楼市进入新一轮“去库存”阶段？

　　羊城晚报记者 徐炜伦

　　“去库存”正成为全国房地产市场亟待解决的关键问题####。日前@@，中共中央政治局召开会议%**，分析研究当前经济形势和经济工作%#*#，在针对房地产市场的表述中#@**，会议强调@%#，要持续防范化解重点领域风险@*#%。继续坚持因城施策@@*@#，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任%###@，切实做好保交房工作%%@%，保障购房人合法权益@%。同时*@%@，要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待@@@*，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施#*，抓紧构建房地产发展新模式*@%，促进房地产高质量发展*%。

　　其中@%%@%，“消化存量房产”和“优化增量住房”被业界视作楼市进入到新一轮“去库存”阶段**@@。当前*@*%，全国多地陆续推出住房“以旧换新”、公积金贷款新政、取消房贷利率下限*%，通过政策“三板斧”持续降低居民购房成本%@。与此同时%#，优化限购措施、完善供地结构、取消“公摊面积”计价等各种促进住房消费的举措在各地相继发布@@，这一轮“去库存”*%，有望促使房地产市场更加平稳健康发展@#。

　　全国多地推出楼市新政促进住房消费

　　当前#@@，全国多地的购房政策发生了众多变化@@**。其中##，住房“以旧换新”**%*，成为了各城市探索消化新房库存的重要手段之一：4月23日@%%**，深圳市启动“换馨家”活动##%，参与活动的房企联合经纪公司对换房人的旧房优先推售#%，居民售房款用于购买指定新房项目；苏州相城区、郑州、连云港等地也以另一种模式推动住房“以旧换新”##*#*，国企平台或开发商直接收购旧房%#%@#，售房款用于在相应项目购买新房；广州市房地产行业协会亦在近日透露消息%#，正积极开展摸查开发商关于“以旧换新”的意向工作*%%#。根据中指研究院监测数据*@，截至5月6日@*@，全国已有超50城表态支持住房“以旧换新”@@@#，并预计2024年将有更多城市出台配套政策*#，进一步促进置换需求释放#@*%。

　　作为购房款的重要支出选项%#*%@，住房公积金也是各地积极调整的政策手段****。5月6日#%*@*，武汉市放宽商贷的首套房认定标准、公积金贷款实行“认房不认首次贷”与贷款额度最高上浮20%**#。此前4月%##，北京、广州、合肥、石家庄、惠州等多个城市均发布了公积金新政%*，直接降低购房人的购房成本#@。

　　为减轻购房人偿还房贷的压力%*，各地还对房贷利率下限进一步放宽#*@。5月7日#%，河北省唐山、秦皇岛、廊坊三市宣布阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限%@%**。据悉%@%#，4月以来*#%#，已有福州、青岛、南昌、济宁、潮州、烟台、汕尾等十余个城市宣布阶段性取消首套房贷款利率下限##，既包含三、四线城市*@@*，也有热门二线城市#@。

　　“总结今年二季度各地的购房政策情况@%*，包括以旧换新、取消房贷利率下限、公积金政策属于各地频率较高的三项政策*#@@，可以理解为二季度政策宽松的‘三板斧’#@%，实实在在降低了购房成本和交易成本*%@#@。”上海易居研究院研究总监严跃进分析表示#@。

　　此外*%，以一线城市和新一线城市为代表的优化限购政策也接二连三地出炉@**。4月30日*##，北京市时隔13年再次优化住房限购政策%@@，核心内容是在现有限购政策基础上%#%%，对该市“五环”外增加一套购房指标#%@。5月6日#@#，深圳分区优化住房限购政策%@@，在盐田区、宝安区(不含新安街道、西乡街道)、龙岗区等区购房%#，个人所得税、社会保险的缴交年限要求由3年调整为1年#*@。5月9日@*，杭州市全面取消住房限购*%，全市范围内购买住房#@#%@，不再审核购房资格*#，同时%#%，只要在杭州取得合法产权住房即可申请落户%*，不再受学历等限制%%%@。

　　严跃进表示：“包括此前的成都、天津等地都陆续放松限购政策%*#*%，说明此举有非常强的导向性@%#，即限购政策放松或全面取消是后续政策的亮点#@*。我们认为#*#，无论从哪个城市来讲@#*#，购房政策都是空前的宽松@*%，将对各地5月份的市场交易产生较为积极的影响@*%@，提振市场情绪%###。”

　　消化存量房产需统筹考虑一二手住房交易

　　中共中央政治局会议指出@@##，要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施*##。“这里的存量房产@%#%*，一般要理解为是二手房房源@#，而不是房企的一手房库存#*@。虽然从广义上理解#%*，两者也都是存量房产的概念%@@，但从狭义角度看%%***，最近两年房地产最重大的供求关系变化或热点事件就是‘二手房挂牌激增’@#%。”严跃进谈道@#@%%，“背后折射出的就是‘不好卖’的问题#%##。”

