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老旧小区如何焕发新活力？住建部城建司副司长给思路
大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”@%%@，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期%@%。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后%@%@%，在新一轮政策潮中###，“以旧换新”作为“去库存”的新举措###@，几乎成为各地的“标配”%#%。
据不完全统计%%，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策#*，大湾区也已有6城“官宣”入局%%**，其他城市也在积极探索实施@@。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策@*@%，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�%@@。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#@*#*。
5月15日起#@*%，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动@*@%。记者从花都房地产行业协会获悉%**，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单%#*#%。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议@@，并且交了新房定金%%。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍@**，当天反馈比较理想#%，“相信后续效果会不错”%%@#。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”%%，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)*%*%%。
4月30日@**，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”#@*%，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措#%*%。
广东多城“官宣”入局%**。3月1日@*，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动%%%#，以惠城区为试点#@。
4月23日*@*，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知%@，在一线城市中首个落地“以旧换新”@*。
4月30日#@，中山6个部门联合发布措施%##@%，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”#**@%。同日%*#，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》%#，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施*#*#*。
5月13日@*#，佛山发布13条房地产新政*@@#，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”@*#。
可以看出@%%%，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@#@*。也有多地虽未“官宣”*@，但也正探索实施@*。比如在江门%*#%*，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股@#*%，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”@**%*。博富控股总裁助理李秀清介绍*#%##，目前两个项目成交约20套*%*%，咨询客户过千组@#，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的@@@%。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示@@#，截至目前*@@，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”*##%，并且预计还将有更多城市加入@#。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍*@**%，目前住房“以旧换新”主要有四种模式@%*@。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)@##，由房企、中介机构、换房人共同完成#@@。换房人认购房企新房并优先锁定#%，同时中介机构帮助业主优先出售旧房#*%。若一定期限内旧房售出@@#，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出*#*%#，则房企退还新建商品住房认购金%@@#。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式@@%@#。从全国范围内来看%@，目前**%*，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式@#。
二是房企收购模式@*，房企按照评估价格收购换房人的二手房***@，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款%@%#*。比如在珠海%%，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”#*，直接收购存量二手房以促成新房交易*#@。
三是政府收购模式*#*@，即由政府或委托的国企按规定收购二手房@@##@。比如较早推出“以旧换新”的郑州%@%，由郑州城市发展集团为主体@%%，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房##*%*，同时换房者选购平台房源库中的新房##。还有一些地方特色的延伸*@**，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”**%，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租%%%@，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金#*#，并将其全部用于购买商品房@#，无需卖房即可换新*%#@*。
四是政府补贴模式%#，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴@#。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴@%**。
目前来看@@*，三方联动是各个城市主推的模式%%，由于是基于市场自发行为#*%@*，房企的资金压力蠤@@#。腋菀兹美环空吆椭薪榛�#%@*。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式@%@，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适#@*。”李秀清介绍@%#，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小*#@#*。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出#@，这一模式主要面临二手房市场调整压力@@，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位*@*%，换房人无法快速售出二手房#%，交易周期过长##，不一定能促成“以旧换新”%*。
房企收购模式暂时只有少数企业开展*##@，由于新房选择的局限性较大@@**，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高##，比如要求一定楼龄、位于较好地段等*#，惠及面不广%#%。
政府或国企收购模式#%，由于信用背书受到欢迎@@#。但财政负担较大#%，收购规模有限@#@#，如郑州试点收购500套、南京收购2000套@%#@，面对庞大的二手房挂牌量@#%%，显得杯水车薪#@@*。另外还需考虑资金平衡%#@%%，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等%%%，都存在资金平衡、盈亏的考验*@%*@。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向%%*，避免闲置空置%@@%%。对于保障性住房筹建压力较大的城市%%@，有条件可以采取该模式*%%%。”罗异铿说**，而政府补贴模式%#，目前一般仅在非一线城市实施#%#，大部分城市的补贴力度也相对较小%*#@。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进##*#，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前@*@%，住房“以旧换新”处于起步阶段#@，实施时间较短#%#，并且不少地方仍待出台具体实施细则%*#。但无论哪种“以旧换新”模式%%，都是一场多方博弈@*，一些共性问题亟待解决*%%。
一方面**，需要多方合力推进@@*##。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多#*@，单靠政府或市场的力量都十分有限%**%，需要政府、企业、业主多方合力推进%@#。”罗异铿提醒###。因此@%%##，未来的“以旧换新”也需要因地制宜%%，多种模式相结合%#，以产生更大效果**#。
另一方面%@%*#，“以旧换新”既关联着刚需买家#%，也关联换房卖家#%%##，是一场“双向奔赴”%@，需要考虑更多细节和诚意@@%*。例如在政策层面进行完善和监督#@@。扩大政策覆盖面*%%，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘#@*%，换房人选择较少%**#。在促成交易方面@#@@@，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策%%*#。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出*@#%，政府还应制定规则*%#%%，确保各项优惠政策能落地#*，比如契税减免、中介费减免等%%。同时#@**%，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用@##，让业主放心地参与到“以旧换新”中%*。另外*#*，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台%@。而对于参与的房企、国企等来说#%*，首先要拿出有品质的房源*%**，此前有部分地方新房房源品质较低**@%，甚至被认为是售不出的“边角料”@##*@。
同时*#@，需要适当延长置换时间#%#%。“以旧换新”规则下#%*@@，对旧房售出有约定时限@**，但当前销售时间均较长@%*#%。“我们在实际操作中发现#@*@@，例如有些房主对旧房的心理价位很高*@@**，一直难以成交%@%*，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限@@，延长到半年左右%@%@。”李秀清说#*%#@。另外*@#，也要确保参与的楼盘能正常交付**，并且对认购的定金要加强监管*%@@，对于未能完成“以旧换新”的业主*@@#%，要能够按约定正常退还#*。
多位专家指出@#@*@，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”#@*%*，要更精细化、接地气%%%%@，尽可能满足各方诉求@*#%，才能落地见效%*。（南方日报）