大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
2024-05-21 11:32:23
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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”@#@%，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期#*%*。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后*#%*%，在新一轮政策潮中%@#，“以旧换新”作为“去库存”的新举措@@%%，几乎成为各地的“标配”%%#。
据不完全统计%%，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策%#%，大湾区也已有6城“官宣”入局*#，其他城市也在积极探索实施*#。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策#*#，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�*#*%。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#**#*。
5月15日起**%*%，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动*%*。记者从花都房地产行业协会获悉%#%，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单#%@。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议*%%#，并且交了新房定金%####。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍@@*#，当天反馈比较理想#%#，“相信后续效果会不错”@@。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”*@#*，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)*##%*。
4月30日%@%*，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”@#*，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措@*。
广东多城“官宣”入局##@@%。3月1日@@%*，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动###@*，以惠城区为试点%%*#%。
4月23日*%@##，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知#@*，在一线城市中首个落地“以旧换新”###%@。
4月30日@#*##，中山6个部门联合发布措施%##%#，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”%%#。同日*@%@，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》#*，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施**。
5月13日@*，佛山发布13条房地产新政%%%%#，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”%%。
可以看出%%*，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%@%*#。也有多地虽未“官宣”#%@@，但也正探索实施%@*。比如在江门@@**，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股##**，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”%##@。博富控股总裁助理李秀清介绍%*#**，目前两个项目成交约20套%**，咨询客户过千组*@#%，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的%%#@#。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示#%**，截至目前**，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”**#*#，并且预计还将有更多城市加入**%。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍%%，目前住房“以旧换新”主要有四种模式***%#。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)@%@%@，由房企、中介机构、换房人共同完成%#。换房人认购房企新房并优先锁定@*#，同时中介机构帮助业主优先出售旧房@#*%*。若一定期限内旧房售出*@#@%，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出#@%%，则房企退还新建商品住房认购金#*。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式###。从全国范围内来看#%%*，目前%%，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式*@@。
二是房企收购模式@@@#，房企按照评估价格收购换房人的二手房**@@，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款@@%#@。比如在珠海@%@，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”%%，直接收购存量二手房以促成新房交易#@。
三是政府收购模式*%%#，即由政府或委托的国企按规定收购二手房*#。比如较早推出“以旧换新”的郑州*#%，由郑州城市发展集团为主体#@***，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房%#**%，同时换房者选购平台房源库中的新房**@##。还有一些地方特色的延伸*#*，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”%%，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租**@@*，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金##*，并将其全部用于购买商品房#%*@#，无需卖房即可换新*#@*。
四是政府补贴模式*@*#，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴%##@#。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴@#。
目前来看%%，三方联动是各个城市主推的模式@@@**，由于是基于市场自发行为@#，房企的资金压力�#@#%。腋菀兹美环空吆椭薪榛�*#。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式##，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适*@*%@。”李秀清介绍##*，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小#*@%。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出*@%，这一模式主要面临二手房市场调整压力%@%#，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位*%%#，换房人无法快速售出二手房@###*，交易周期过长%#%，不一定能促成“以旧换新”@#%@。
房企收购模式暂时只有少数企业开展%%%@，由于新房选择的局限性较大@#%，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高@*，比如要求一定楼龄、位于较好地段等#@*%*，惠及面不广@#%。
政府或国企收购模式#%，由于信用背书受到欢迎*%@%@。但财政负担较大#*%，收购规模有限@@*@，如郑州试点收购500套、南京收购2000套*##，面对庞大的二手房挂牌量@%#*，显得杯水车薪*****。另外还需考虑资金平衡#*，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等###，都存在资金平衡、盈亏的考验**@@@。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向##@#，避免闲置空置#@*。对于保障性住房筹建压力较大的城市%@#，有条件可以采取该模式#**%。”罗异铿说%**@*，而政府补贴模式#@，目前一般仅在非一线城市实施%##，大部分城市的补贴力度也相对较小@*。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进#@，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前#*%，住房“以旧换新”处于起步阶段**#*@，实施时间较短##，并且不少地方仍待出台具体实施细则**#%@。但无论哪种“以旧换新”模式*@%@，都是一场多方博弈%%%*，一些共性问题亟待解决#*@#。
一方面%*#*@，需要多方合力推进*@*%*。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多#*，单靠政府或市场的力量都十分有限@@@*，需要政府、企业、业主多方合力推进*#*%#。”罗异铿提醒@#。因此**@@，未来的“以旧换新”也需要因地制宜#*%%，多种模式相结合%**%*，以产生更大效果%*##@。
另一方面#@%，“以旧换新”既关联着刚需买家@@#*%，也关联换房卖家#%*#*，是一场“双向奔赴”@%@，需要考虑更多细节和诚意**#%#。例如在政策层面进行完善和监督##@%。扩大政策覆盖面*@@*，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘##%#，换房人选择较少@%#。在促成交易方面*#@，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策%*#@#。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出%@%@@，政府还应制定规则%@#%，确保各项优惠政策能落地%@，比如契税减免、中介费减免等%*@。同时*#@，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用##，让业主放心地参与到“以旧换新”中%*。另外@@%，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台**。而对于参与的房企、国企等来说*#，首先要拿出有品质的房源#*%，此前有部分地方新房房源品质较低@**@，甚至被认为是售不出的“边角料”#@。
同时@#@，需要适当延长置换时间%**。“以旧换新”规则下#@*%*，对旧房售出有约定时限%%#，但当前销售时间均较长@@@。“我们在实际操作中发现*#，例如有些房主对旧房的心理价位很高**##，一直难以成交@*%%，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限##%%%，延长到半年左右#@*%。”李秀清说%*@#。另外*#%#，也要确保参与的楼盘能正常交付%##%%，并且对认购的定金要加强监管#*#%，对于未能完成“以旧换新”的业主#@%%@，要能够按约定正常退还#@#%。
多位专家指出%#，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”*@*，要更精细化、接地气*@%，尽可能满足各方诉求#@@@%，才能落地见效@#。（南方日报）
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