于现金流的管理与重视都在2023年加强#@@*%。

　　在2023年物企业绩发布会上@%，“经营性现金流”成为高频词之一**@*。亿翰智库以发布年报数据的54家物企为样本@%%，行业内的流动比率均值约为1.86@*%%@，处于良好的合理区间%@%%。其中52家物企的流动比率大于1*%*，证明了物企在去周期化背景下的优秀运营效率和盈利质量%%*。

　　克而瑞显示*@##@，披露数据的57家上市物企现金及现金等价物均值为22.8亿元*#*，较同期增长10.4%#**，增速由负转正%*@，7成以上的企业现金及现金等价物提升*@。

　　其中@#，万物云现金及现金等价物最高###，为157.45亿元；其次是华润万象生活%%@#，为156.33亿元；第三是碧桂园服务@@，为126.37亿元##*。

　　从经营性现金流净额表现来看##%*#，企业安全系数也正在提高%%@*。多家上市物企盈余保障倍数超过1*%##，如世茂服务该比例高达3.25*@。

　　即便如此##@，仍要关注应收账款的潜在风险##%@。从整体情况来看#*#%，克而瑞统计的55家上市物企应收账款均值为16.38亿元*#*#，同比增长13.45%%*@%@，较上年同期下降19.9个百分点*@*#，但仍高于营收增速(7.19%)@@##@。应收账款周转天数提升仍是普遍现象%#%#，下降的企业不足2成%**，应收账款回收难度依然较大*%%，坏账风险依然存在@****。

　　以建业新生活为例%%*，2023年**#*，其来自关联方的贸易应收款项规模约16.94亿元##%，占总规模比例约57.01%@#%%@，虽然呈下降趋势**，但是这个比例仍然较高*#@%#，业绩未能摆脱地产公司的影响%%。

　　牛晓娟指出@%#，总体来看#**，随着企业独立性的进一步提升%%%*，在经历了前两年大额计提减值后@##@@，2023年金科服务、融创服务、世茂服务等企业计提减值情况均有所好转#%，应收账款对物业企业带来的坏账风险总体可控%##。

　　未来应多渠道提升业绩增长

　　对于未来%#，有业内人士分析@**#，物企整体盈利水平仍将持续下降#*。那么%%#，物企应该如何提升毛利率、净利率水平？

　　张红喜建议#%@，构建服务价格动态调整机制%@@#，带动物业费价格适当调整；加大拓展新项目和新业务力度#%@%%，强化规模效应；利用技术手段降低服务成本；做强业主增值服务###@*。

　　展望未来*@#，牛晓娟认为%@*，物业企业为实现业绩增长#*##，需要重视多元业态、科技应用以及人才梯队建设%%。从行业长远发展看#%%，做好基础服务的同时*#@*，各项增值服务和创新服务依然是物业企业必须攻克的领域@#@*#，尤其在房地产开发市场进入存量时代后#%*%@，如何充分发掘物业的自身优势@#，进一步激活多元赛道潜力#*，是行业面临的重要课题#@，包括社区增值服务以及城市服务、IFM(综合设施管理)等创新型业务%#*@。

　　牛晓娟进一步指出#**，物业服务企业要顺势而为@*@%@，积极拥抱科技@@，将新技术不断应用于管理和服务%#%@%，结合不同业态的特殊性分类别输出不同的解决方案@#*，不断打破服务边界%@##，满足不同业态的物业管理需求#*，开启“智慧物管”新时代*@。

　　牛晓娟表示#*%#@，随着行业发展节奏放缓@##*%，由高速发展转为高质量发展*%*@%，企业对于人员素质和能力提出了更高要求@@。好的服务是优秀的员工在实践工作中磨练出来的*#%%@，物业服务质量与员工的素质息息相关@***，物业企业需要通过精简、优化现有员工团队#%#%，招聘更多专业人才#*，实现组织结构的优化及员工素质的提升%%%，为企业未来发展积蓄能量*@。

　　“总体来看###%%，物管行业虽然步入低速增长时代%*%@#，但仍充满机遇#%*%。未来%*，物企仍将顺势而为**@%@，不断开拓创新##*#，引领行业朝着更加健康、可持续的方向发展#@@*。”牛晓娟说#@#。

　　采写/新京报记者 段文平

　　来源：新京报