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北京天空“绽放”绝美晚霞
大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”@*#，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期%@。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后%@#，在新一轮政策潮中#*#，“以旧换新”作为“去库存”的新举措%*#，几乎成为各地的“标配”*@##。
据不完全统计*#@%，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策@%*，大湾区也已有6城“官宣”入局#*#，其他城市也在积极探索实施@*#@%。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策#@*%%，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�#*#。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*#@。
5月15日起%%*，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动@@。记者从花都房地产行业协会获悉#*，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单%@#。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议@#，并且交了新房定金*###@。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍#@**%，当天反馈比较理想*#%%，“相信后续效果会不错”*%*#。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”**#@，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)@@#。
4月30日**#@@，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”@*#，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措#*。
广东多城“官宣”入局#@#*。3月1日@*#%，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动*%##，以惠城区为试点##。
4月23日*#@*@，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知@@%@，在一线城市中首个落地“以旧换新”@*@%。
4月30日***，中山6个部门联合发布措施*#%*，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”@@。同日@%，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》%%，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施##*##。
5月13日@%，佛山发布13条房地产新政#@*%，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”##。
可以看出%%*，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@*#@。也有多地虽未“官宣”*@%%，但也正探索实施#@。比如在江门@%，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股#@*，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”@@。博富控股总裁助理李秀清介绍%@，目前两个项目成交约20套@%*@%，咨询客户过千组@*##，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的@*。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示#*，截至目前%@@，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”**%，并且预计还将有更多城市加入@@#*。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍%%**，目前住房“以旧换新”主要有四种模式@*##*。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)%*#，由房企、中介机构、换房人共同完成#%%*@。换房人认购房企新房并优先锁定#@，同时中介机构帮助业主优先出售旧房#@%#%。若一定期限内旧房售出#**，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出%#，则房企退还新建商品住房认购金*#@。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式@%。从全国范围内来看%*，目前##@%*，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式#%@@#。
二是房企收购模式*#@，房企按照评估价格收购换房人的二手房%@@@，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款@**。比如在珠海@**#*，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”##%*，直接收购存量二手房以促成新房交易*%#%*。
三是政府收购模式%%%@，即由政府或委托的国企按规定收购二手房##%#。比如较早推出“以旧换新”的郑州@****，由郑州城市发展集团为主体*@*@，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房%@，同时换房者选购平台房源库中的新房#%%*。还有一些地方特色的延伸%#%*@，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”#@#@*，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租**@%%，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金*@%，并将其全部用于购买商品房%%，无需卖房即可换新@%。
四是政府补贴模式**#%，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴*%%#*。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴%@#。
目前来看@@*，三方联动是各个城市主推的模式*%%，由于是基于市场自发行为***#，房企的资金压力�%@。腋菀兹美环空吆椭薪榛�*#。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式*%*，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适%@*#。”李秀清介绍*#%*，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小@@*%%。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出*#*，这一模式主要面临二手房市场调整压力@%*，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位*#@，换房人无法快速售出二手房###，交易周期过长***@，不一定能促成“以旧换新”##@。
房企收购模式暂时只有少数企业开展**，由于新房选择的局限性较大%@，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高@%*@%，比如要求一定楼龄、位于较好地段等@*#@@，惠及面不广**。
政府或国企收购模式@%，由于信用背书受到欢迎**#。但财政负担较大#*#%，收购规模有限#@%#*，如郑州试点收购500套、南京收购2000套%%##*，面对庞大的二手房挂牌量#*，显得杯水车薪*#@。另外还需考虑资金平衡%#，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等%@#，都存在资金平衡、盈亏的考验##%。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向@###，避免闲置空置#%#@@。对于保障性住房筹建压力较大的城市**@@，有条件可以采取该模式##*@。”罗异铿说@#*，而政府补贴模式%*@，目前一般仅在非一线城市实施@@，大部分城市的补贴力度也相对较小@*。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进#@@，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前@@#，住房“以旧换新”处于起步阶段@###@，实施时间较短*%%%，并且不少地方仍待出台具体实施细则%@%#。但无论哪种“以旧换新”模式%*，都是一场多方博弈#*#，一些共性问题亟待解决**。
一方面@%*，需要多方合力推进%@**。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多%#，单靠政府或市场的力量都十分有限%*，需要政府、企业、业主多方合力推进%**@。”罗异铿提醒%#*##。因此*##%，未来的“以旧换新”也需要因地制宜#*，多种模式相结合@#@@，以产生更大效果@%。
另一方面*%**，“以旧换新”既关联着刚需买家**%*，也关联换房卖家%%*#%，是一场“双向奔赴”*@，需要考虑更多细节和诚意%@。例如在政策层面进行完善和监督%#%。扩大政策覆盖面%%##@，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘#@**#，换房人选择较少%@@*。在促成交易方面#*，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策#%*#。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出*#，政府还应制定规则%%，确保各项优惠政策能落地%@，比如契税减免、中介费减免等%@#@%。同时**#，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用%@*，让业主放心地参与到“以旧换新”中@*@##。另外@#，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台*#。而对于参与的房企、国企等来说*@#@，首先要拿出有品质的房源%%@，此前有部分地方新房房源品质较低%#，甚至被认为是售不出的“边角料”@#%。
同时%#，需要适当延长置换时间@%。“以旧换新”规则下%#%，对旧房售出有约定时限%%#，但当前销售时间均较长@@@%%。“我们在实际操作中发现###，例如有些房主对旧房的心理价位很高#**@@，一直难以成交%@@@，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限%%*@@，延长到半年左右*%%%。”李秀清说*@。另外@@，也要确保参与的楼盘能正常交付@@，并且对认购的定金要加强监管@@%，对于未能完成“以旧换新”的业主*#%，要能够按约定正常退还*#@%。
多位专家指出%#@%*，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”#**@@，要更精细化、接地气*#，尽可能满足各方诉求%###，才能落地见效@@。（南方日报）