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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”**%#，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期%@%%。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后*%@，在新一轮政策潮中*%#*@，“以旧换新”作为“去库存”的新举措@%，几乎成为各地的“标配”*%#*%。
据不完全统计#@@@，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策*##%，大湾区也已有6城“官宣”入局%@@*，其他城市也在积极探索实施@%**。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策@@#*，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�*%%%。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*#。
5月15日起%*@#%，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动**%。记者从花都房地产行业协会获悉@@*%%，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单@@。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议%*，并且交了新房定金%**。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍##，当天反馈比较理想%%**，“相信后续效果会不错”*%%#*。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”*@@，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)##@**。
4月30日*#*，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”%%##，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措#@#@*。
广东多城“官宣”入局@#。3月1日%*，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动@**#，以惠城区为试点*%#*%。
4月23日%*，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知@%@，在一线城市中首个落地“以旧换新”%%%*#。
4月30日%%#，中山6个部门联合发布措施###，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”**。同日**@**，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》@@%#*，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施*@*@。
5月13日%**，佛山发布13条房地产新政%%#，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”@*%。
可以看出%#%%#，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%@#@。也有多地虽未“官宣”*@@@，但也正探索实施%#。比如在江门@#%#，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股***%，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”%*@。博富控股总裁助理李秀清介绍%#，目前两个项目成交约20套@*%%，咨询客户过千组@%#%%，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的#@*@。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示%@#，截至目前*@，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”@##@，并且预计还将有更多城市加入@*。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍@*，目前住房“以旧换新”主要有四种模式*#*%。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)##，由房企、中介机构、换房人共同完成%@%。换房人认购房企新房并优先锁定*#%@@，同时中介机构帮助业主优先出售旧房@%*。若一定期限内旧房售出#@%，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出%#@%@，则房企退还新建商品住房认购金#@%%#。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式#@#%。从全国范围内来看%**@#，目前##%，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式@%*。
二是房企收购模式%%@，房企按照评估价格收购换房人的二手房@@**#，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款@%@#。比如在珠海*#%*@，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”*@*，直接收购存量二手房以促成新房交易**。
三是政府收购模式#*@**，即由政府或委托的国企按规定收购二手房#####。比如较早推出“以旧换新”的郑州%##*，由郑州城市发展集团为主体*%%%@，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房@@%*%，同时换房者选购平台房源库中的新房*@*#。还有一些地方特色的延伸%***，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”@@，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租#**#@，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金%#*%，并将其全部用于购买商品房*@%*，无需卖房即可换新%@@。
四是政府补贴模式@##@，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴*%@#。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴%*@@@。
目前来看@%%，三方联动是各个城市主推的模式**%，由于是基于市场自发行为@*@@*，房企的资金压力�#@#%。腋菀兹美环空吆椭薪榛�**@%%。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式#@，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适%*#。”李秀清介绍*@#@@，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小%%*@。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出**#%#，这一模式主要面临二手房市场调整压力#%%，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位**##，换房人无法快速售出二手房@@*@%，交易周期过长*%#%*，不一定能促成“以旧换新”%#%。
房企收购模式暂时只有少数企业开展%@#，由于新房选择的局限性较大#@@@，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高**，比如要求一定楼龄、位于较好地段等**@，惠及面不广%%。
政府或国企收购模式**@*#，由于信用背书受到欢迎%#。但财政负担较大*%#，收购规模有限%*#%，如郑州试点收购500套、南京收购2000套@##，面对庞大的二手房挂牌量@**#*，显得杯水车薪*@。另外还需考虑资金平衡%#@，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等%@，都存在资金平衡、盈亏的考验%#%%。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向%@@，避免闲置空置@*@。对于保障性住房筹建压力较大的城市%@，有条件可以采取该模式#*##。”罗异铿说%#*%%，而政府补贴模式%@@#@，目前一般仅在非一线城市实施*%%#*，大部分城市的补贴力度也相对较小%@*%*。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进%%，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前%*%*@，住房“以旧换新”处于起步阶段*@###，实施时间较短@*@#@，并且不少地方仍待出台具体实施细则@####。但无论哪种“以旧换新”模式%####，都是一场多方博弈#%，一些共性问题亟待解决**@。
一方面##，需要多方合力推进*#@@。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多#**%，单靠政府或市场的力量都十分有限%**，需要政府、企业、业主多方合力推进#*@@。”罗异铿提醒#%##。因此%@#，未来的“以旧换新”也需要因地制宜*#，多种模式相结合##*，以产生更大效果@##**。
另一方面*@*@#，“以旧换新”既关联着刚需买家*#，也关联换房卖家@%，是一场“双向奔赴”#**，需要考虑更多细节和诚意#*#@#。例如在政策层面进行完善和监督@@。扩大政策覆盖面#%#，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘*%%，换房人选择较少@@*。在促成交易方面##，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策%@#*。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出*@#，政府还应制定规则**@，确保各项优惠政策能落地#%，比如契税减免、中介费减免等%%。同时@%#，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用%%*@，让业主放心地参与到“以旧换新”中%#@@。另外##**%，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台%**。而对于参与的房企、国企等来说%#@，首先要拿出有品质的房源*@@@@，此前有部分地方新房房源品质较低#@，甚至被认为是售不出的“边角料”%#。
同时*%%，需要适当延长置换时间@#%。“以旧换新”规则下@*#@%，对旧房售出有约定时限%%#%，但当前销售时间均较长#@##。“我们在实际操作中发现#*##，例如有些房主对旧房的心理价位很高#*%#@，一直难以成交*%#*%，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限#%，延长到半年左右##@。”李秀清说*@@%#。另外@#@#，也要确保参与的楼盘能正常交付@#，并且对认购的定金要加强监管#%*@#，对于未能完成“以旧换新”的业主##@@，要能够按约定正常退还%@#。
多位专家指出***#，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”%*#，要更精细化、接地气*%，尽可能满足各方诉求%#*，才能落地见效*@##。（南方日报）