　　“当前@@#@*，存量房已经是市场主要供应了@*#，因为二手房挂牌量、交易量都比新房大*@%%，而且二手房去化周期远比新房要大#*@#。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示#@#，“当务之急是给海量的二手房库存泄洪*@*。”

　　据记者检索@#%*，线上房产交易平台链家显示%#*，截至5月9日中午*@，广州二手房挂牌量约14.6万套*#，北京约14.3万套%@#，上海约6.8万套%#@，深圳约4.7万套#%，杭州约15.4万套%%#*。中指研究院统计数据显示%#@@*，2024年4月##@，百城一手房价格环比上涨0.27%@#*#，二手房价格环比下跌#*%#，4月重点城市二手房周均成交同比下降12.0%**，但表现仍好于一手房%%@*。

　　“二手房价格下跌幅度比一手房大**@@，已经冲击到一手房定价体系#***#，具体来说就是二手房价格下跌*@#@%，导致一手房被迫跟着降价%#*，价格下跌也导致开发商不拿地、不开工*%#*@，因为一手房很难卖出去%**%。”李宇嘉表示@@%**，“现在市场上刚需和改善的潜力都很大##，刚需转向二手房*@@%，改善主要在一手房#*@##，关键是要将二手房去库存与一手房销售对接起来%@@@，这是稳定市场、稳定行业体量的关键*##*@。建议将配售型保障房筹集与二手房去库存结合起来@@，央企和地方国企##**，收购市场上的存量二手房房源#*@，再以较低的价格配售给刚需、保障房申购者*%*@，实现资金闭环##%。通过提高流通率稳定价格体系##%%，传导至一手房交易%#%*。”

　　中指研究院分析人士也认为@%@@，统筹消化存量房产和优化增量住房的具体政策有望逐步落实*%*@，包括政府平台回购二手房作为保租房、回购房企未售新房作为保障房、盘活存量低效非住宅物业改为保租房等都可能是重要方向*#。

　　供地计划需与商品房去化周期相结合

　　在中共中央政治局会议召开的前一天*##，4月29日##@*，自然资源部生成了《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》(以下简称《通知》)%*，明确各地要按照“以人定房%*#%，以房定地”的原则%#，统筹“市场+保障”的住宅用地供应安排%%。

　　“‘人房地’联动机制加快建立%#，未来人口规模大且人口增长的城市%%%%@，土地供应也将得到更多保障@%#。”中指研究院市场研究总监陈文静表示###@@，《通知》明确各地在供地计划中要对保障性住房用地优先安排、应保尽保##%，同时指出要统筹盘活各类存量土地用于保障性住房建设#@，未来保障性住房建设或将通过两种方式来实现#%*，一是通过协议划拨方式*#@#，新增保障性住房用地供应；二是通过盘活房企手中未开工的闲置土地、企事业单位自有的闲置土地等方式%%@，建设保障性住房#*。“优先安排保障性住房供地###*，为保障房建设提供了土地保障#*@，表明未来保障性住房建设节奏将加快#**#，有利于加速构建‘市场+保障’住房体系@@#**，加速构建房地产发展新模式#@@。”

　　值得关注的是*@%@@，《通知》还对去化周期不同的各城市进行分层要求%#，提出商品住宅去化周期超过36个月的*@，应暂停新增商品住宅用地出让@*#*，同时下大力气盘活存量@@#，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；商品住宅去化周期在18个月(不含)-36个月之间的城市%@%@#，要按照“盘活多少、供应多少”的原则@@%#@，动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限#%#。严格控制商品房去化周期超18个月的城市商品住宅用地供应%@，抑制存量住宅用地不合理增长##。

　　当前%%@，全国多地商品房去化压力明显@@。根据中指研究院数据**@%*，截至2024年3月*@*%@，重点50城商品住宅可售面积出清周期超20个月#*@，其中仅一线城市平均库存出清周期低于18个月##，个别二线城市出清周期处于合理水平##@。陈文静表示#@，说明当下市场环境下#%，多数城市新增住宅用地出让计划均需要结合存量盘活来执行##*@%。

　　李宇嘉表示：“会议当中新的表述有一个前提条件@%#，即结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待@**。也就是地方政府不能为了库存化、为了新房开发和卖地而理解存量和增量的统筹@@。统筹增量和存量##@#*，必须要针对有效房源@%**，提升房屋的居住品质###*#，地方政府要推动存量房屋改造和公共配套补短板#@*，推动优质新房供应#*%。”

　　李宇嘉建议%*#%%，一方面#%%@，对于广义库存(已供地未开发+已开工未批售+在售)消化周期高的城市或区域@@%*，暂停供地#**@。另一方面@*%，全面推进二手房“以旧换新”%%*#，开发商需把品质好、性价比高的“好房源”拿出来%%，不能把“以旧换新”当作去尾货的机会%%%#。要让“换新”的买家真正看到%###%，要买的房子是能改善自己居住的好房子%@@。“这个新期待%#*，就是价格可负担、区位好、配套好、品质好的房源@#%。”