大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
2024-05-21 11:41:35
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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”###，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期#@@*#。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后%*%#%，在新一轮政策潮中@*#%*，“以旧换新”作为“去库存”的新举措#@@*，几乎成为各地的“标配”**。
据不完全统计#%*%，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策%#%%，大湾区也已有6城“官宣”入局###，其他城市也在积极探索实施@#*#。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策*@，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市矦#%#%。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”##*%。
5月15日起%#，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动@@@。记者从花都房地产行业协会获悉@%%@#，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单@%@%%。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议#%##*，并且交了新房定金@#。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍@**#@，当天反馈比较理想#*%%@，“相信后续效果会不错”#%%。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”%@%%，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)@@。
4月30日@@@##，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”@@@#，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措%*%。
广东多城“官宣”入局#%#@。3月1日%@#*，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动@**#@，以惠城区为试点%**。
4月23日@%#，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知*%@，在一线城市中首个落地“以旧换新”*#。
4月30日@%@，中山6个部门联合发布措施@@@@@，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”%%*%。同日@@%#，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》*#，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施*%。
5月13日*%，佛山发布13条房地产新政%*@%，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”#*。
可以看出*@，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@@@。也有多地虽未“官宣”##，但也正探索实施%#%@*。比如在江门*#**@，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股**，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”*@。博富控股总裁助理李秀清介绍@*#*%，目前两个项目成交约20套%#@，咨询客户过千组%%*，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的@#*%#。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示@@*#，截至目前#*，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”*@@，并且预计还将有更多城市加入@@*。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍%@，目前住房“以旧换新”主要有四种模式*#。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)%@@@，由房企、中介机构、换房人共同完成#*#*。换房人认购房企新房并优先锁定%*##，同时中介机构帮助业主优先出售旧房%**#@。若一定期限内旧房售出@@%，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出#@，则房企退还新建商品住房认购金*@@*@。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式%##%。从全国范围内来看%%@，目前@%@@#，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式@%@。
二是房企收购模式#%#@，房企按照评估价格收购换房人的二手房*###，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款@@*##。比如在珠海@##*@，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”*@，直接收购存量二手房以促成新房交易@*。
三是政府收购模式*%*，即由政府或委托的国企按规定收购二手房%*@*#。比如较早推出“以旧换新”的郑州**，由郑州城市发展集团为主体*@#@#，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房@*，同时换房者选购平台房源库中的新房@%%*#。还有一些地方特色的延伸%%%%%，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”@#@，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租*%*@@，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金@*，并将其全部用于购买商品房#%@，无需卖房即可换新*@。
四是政府补贴模式@*#%，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴%@*@*。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴*#@%。
目前来看%*@%*，三方联动是各个城市主推的模式%@，由于是基于市场自发行为*#@，房企的资金压力蠤*。腋菀兹美环空吆椭薪榛�*@%@。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式*#，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适@@@#。”李秀清介绍@%，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小**@*@。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出*%*%*，这一模式主要面临二手房市场调整压力@*@#，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位#@**，换房人无法快速售出二手房##，交易周期过长*%，不一定能促成“以旧换新”@*%*。
房企收购模式暂时只有少数企业开展***，由于新房选择的局限性较大*@%@%，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高#@%，比如要求一定楼龄、位于较好地段等#*@*%，惠及面不广*@@*#。
政府或国企收购模式@%*#，由于信用背书受到欢迎##**。但财政负担较大##*#@，收购规模有限@@，如郑州试点收购500套、南京收购2000套%*@，面对庞大的二手房挂牌量*%@*，显得杯水车薪#%@*。另外还需考虑资金平衡@####，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等@%#@@，都存在资金平衡、盈亏的考验%@。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向%#@，避免闲置空置##。对于保障性住房筹建压力较大的城市**%%，有条件可以采取该模式%##*@。”罗异铿说**，而政府补贴模式#@%**，目前一般仅在非一线城市实施#**，大部分城市的补贴力度也相对较小%#%#@。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进##，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前%*，住房“以旧换新”处于起步阶段#@，实施时间较短%#，并且不少地方仍待出台具体实施细则@@*。但无论哪种“以旧换新”模式#%%，都是一场多方博弈%@@，一些共性问题亟待解决#%#@。
一方面%*@，需要多方合力推进#*。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多*#*@@，单靠政府或市场的力量都十分有限@#*%%，需要政府、企业、业主多方合力推进@#%。”罗异铿提醒%@@*。因此%%@，未来的“以旧换新”也需要因地制宜#%，多种模式相结合@@，以产生更大效果*@@@。
另一方面@@#@#，“以旧换新”既关联着刚需买家%@@%#，也关联换房卖家*%%*%，是一场“双向奔赴”@@@#，需要考虑更多细节和诚意##@*#。例如在政策层面进行完善和监督%#@。扩大政策覆盖面*%%，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘%%#@，换房人选择较少#@@#*。在促成交易方面%%#*，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策#%。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出%%#**，政府还应制定规则%%@，确保各项优惠政策能落地%@%*，比如契税减免、中介费减免等#*#。同时@%%#，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用%@@@*，让业主放心地参与到“以旧换新”中@@**#。另外%%，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台%%@。而对于参与的房企、国企等来说***@@，首先要拿出有品质的房源%@###，此前有部分地方新房房源品质较低#%，甚至被认为是售不出的“边角料”@*#*%。
同时@%%*%，需要适当延长置换时间@%*。“以旧换新”规则下@%%，对旧房售出有约定时限@#，但当前销售时间均较长@#*%@。“我们在实际操作中发现#*，例如有些房主对旧房的心理价位很高@%，一直难以成交%#@，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限#%%@#，延长到半年左右@@。”李秀清说*@*。另外*#*#*，也要确保参与的楼盘能正常交付%#%*，并且对认购的定金要加强监管@%#，对于未能完成“以旧换新”的业主**#@，要能够按约定正常退还*%#@*。
多位专家指出@*@，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”*@，要更精细化、接地气%%**，尽可能满足各方诉求#%@，才能落地见效@%*#。（南方日报）
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