新“沪九条”施行首个周末 楼市表现如何？
2024-06-03 17:29:31
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新“沪九条”施行首个周末##@@，中介门店经纪人全员出动
“原来7天带看量@%*@，现在两天就行”
本报记者 戚颖璞 叶田媛
刚刚过去的周末是新“沪九条”施行的首个周末@%#，楼市表现如何？由于本轮政策的关键内容之一是盘活二手房@#@#，房东跳价是否普遍%*##*，多子女家庭住房贷款首套房认定细则是什么？记者走访了外环至内环的中介门店#%#%*。
新政给买家传递信心
记者分别走访位于外环内和内环内的两家中介门店发现@%#@*，二手房市场开始出现活跃迹象#@，但远远不到火爆程度@@*#。
周六白天**%@@，记者探访的两家门店几乎空无一人@*%*，除了一两名经纪人负责接待来访客户%%，其他经纪人几乎全员出动@@，带着意向购房人看房#%。
浦东森兰板块邻近自贸区##，改善型住房需求较多@@。“新政出台之后*@@%，门店带看量翻倍@#%。”上海中原地产森兰板块负责人宋沪雄说*@@*@，在新政发布当晚*%***，门店10名经纪人立刻向所有意向购房人转发政策内容#%。短短一两个小时内%*#，就有客户赶来看房@@*。从5月28日至30日%%@@，门店已经成交两套二手房#@#。“这两套住房的买家*@@@，早有购买意向#*#，新政给他们传递了很大信心#*@@，所以立刻决定签约%*#%。”他说@*。
内环内中介门店也迎来带看量增长@%#。上海链家汇师门店在宜山路地铁站附近@%，位于徐家汇板块%#*%%，教育、医疗和交通配套比较成熟%%#%%。周六白天%*，全店25名经纪人几乎都有带看任务#@%@。店长崔立夫告诉记者%*%@，从5月27日至今@%#%，带看量明显增加*#%%#，不少业务正在洽谈中#@@*，暂时没有成交%*。“原来一名经纪人平均7天才能完成3组客户带看量@#，现在两天就能完成**#@。”他说**#*@。
新政施行时间尚短@*@#@，各个市场机构还没能全面统计全市的二手房带看和交易数据#*%。不过#*#*，记者从上海市房地产交易中心官网“网上房地产”公布数据可以发现@@#，自28日新政施行至31日@##，二手房单日网签有明显增加%*。5月二手房成交量为18692套#@@%#，日均602套@#，28日至31日**，网签套数分别为701套、877套、984套和961套@@。
业内人士告诉记者*%*%#，网签数据增加主要因为新政利好@@，一些购房者因为新政出台@*，将原计划的网签时间延后了几天%*@%，可以享受更优惠的贷款利率@%%@。一些购房者决策快%@#，立刻“下单”了#*@@。毛女士就是新政受益者#@%@@，她原来需要连续缴纳5年以上社保才能买房*@*，现在只需要满3年即可#@**%，且首付比例从30%下调至20%@#@%*，于是在新政落地24小时内*#%@，她迅速在松江九亭三盛颐景园看房、签约购置一套二手房@%%#%。
大多数卖家趋于理性
2021年*@*##，上海二手房交易开始执行“三价就低”原则*%@，即银行审批贷款额度时#@@@@，会根据合同网签价、涉税评估价、银行评估价三个价格中取最低的价格*%#*%。
有中介透露*%，前几年#*@，“三价就低”评估价格和卖方预期价格有较大落差**#*#，一般低于卖方预期@%@，现在几乎可以和卖方预期价格持平%#@*。其中一部分原因也是因为二手房市场价格出现回调%@*，卖方预期比前两年也降低了**%@#。
新政出台后##，网传不少房东连夜涨价@%@*@。记者了解到##，在浦东世纪公园板块%@*@，有一位房东当晚将挂牌的千万元级房源提高了近50万元；闵行七宝板块万泰花园@%#%#，数月前每平方米不到5万元##%%，新政出台后*@*@，个别房东将挂牌价提高至每平方米近6万元%*#@%，甚至每平方米7万元*@@*。
记者走访发现%@，有个别卖家在中介门店询问经纪人是否有涨价空间%@*#。受访中介门店负责人纷纷告诉记者@%，新政执行以来还没有遇到卖家抬高价格的情况%*。“上海楼市此前经历了一波低迷行情@**@#，大多数卖家还是理性的#%%，希望能够尽快促成交易%*。”宋沪雄说*@*。记者碰到一位前来咨询的卖家黄先生也坦言*@**%，二手房挂牌一年多没有成交%**，希望趁新政利好@%@##，能够尽快卖出#@%#*。业内人士说%@，连夜涨价的卖家是极少数%%@，但是市场走势仍以“以价换量”为主%*。
