新“沪九条”施行首个周末 楼市表现如何？
2024-06-03 18:37:42
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新“沪九条”施行首个周末*@%*，中介门店经纪人全员出动
“原来7天带看量#%@##，现在两天就行”
本报记者 戚颖璞 叶田媛
刚刚过去的周末是新“沪九条”施行的首个周末@*#@%，楼市表现如何？由于本轮政策的关键内容之一是盘活二手房***%#，房东跳价是否普遍*##，多子女家庭住房贷款首套房认定细则是什么？记者走访了外环至内环的中介门店%*。
新政给买家传递信心
记者分别走访位于外环内和内环内的两家中介门店发现@@*%，二手房市场开始出现活跃迹象@%，但远远不到火爆程度%@。
周六白天%@@%%，记者探访的两家门店几乎空无一人#%*@#，除了一两名经纪人负责接待来访客户@%%%#，其他经纪人几乎全员出动%*，带着意向购房人看房%#。
浦东森兰板块邻近自贸区@%#@%，改善型住房需求较多###*#。“新政出台之后*%*@*，门店带看量翻倍%%。”上海中原地产森兰板块负责人宋沪雄说@@**，在新政发布当晚##，门店10名经纪人立刻向所有意向购房人转发政策内容#%*#*。短短一两个小时内*#，就有客户赶来看房@%。从5月28日至30日#@*#@，门店已经成交两套二手房**#@*。“这两套住房的买家%@@，早有购买意向%@*@*，新政给他们传递了很大信心%#%%#，所以立刻决定签约@@#*%。”他说#**。
内环内中介门店也迎来带看量增长*%%@#。上海链家汇师门店在宜山路地铁站附近#@%@，位于徐家汇板块*%%，教育、医疗和交通配套比较成熟*%。周六白天#%@，全店25名经纪人几乎都有带看任务***。店长崔立夫告诉记者*#%，从5月27日至今@*%%，带看量明显增加%*@，不少业务正在洽谈中*%#，暂时没有成交@#@*。“原来一名经纪人平均7天才能完成3组客户带看量#*#，现在两天就能完成%#@。”他说#%*@。
新政施行时间尚短*#*，各个市场机构还没能全面统计全市的二手房带看和交易数据@%。不过#%#，记者从上海市房地产交易中心官网“网上房地产”公布数据可以发现*%，自28日新政施行至31日%#，二手房单日网签有明显增加#%#。5月二手房成交量为18692套*%，日均602套%*#，28日至31日@%，网签套数分别为701套、877套、984套和961套@%。
业内人士告诉记者#%#，网签数据增加主要因为新政利好%%，一些购房者因为新政出台@%#，将原计划的网签时间延后了几天*@%*，可以享受更优惠的贷款利率##@@。一些购房者决策快@@#@@，立刻“下单”了##@。毛女士就是新政受益者*#，她原来需要连续缴纳5年以上社保才能买房*#@*，现在只需要满3年即可#*@@@，且首付比例从30%下调至20%**%，于是在新政落地24小时内#@*@，她迅速在松江九亭三盛颐景园看房、签约购置一套二手房%#*。
大多数卖家趋于理性
2021年@%@，上海二手房交易开始执行“三价就低”原则##@，即银行审批贷款额度时@#*#，会根据合同网签价、涉税评估价、银行评估价三个价格中取最低的价格*#。
有中介透露%%**%，前几年*%@*，“三价就低”评估价格和卖方预期价格有较大落差#@#，一般低于卖方预期@%#*#，现在几乎可以和卖方预期价格持平%@。其中一部分原因也是因为二手房市场价格出现回调%@，卖方预期比前两年也降低了%%@。
新政出台后@@@@@，网传不少房东连夜涨价*#。记者了解到@#，在浦东世纪公园板块#*，有一位房东当晚将挂牌的千万元级房源提高了近50万元；闵行七宝板块万泰花园#@@@*，数月前每平方米不到5万元*%%%*，新政出台后@##，个别房东将挂牌价提高至每平方米近6万元##，甚至每平方米7万元*@**@。
记者走访发现@@#*@，有个别卖家在中介门店询问经纪人是否有涨价空间*#*@%。受访中介门店负责人纷纷告诉记者@@*#，新政执行以来还没有遇到卖家抬高价格的情况*%%*#。“上海楼市此前经历了一波低迷行情*%*@@，大多数卖家还是理性的%#*#*，希望能够尽快促成交易#*@*#。”宋沪雄说*@##%。记者碰到一位前来咨询的卖家黄先生也坦言*%**，二手房挂牌一年多没有成交@@*@*，希望趁新政利好%%@，能够尽快卖出%@**。业内人士说%@，连夜涨价的卖家是极少数*@*，但是市场走势仍以“以价换量”为主%****。
