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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”%@*#，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期@%*%%。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后*#，在新一轮政策潮中%%，“以旧换新”作为“去库存”的新举措@*%#，几乎成为各地的“标配”*@%*%。
据不完全统计*@@#，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策%##，大湾区也已有6城“官宣”入局%@*，其他城市也在积极探索实施%%@。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策#*，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�**。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%@*#%。
5月15日起#%#，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动%@%@*。记者从花都房地产行业协会获悉**，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单%*%*。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议@#@%%，并且交了新房定金**%#。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍#*#，当天反馈比较理想@@@%@，“相信后续效果会不错”%#。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”@*%#，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)*%##。
4月30日***%，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”%##@，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措%%@#。
广东多城“官宣”入局#*#@@。3月1日%%，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动#@#%#，以惠城区为试点@@@。
4月23日**%%，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知*%#，在一线城市中首个落地“以旧换新”%#%。
4月30日%@，中山6个部门联合发布措施%#，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”%%#**。同日##%，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》*%#%%，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施###@。
5月13日**@@，佛山发布13条房地产新政%*#%，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”#@#@#。
可以看出*##@，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”***。也有多地虽未“官宣”*%*，但也正探索实施#%#*@。比如在江门*%*，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股*@，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”#@#@。博富控股总裁助理李秀清介绍@*，目前两个项目成交约20套*@#%*，咨询客户过千组*@，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的%*#。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示#*%#%，截至目前%@%，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”#%@，并且预计还将有更多城市加入%#%%。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍*#@#，目前住房“以旧换新”主要有四种模式#@*。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)#***，由房企、中介机构、换房人共同完成@#。换房人认购房企新房并优先锁定***@，同时中介机构帮助业主优先出售旧房@*##@。若一定期限内旧房售出@@@，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出@%@#，则房企退还新建商品住房认购金@%*。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式%#。从全国范围内来看@@@#@，目前@@%#*，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式#*#。
二是房企收购模式*@@@，房企按照评估价格收购换房人的二手房**，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款#%。比如在珠海**，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”@@**，直接收购存量二手房以促成新房交易%@#*。
三是政府收购模式@%@，即由政府或委托的国企按规定收购二手房#@@%。比如较早推出“以旧换新”的郑州#*#%@，由郑州城市发展集团为主体***，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房%*#，同时换房者选购平台房源库中的新房@#。还有一些地方特色的延伸#*#%*，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”#**#%，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租#*#*，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金#*%，并将其全部用于购买商品房***%，无需卖房即可换新%*%@。
四是政府补贴模式%*，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴%%#%@。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴@##。
目前来看*#，三方联动是各个城市主推的模式#@@*@，由于是基于市场自发行为#*，房企的资金压力�*@*#*。腋菀兹美环空吆椭薪榛笯*##。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式#*%，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适%@#。”李秀清介绍%@%%，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小*@#@*。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出%**#，这一模式主要面临二手房市场调整压力#%#@#，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位%#@，换房人无法快速售出二手房@##，交易周期过长*#%@，不一定能促成“以旧换新”#@。
房企收购模式暂时只有少数企业开展#%，由于新房选择的局限性较大%@%#@，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高*%*%%，比如要求一定楼龄、位于较好地段等@#%%*，惠及面不广##@@。
政府或国企收购模式%*@%，由于信用背书受到欢迎*#@*。但财政负担较大%%*#，收购规模有限@##*，如郑州试点收购500套、南京收购2000套*%*，面对庞大的二手房挂牌量#*，显得杯水车薪%@#@@。另外还需考虑资金平衡%#，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等%%@#%，都存在资金平衡、盈亏的考验#%@#%。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向%#，避免闲置空置###@%。对于保障性住房筹建压力较大的城市@@%#，有条件可以采取该模式%#%。”罗异铿说#%*#%，而政府补贴模式##%，目前一般仅在非一线城市实施####，大部分城市的补贴力度也相对较小#%%*@。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进*%@##，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前@@，住房“以旧换新”处于起步阶段%*#@，实施时间较短*%@，并且不少地方仍待出台具体实施细则#@%。但无论哪种“以旧换新”模式%@#%%，都是一场多方博弈%%#，一些共性问题亟待解决*%@@。
一方面%#@@@，需要多方合力推进*#%#。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多**，单靠政府或市场的力量都十分有限##*，需要政府、企业、业主多方合力推进*@*%%。”罗异铿提醒*@*。因此**，未来的“以旧换新”也需要因地制宜##*#，多种模式相结合##%*，以产生更大效果*%@。
另一方面*%%，“以旧换新”既关联着刚需买家@@#，也关联换房卖家@#*##，是一场“双向奔赴”#*@*，需要考虑更多细节和诚意#%。例如在政策层面进行完善和监督#@@%*。扩大政策覆盖面*@@*，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘*%@，换房人选择较少@#@@。在促成交易方面%@，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策#@%#*。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出@*#，政府还应制定规则@@#@@，确保各项优惠政策能落地@@，比如契税减免、中介费减免等##%#。同时@#*@#，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用%*，让业主放心地参与到“以旧换新”中@*##%。另外@@@，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台*%。而对于参与的房企、国企等来说%*，首先要拿出有品质的房源%@@*#，此前有部分地方新房房源品质较低*@@，甚至被认为是售不出的“边角料”@%*。
同时*%%%，需要适当延长置换时间%%*@*。“以旧换新”规则下**@%，对旧房售出有约定时限@*%*，但当前销售时间均较长#@#%@。“我们在实际操作中发现##，例如有些房主对旧房的心理价位很高@%***，一直难以成交*#*，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限@*，延长到半年左右*@*。”李秀清说#*%。另外**#，也要确保参与的楼盘能正常交付@#*#，并且对认购的定金要加强监管@%%%*，对于未能完成“以旧换新”的业主%%，要能够按约定正常退还@##@*。
多位专家指出*@%，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”@%，要更精细化、接地气%@，尽可能满足各方诉求@#*，才能落地见效%##。（南方日报）