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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”*#%**，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期#@@*。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后*@@*@，在新一轮政策潮中@#%%，“以旧换新”作为“去库存”的新举措@@@#，几乎成为各地的“标配”%@#。
据不完全统计#*%%，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策##*@*，大湾区也已有6城“官宣”入局*%#%，其他城市也在积极探索实施**#。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策#@%，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�*@#。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*%。
5月15日起*@*@#，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动@*@@@。记者从花都房地产行业协会获悉#*，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单@@。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议%%%@，并且交了新房定金**%*。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍#%，当天反馈比较理想#%*%*，“相信后续效果会不错”@%##。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”@*%，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)#*。
4月30日***，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”*%%*，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措#@。
广东多城“官宣”入局@%。3月1日%@#%*，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动@@*，以惠城区为试点@*@%。
4月23日@*，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知%#@，在一线城市中首个落地“以旧换新”*#。
4月30日#**，中山6个部门联合发布措施*%%%，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”%%。同日**@**，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》@*@%，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施*@%@。
5月13日*%#，佛山发布13条房地产新政#@，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”%@。
可以看出%%*%，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#**#*。也有多地虽未“官宣”@@，但也正探索实施**%##。比如在江门*%*#，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股%*%*%，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”*@#%*。博富控股总裁助理李秀清介绍%*%，目前两个项目成交约20套##*@*，咨询客户过千组%@%，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的#@*#@。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示#@@**，截至目前*#，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”%%@@*，并且预计还将有更多城市加入#%#%。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍#@，目前住房“以旧换新”主要有四种模式@%*@。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)%@#@%，由房企、中介机构、换房人共同完成%@**。换房人认购房企新房并优先锁定%@，同时中介机构帮助业主优先出售旧房@@@。若一定期限内旧房售出@#*@，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出@*@，则房企退还新建商品住房认购金%#%%@。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式@**@#。从全国范围内来看%%%%@，目前%*@#，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式%#*#%。
二是房企收购模式**，房企按照评估价格收购换房人的二手房%##，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款*%。比如在珠海%@*%，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”@*，直接收购存量二手房以促成新房交易*%。
三是政府收购模式#%#@#，即由政府或委托的国企按规定收购二手房****。比如较早推出“以旧换新”的郑州**#，由郑州城市发展集团为主体##**#，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房#*@#*，同时换房者选购平台房源库中的新房@*@*%。还有一些地方特色的延伸@*，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”*#@*，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租*@###，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金@*#*，并将其全部用于购买商品房@#*，无需卖房即可换新*#%@#。
四是政府补贴模式**@，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴%@*%。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴@*@。
目前来看#@#，三方联动是各个城市主推的模式@%@%，由于是基于市场自发行为#@，房企的资金压力�%%。腋菀兹美环空吆椭薪榛�###**。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式*#，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适*##%。”李秀清介绍**，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小%%*#%。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出@#，这一模式主要面临二手房市场调整压力%%#，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位**，换房人无法快速售出二手房#*，交易周期过长#*###，不一定能促成“以旧换新”@@#%#。
房企收购模式暂时只有少数企业开展##%%，由于新房选择的局限性较大@@@，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高@@*%@，比如要求一定楼龄、位于较好地段等*##*，惠及面不广#%*。
政府或国企收购模式@%@@@，由于信用背书受到欢迎%%。但财政负担较大%@*，收购规模有限*@#*@，如郑州试点收购500套、南京收购2000套*@#@，面对庞大的二手房挂牌量@@#，显得杯水车薪**@@@。另外还需考虑资金平衡%%@%@，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等*#@@*，都存在资金平衡、盈亏的考验%@@%@。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向*%，避免闲置空置@%。对于保障性住房筹建压力较大的城市**，有条件可以采取该模式*#%@。”罗异铿说%#，而政府补贴模式%%%，目前一般仅在非一线城市实施@@#，大部分城市的补贴力度也相对较小%*。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进#*%，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前*%，住房“以旧换新”处于起步阶段%*@%#，实施时间较短#%#@，并且不少地方仍待出台具体实施细则#@@%。但无论哪种“以旧换新”模式#%，都是一场多方博弈@%，一些共性问题亟待解决%%。
一方面@@***，需要多方合力推进*%@*。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多@%#@%，单靠政府或市场的力量都十分有限%*，需要政府、企业、业主多方合力推进@*%。”罗异铿提醒*%@@%。因此@%*，未来的“以旧换新”也需要因地制宜@@，多种模式相结合*#*@*，以产生更大效果@@@@*。
另一方面*@%*，“以旧换新”既关联着刚需买家*%%#，也关联换房卖家#@，是一场“双向奔赴”%%，需要考虑更多细节和诚意@*#。例如在政策层面进行完善和监督##。扩大政策覆盖面**，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘#*%，换房人选择较少#%*。在促成交易方面#%#**，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策@@@@*。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出@#%%@，政府还应制定规则#**@，确保各项优惠政策能落地@#，比如契税减免、中介费减免等#%@。同时*#，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用@*##%，让业主放心地参与到“以旧换新”中#@。另外%%#，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台*%@%*。而对于参与的房企、国企等来说#@@，首先要拿出有品质的房源*%#@%，此前有部分地方新房房源品质较低%#，甚至被认为是售不出的“边角料”@@。
同时%*，需要适当延长置换时间@%*。“以旧换新”规则下#**，对旧房售出有约定时限@@@@#，但当前销售时间均较长@***。“我们在实际操作中发现#@%*，例如有些房主对旧房的心理价位很高%#，一直难以成交@%*@，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限*@#%，延长到半年左右@%。”李秀清说@%*@#。另外@%@*%，也要确保参与的楼盘能正常交付@@@##，并且对认购的定金要加强监管@@，对于未能完成“以旧换新”的业主#*%，要能够按约定正常退还@%*#。
多位专家指出@@，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”*###，要更精细化、接地气@@#**，尽可能满足各方诉求%#*#，才能落地见效#*%*@。（南方日报）