多子女家庭首套认定利好
崔立夫告诉记者#@*%，门店有不少咨询客户是二孩家庭@%@%#，对多子女家庭住房贷款的首套房认定细则尤其关注%%%，目前交通银行、邮政储蓄银行等多家银行已经明确细则#@@%。
首先###@@，多子女家庭是指家庭中有至少2个子女%**%，其中至少有1个子女是未成年@@#。多子女购房政策适用于沪籍和外地非沪籍家庭**@@@，不适用港澳台和境外人士*%@@。
新政中的多子女家庭首套房贷款*%，是以网签时间为节点#%*@#，即5月28日后网签的合同和贷款合同才可以享受多子女家庭新政利好#*。
多子女家庭成员名下住房套数0%*@*，现购买第一套住房##@，享受首套房贷政策；成员名下住房1套且贷款还清#@*，购买第2套@*#%，享受首套房贷政策；成员名下住房1套且贷款未还清#*%，购买第2套@@*@#，享受首套房贷政策；成员名下住房2套且贷款都还清#@*%#，购买第3套%@*，享受首套房贷政策；成员名下住房2套且只有1套贷款还清%%@#，购买第3套#@%#，享受首套房贷政策；成员名下住房2套且贷款均未还清*@#，其中1套享受首套房贷政策@*，1套享受二套房贷政策%@，购买第3套**%，享受首套房贷政策；成员名下住房2套且贷款均未还清%##**，且两套均享受首套房贷政策#%#@%，购买第3套**，享受二套房贷政策*%*%。
简单来说%@，新政执行之后@#，已经享受过两次首套房政策且名下房贷都没结清的多子女家庭*%，再买第3套房%#，采用二套房贷政策#*。其他情况#%*，都按照首套房贷利率执行@%，可见新政利好力度之大*@@#*。
促进二手房市场流动
多位从业近20年的房地产经纪人告诉记者*%%，此次新政力度超出了从业者预期**%@。克而瑞研究发现%***@，此次新政是上海2011年以来房地产政策调整幅度最大的一次#@，力度也超出市场预期#**。据其分析%*%*@，过去13年里%##*，住房限购政策做过调整优化#*@#%，力度不算太大@@*%，如2021年1月提出离婚限购和法拍限购@*，2023年10月以来金山、奉贤、青浦局部松绑限购##@##，2024年1月放松外环外单身限购@**#。除了限购之外#**#%，上海房地产调控政策的松绑主要集中在2022年以后@*%，其中影响最深远的是以下三次：2023年9月执行认房不认贷%**%*，12月调整普宅标准不再看总价、下调首付比例和房贷LPR加点@#，以及今年1月允许单身非户籍人员缴满5年社保后购买外环外住宅##*#@。
“上海此次超预期力度的楼市新政将有效提振市场信心@%#，尤其是非沪籍居民**，以及因首付比及房贷利率而趋于观望的改善客群#@%*，将释放一波需求@*。政策成效将率先体现在二手房的带看量等数据层面@#%。”分析师表示%*#%*。多名市场从业者认为%%*#，上海二手房挂牌量此前处于高位@#，新政将促进交易*%，带来成交量的提升%@%，价格方面总体平稳%%*。
在新“沪九条”中@#%#，有三条举措容易被人们忽视*#%。上海易居研究院研究总监严跃进指出%%#，上海此次新政对二手房盘活、认购等落实较多创新政策@#。除了在调整限购方面%*#，让非沪籍单身人士可以购买外环内二手房@%@#%，还提出了企业购买二手房、国企收购和趸租、以旧换新等政策*%*%*，都是围绕鼓励二手房流动性而展开的%%%#。
这三条举措分别是：企业购买小户型二手住房(系指2000年前竣工、建筑面积在70平方米及以下的二手住房)用于职工租�*#%。辉傧薅ü郝蜃》刻资�*%。探索通过国有平台公司等主体收购、趸租适配房源@@#%，优化住房保障供给%%##*。在“以旧换新”方面#%，对符合条件的家庭提供补贴@*%*#，如住房置换期间过渡租房、装修搬家等*%@%*。不过*@#，补贴也有门槛%##，即在一年内出售外环内2000年前竣工、建筑面积在70平方米及以下的唯一住房@#%@，并购买外环外一手住房的居民家庭*@#。
三条举措都是在为新市民和青年人提供更优惠的保障住房#%*%#，在支持住房困难家庭改善居住条件的同时#*，增加了市场上的二手房需求*%，又创造了市场上的二手房供应%*%。总的来说@%，既保证住房的民生性*%*，又盘活了存量房源%#%@，促进二手房流动**，从而促进整个市场平稳健康运行#@*。
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