大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
2024-05-21 13:02:03
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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”*%，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期@*@%。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后@#%*，在新一轮政策潮中%@，“以旧换新”作为“去库存”的新举措%@##@，几乎成为各地的“标配”#%%。
据不完全统计*%%，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策%#，大湾区也已有6城“官宣”入局%#，其他城市也在积极探索实施@#@#@。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策*%##，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�**。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”**。
5月15日起*#%@#，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动%*@@@。记者从花都房地产行业协会获悉@%%，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单*%。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议*@@%*，并且交了新房定金*@%。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍#@#，当天反馈比较理想%@%，“相信后续效果会不错”##*%。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”#@，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)*#*@*。
4月30日@##，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”@*，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措@%%。
广东多城“官宣”入局#@%@*。3月1日@%*#，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动*@@%，以惠城区为试点**@。
4月23日**#%%，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知@%%%，在一线城市中首个落地“以旧换新”#*。
4月30日%%*，中山6个部门联合发布措施**#@*，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”#*@。同日#%**，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》#%，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施**#。
5月13日%#*@，佛山发布13条房地产新政*#@@，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”%@#%。
可以看出*@#，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%@%。也有多地虽未“官宣”#**，但也正探索实施%@@*。比如在江门#%，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股#%%@*，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”*#。博富控股总裁助理李秀清介绍#%%#，目前两个项目成交约20套%*@，咨询客户过千组@@#@#，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的@*%。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示@@，截至目前%#%%*，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”%%，并且预计还将有更多城市加入*##。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍*@@，目前住房“以旧换新”主要有四种模式@#%#@。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)@#%@#，由房企、中介机构、换房人共同完成*#。换房人认购房企新房并优先锁定*@@@%，同时中介机构帮助业主优先出售旧房@*@%。若一定期限内旧房售出@*@@，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出*#@，则房企退还新建商品住房认购金##%@。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式%##%。从全国范围内来看@@*%，目前%%@@，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式#*。
二是房企收购模式@*%*#，房企按照评估价格收购换房人的二手房##*，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款@#。比如在珠海*#**，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”%#%#，直接收购存量二手房以促成新房交易**。
三是政府收购模式*%**，即由政府或委托的国企按规定收购二手房%#@*%。比如较早推出“以旧换新”的郑州@%#*#，由郑州城市发展集团为主体*%%@@，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房%@#*，同时换房者选购平台房源库中的新房#%@。还有一些地方特色的延伸@%%，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”%#*，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租@#**%，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金##@#，并将其全部用于购买商品房*@，无需卖房即可换新#*%%。
四是政府补贴模式@%@*%，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴*@#。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴*#*@。
目前来看%**，三方联动是各个城市主推的模式#@，由于是基于市场自发行为@@，房企的资金压力�%#@。腋菀兹美环空吆椭薪榛�###。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式@*##，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适%*#@%。”李秀清介绍*#@*，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小**##。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出###，这一模式主要面临二手房市场调整压力%#%，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位###，换房人无法快速售出二手房*##，交易周期过长%%@@#，不一定能促成“以旧换新”%%***。
房企收购模式暂时只有少数企业开展%#%%，由于新房选择的局限性较大#%@，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高%%#*，比如要求一定楼龄、位于较好地段等@#，惠及面不广##*%。
政府或国企收购模式@*#，由于信用背书受到欢迎@@@。但财政负担较大@*##*，收购规模有限%*@，如郑州试点收购500套、南京收购2000套**，面对庞大的二手房挂牌量#@@#*，显得杯水车薪**@。另外还需考虑资金平衡@##@%，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等#*，都存在资金平衡、盈亏的考验@*%#*。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向%@@@*，避免闲置空置@#@@*。对于保障性住房筹建压力较大的城市**#，有条件可以采取该模式@*%。”罗异铿说***@，而政府补贴模式#@##，目前一般仅在非一线城市实施#*，大部分城市的补贴力度也相对较小*@%。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进@#%，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前%*%，住房“以旧换新”处于起步阶段%*%##，实施时间较短#%**，并且不少地方仍待出台具体实施细则#@%#。但无论哪种“以旧换新”模式###，都是一场多方博弈*@#，一些共性问题亟待解决@#@#。
一方面#@%，需要多方合力推进@#。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多##，单靠政府或市场的力量都十分有限%****，需要政府、企业、业主多方合力推进#@*。”罗异铿提醒@##。因此%#@@%，未来的“以旧换新”也需要因地制宜%@%#@，多种模式相结合*%，以产生更大效果###@@。
另一方面#*#*，“以旧换新”既关联着刚需买家%%##，也关联换房卖家%#@@，是一场“双向奔赴”#%，需要考虑更多细节和诚意@#。例如在政策层面进行完善和监督#%*。扩大政策覆盖面@%，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘##@#%，换房人选择较少*%@%*。在促成交易方面%@#%，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策*%。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出#@%，政府还应制定规则#%%，确保各项优惠政策能落地**，比如契税减免、中介费减免等##@#*。同时@%*%*，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用%@@#，让业主放心地参与到“以旧换新”中%*。另外@%%，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台%#@@#。而对于参与的房企、国企等来说#%，首先要拿出有品质的房源%#%%，此前有部分地方新房房源品质较低%**%%，甚至被认为是售不出的“边角料”@@#@。
同时**%@#，需要适当延长置换时间%%。“以旧换新”规则下@#%，对旧房售出有约定时限@%@*，但当前销售时间均较长#@@#@。“我们在实际操作中发现@@**，例如有些房主对旧房的心理价位很高#@@@，一直难以成交#@，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限*##，延长到半年左右##。”李秀清说%@@*%。另外*%#@*，也要确保参与的楼盘能正常交付%%，并且对认购的定金要加强监管*%*##，对于未能完成“以旧换新”的业主@@%@#，要能够按约定正常退还%*。
多位专家指出#*%，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”@@@%，要更精细化、接地气*%%%，尽可能满足各方诉求#@，才能落地见效#@##%。（南方日报）
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