多子女家庭首套认定利好
崔立夫告诉记者***@，门店有不少咨询客户是二孩家庭#*，对多子女家庭住房贷款的首套房认定细则尤其关注%@#@，目前交通银行、邮政储蓄银行等多家银行已经明确细则#%**。
首先@#，多子女家庭是指家庭中有至少2个子女%#，其中至少有1个子女是未成年*%@#@。多子女购房政策适用于沪籍和外地非沪籍家庭#%，不适用港澳台和境外人士*#。
新政中的多子女家庭首套房贷款%#%%*，是以网签时间为节点%%@#，即5月28日后网签的合同和贷款合同才可以享受多子女家庭新政利好@#@。
多子女家庭成员名下住房套数0%%，现购买第一套住房###，享受首套房贷政策；成员名下住房1套且贷款还清***%，购买第2套#***@，享受首套房贷政策；成员名下住房1套且贷款未还清%#@，购买第2套%@#*%，享受首套房贷政策；成员名下住房2套且贷款都还清#@，购买第3套*@，享受首套房贷政策；成员名下住房2套且只有1套贷款还清%#，购买第3套%@*，享受首套房贷政策；成员名下住房2套且贷款均未还清#@，其中1套享受首套房贷政策@##，1套享受二套房贷政策#@，购买第3套@*%*，享受首套房贷政策；成员名下住房2套且贷款均未还清%%@%，且两套均享受首套房贷政策*@，购买第3套%%##，享受二套房贷政策#%#%*。
简单来说##@，新政执行之后@##，已经享受过两次首套房政策且名下房贷都没结清的多子女家庭@#*，再买第3套房%*@%%，采用二套房贷政策*#@#@。其他情况@@%，都按照首套房贷利率执行#*%##，可见新政利好力度之大%##%。
促进二手房市场流动
多位从业近20年的房地产经纪人告诉记者#@，此次新政力度超出了从业者预期%*#*。克而瑞研究发现@*@，此次新政是上海2011年以来房地产政策调整幅度最大的一次@@，力度也超出市场预期*#*。据其分析%%，过去13年里@*%#*，住房限购政策做过调整优化##@，力度不算太大@*，如2021年1月提出离婚限购和法拍限购%%#，2023年10月以来金山、奉贤、青浦局部松绑限购@@，2024年1月放松外环外单身限购%#。除了限购之外#%*，上海房地产调控政策的松绑主要集中在2022年以后#**%，其中影响最深远的是以下三次：2023年9月执行认房不认贷@*###，12月调整普宅标准不再看总价、下调首付比例和房贷LPR加点*#，以及今年1月允许单身非户籍人员缴满5年社保后购买外环外住宅*%%*。
“上海此次超预期力度的楼市新政将有效提振市场信心*#%%#，尤其是非沪籍居民%*，以及因首付比及房贷利率而趋于观望的改善客群@%，将释放一波需求%#。政策成效将率先体现在二手房的带看量等数据层面%@*。”分析师表示#%。多名市场从业者认为*%#%，上海二手房挂牌量此前处于高位*%，新政将促进交易@##%%，带来成交量的提升%*%%，价格方面总体平稳*%。
在新“沪九条”中*#*%*，有三条举措容易被人们忽视#@。上海易居研究院研究总监严跃进指出@@，上海此次新政对二手房盘活、认购等落实较多创新政策@#@#。除了在调整限购方面#%%#*，让非沪籍单身人士可以购买外环内二手房##@，还提出了企业购买二手房、国企收购和趸租、以旧换新等政策%%@*#，都是围绕鼓励二手房流动性而展开的%#。
这三条举措分别是：企业购买小户型二手住房(系指2000年前竣工、建筑面积在70平方米及以下的二手住房)用于职工租�%%。辉傧薅ü郝蜃》刻资�#%#*。探索通过国有平台公司等主体收购、趸租适配房源@*#，优化住房保障供给@%。在“以旧换新”方面%@@@，对符合条件的家庭提供补贴##，如住房置换期间过渡租房、装修搬家等%#*%#。不过*@*%*，补贴也有门槛#@%%，即在一年内出售外环内2000年前竣工、建筑面积在70平方米及以下的唯一住房*@，并购买外环外一手住房的居民家庭##@@。
三条举措都是在为新市民和青年人提供更优惠的保障住房#*#%，在支持住房困难家庭改善居住条件的同时##*，增加了市场上的二手房需求@%#，又创造了市场上的二手房供应%#%%。总的来说##，既保证住房的民生性#@*@，又盘活了存量房源%#**@，促进二手房流动#@#%%，从而促进整个市场平稳健康运行%*。
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