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中新网原创专题节目《中国新视野》
大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”*%，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期%#***。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后%%@%*，在新一轮政策潮中**#*%，“以旧换新”作为“去库存”的新举措#*@##，几乎成为各地的“标配”*%%。
据不完全统计@%*@#，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策**@，大湾区也已有6城“官宣”入局*##，其他城市也在积极探索实施*@*%。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策*#*，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市矦@*@#。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%#@#@。
5月15日起@*@%，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动*@@*@。记者从花都房地产行业协会获悉%**，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单%#@*。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议%#*，并且交了新房定金@***@。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍*@*@，当天反馈比较理想#@，“相信后续效果会不错”*%@。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”*#*@，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)#@@#。
4月30日#@%*，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”%@*@@，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措*@。
广东多城“官宣”入局%@%。3月1日#%#，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动%*#，以惠城区为试点%@#。
4月23日%%，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知@%*@，在一线城市中首个落地“以旧换新”*#%#。
4月30日%*@，中山6个部门联合发布措施%%@#*，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”%@%。同日%%@@，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》#@*@*，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施%#@##。
5月13日%@，佛山发布13条房地产新政%*@*，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”%%@%*。
可以看出#@@，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*%#。也有多地虽未“官宣”%#*%%，但也正探索实施@#*%。比如在江门@*，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股#*#*，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”*%#%#。博富控股总裁助理李秀清介绍#*%，目前两个项目成交约20套@%*@，咨询客户过千组*%#*@，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的*@。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示*%，截至目前#%@#，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”*#@，并且预计还将有更多城市加入#*。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍**@**，目前住房“以旧换新”主要有四种模式%*@%%。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)@%，由房企、中介机构、换房人共同完成*##@%。换房人认购房企新房并优先锁定@#@%，同时中介机构帮助业主优先出售旧房@@。若一定期限内旧房售出#*%，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出%%*@，则房企退还新建商品住房认购金%@%*。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式**。从全国范围内来看@@#，目前@@*，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式%%%%。
二是房企收购模式**，房企按照评估价格收购换房人的二手房%*，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款#*。比如在珠海%@，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”*%@*，直接收购存量二手房以促成新房交易##%。
三是政府收购模式**，即由政府或委托的国企按规定收购二手房*@#@#。比如较早推出“以旧换新”的郑州#%%@#，由郑州城市发展集团为主体@%，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房@@##%，同时换房者选购平台房源库中的新房*@#*。还有一些地方特色的延伸*@@*，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”%#%%@，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租@#，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金%@*%，并将其全部用于购买商品房%*%#，无需卖房即可换新#@。
四是政府补贴模式*##*#，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴#%@##。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴%%。
目前来看*#*#，三方联动是各个城市主推的模式%##@，由于是基于市场自发行为%##，房企的资金压力�*###。腋菀兹美环空吆椭薪榛�##@。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式%%@**，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适@%@@*。”李秀清介绍%@*，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小*##*。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出@*，这一模式主要面临二手房市场调整压力%#*，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位*%#@，换房人无法快速售出二手房@#%，交易周期过长**%*@，不一定能促成“以旧换新”@#%*@。
房企收购模式暂时只有少数企业开展@*，由于新房选择的局限性较大#@@@，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高%#@*，比如要求一定楼龄、位于较好地段等#@，惠及面不广##。
政府或国企收购模式**，由于信用背书受到欢迎##*。但财政负担较大*%*，收购规模有限#@%，如郑州试点收购500套、南京收购2000套#@*，面对庞大的二手房挂牌量*#@#@，显得杯水车薪*@#%@。另外还需考虑资金平衡##@##，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等#**，都存在资金平衡、盈亏的考验#%@*。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向*%@，避免闲置空置#@*#。对于保障性住房筹建压力较大的城市%@%，有条件可以采取该模式%##**。”罗异铿说###*，而政府补贴模式*%#%，目前一般仅在非一线城市实施**%#，大部分城市的补贴力度也相对较小%*。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进%*，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前@#%，住房“以旧换新”处于起步阶段%*，实施时间较短##*%%，并且不少地方仍待出台具体实施细则#@#@。但无论哪种“以旧换新”模式##，都是一场多方博弈%%*%，一些共性问题亟待解决*%%@#。
一方面%##%，需要多方合力推进*%%%。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多*@%，单靠政府或市场的力量都十分有限@@，需要政府、企业、业主多方合力推进#*%。”罗异铿提醒#@#。因此#*，未来的“以旧换新”也需要因地制宜##@，多种模式相结合##，以产生更大效果%@。
另一方面@%，“以旧换新”既关联着刚需买家%#@%，也关联换房卖家@%，是一场“双向奔赴”%%@%，需要考虑更多细节和诚意%%*。例如在政策层面进行完善和监督*#*@#。扩大政策覆盖面@#，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘##*，换房人选择较少@@*。在促成交易方面%%**，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策%#。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出%%@@，政府还应制定规则#%，确保各项优惠政策能落地#*，比如契税减免、中介费减免等@*%。同时#@，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用@#@*#，让业主放心地参与到“以旧换新”中#%@。另外@@，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台**@@。而对于参与的房企、国企等来说#@%@，首先要拿出有品质的房源##，此前有部分地方新房房源品质较低#*@%，甚至被认为是售不出的“边角料”%@。
同时#@*#%，需要适当延长置换时间*#。“以旧换新”规则下@@**，对旧房售出有约定时限**@*，但当前销售时间均较长*##。“我们在实际操作中发现*@，例如有些房主对旧房的心理价位很高@##@*，一直难以成交#@，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限@@*%，延长到半年左右##**。”李秀清说#*%@@。另外%@%@，也要确保参与的楼盘能正常交付#@%%，并且对认购的定金要加强监管##，对于未能完成“以旧换新”的业主*@%，要能够按约定正常退还###。
多位专家指出@*#%，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”#@#%%，要更精细化、接地气*#%，尽可能满足各方诉求@@%%，才能落地见效%#@。（南方日报）