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年纪轻轻胃先“萎缩”，还能逆转吗
大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”@#@%#，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期@#。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后@*，在新一轮政策潮中%*，“以旧换新”作为“去库存”的新举措#****，几乎成为各地的“标配”@%。
据不完全统计*%，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策#@%#%，大湾区也已有6城“官宣”入局@*，其他城市也在积极探索实施*#@#。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策@%%**，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�#*%。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#@@。
5月15日起#*，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动##@*。记者从花都房地产行业协会获悉%%@#，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单%*#。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议**%*，并且交了新房定金**%%。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍*@%@#，当天反馈比较理想*%，“相信后续效果会不错”*%%。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”%@@@#，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)%#@*。
4月30日**#，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”%@@%#，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措@#@#。
广东多城“官宣”入局@*#%。3月1日*#@#，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动*@%，以惠城区为试点%@。
4月23日@*，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知*@#@%，在一线城市中首个落地“以旧换新”%*。
4月30日@#%，中山6个部门联合发布措施#@%，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”#*@**。同日%**@@，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》*%@%，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施%@@@*。
5月13日@*@，佛山发布13条房地产新政#@#%，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”%@。
可以看出#**，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@#%@*。也有多地虽未“官宣”**%，但也正探索实施@*%。比如在江门*##@%，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股*%#*，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”@#*@。博富控股总裁助理李秀清介绍*#%##，目前两个项目成交约20套%@，咨询客户过千组@#@，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的@#。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示*%，截至目前%%*，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”%@%，并且预计还将有更多城市加入%##%%。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍@@%*%，目前住房“以旧换新”主要有四种模式#%*。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)*%#，由房企、中介机构、换房人共同完成*@。换房人认购房企新房并优先锁定%**%，同时中介机构帮助业主优先出售旧房*%#*。若一定期限内旧房售出@%#，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出%*@，则房企退还新建商品住房认购金#%。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式#@%*。从全国范围内来看%#，目前***，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式##。
二是房企收购模式#%，房企按照评估价格收购换房人的二手房%@***，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款%@*。比如在珠海#%#%，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”%@，直接收购存量二手房以促成新房交易#%。
三是政府收购模式#*@%，即由政府或委托的国企按规定收购二手房#%@。比如较早推出“以旧换新”的郑州%#%%%，由郑州城市发展集团为主体%@#*@，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房##*，同时换房者选购平台房源库中的新房@%%。还有一些地方特色的延伸*@@@#，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”%#%#*，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租###，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金%%#，并将其全部用于购买商品房#*%@@，无需卖房即可换新*%@#%。
四是政府补贴模式#*，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴*@##@。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴@@%**。
目前来看%###，三方联动是各个城市主推的模式*##，由于是基于市场自发行为*##，房企的资金压力�%##%@。腋菀兹美环空吆椭薪榛�**。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式##%@，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适%#*#。”李秀清介绍@#，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小##*。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出#%#，这一模式主要面临二手房市场调整压力@@，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位#*#，换房人无法快速售出二手房%%@，交易周期过长%@@，不一定能促成“以旧换新”*@@%。
房企收购模式暂时只有少数企业开展##@%#，由于新房选择的局限性较大##**，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高*@*@，比如要求一定楼龄、位于较好地段等@%*%，惠及面不广@##@*。
政府或国企收购模式%%#@，由于信用背书受到欢迎@%%*。但财政负担较大%#，收购规模有限*@#*@，如郑州试点收购500套、南京收购2000套%%##，面对庞大的二手房挂牌量@@##，显得杯水车薪*%。另外还需考虑资金平衡@*@#%，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等*%，都存在资金平衡、盈亏的考验%*#%#。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向*%@*，避免闲置空置#*%。对于保障性住房筹建压力较大的城市%%#，有条件可以采取该模式#@#。”罗异铿说*#，而政府补贴模式*@@#%，目前一般仅在非一线城市实施%*%@，大部分城市的补贴力度也相对较小%#%%#。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进@##*@，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前@%，住房“以旧换新”处于起步阶段##%，实施时间较短%*%，并且不少地方仍待出台具体实施细则*#%*@。但无论哪种“以旧换新”模式*#@*，都是一场多方博弈#*，一些共性问题亟待解决*@#。
一方面#@@，需要多方合力推进%@*。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多%@*%，单靠政府或市场的力量都十分有限*@*@@，需要政府、企业、业主多方合力推进*%%*。”罗异铿提醒#*。因此%##%#，未来的“以旧换新”也需要因地制宜#*，多种模式相结合%%%，以产生更大效果@@%%*。
另一方面***，“以旧换新”既关联着刚需买家%@，也关联换房卖家@**#*，是一场“双向奔赴”@%，需要考虑更多细节和诚意##%。例如在政策层面进行完善和监督@%*@。扩大政策覆盖面%*，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘##*%，换房人选择较少*%*%。在促成交易方面@#@，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策@**#@。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出*@%，政府还应制定规则*@@%，确保各项优惠政策能落地@@#%，比如契税减免、中介费减免等%%#%%。同时*@%*%，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用@@，让业主放心地参与到“以旧换新”中%%*。另外#%#，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台*@*%。而对于参与的房企、国企等来说*#@#，首先要拿出有品质的房源**%，此前有部分地方新房房源品质较低@*#，甚至被认为是售不出的“边角料”%#%%*。
同时@##，需要适当延长置换时间@@*%@。“以旧换新”规则下*%%*，对旧房售出有约定时限#*%%*，但当前销售时间均较长%*%。“我们在实际操作中发现#*，例如有些房主对旧房的心理价位很高#*%#，一直难以成交%##%，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限%*，延长到半年左右*@@%*。”李秀清说#%@#。另外%%*，也要确保参与的楼盘能正常交付@*@%，并且对认购的定金要加强监管***，对于未能完成“以旧换新”的业主%#@*，要能够按约定正常退还*%@#。
多位专家指出#*#%，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”*@#，要更精细化、接地气*#，尽可能满足各方诉求@%##%，才能落地见效*@#。（南方日报）