大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
2024-05-21 11:43:24
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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”***，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期**。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后@@%%，在新一轮政策潮中%%#，“以旧换新”作为“去库存”的新举措#@#，几乎成为各地的“标配”#@@%。
据不完全统计##，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策#%#@，大湾区也已有6城“官宣”入局@%@%，其他城市也在积极探索实施%%。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策@%@，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�****。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”***。
5月15日起#**，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动*@*。记者从花都房地产行业协会获悉%@#*%，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单#%#%。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议@%**，并且交了新房定金%%%*。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍**%，当天反馈比较理想%%#%*，“相信后续效果会不错”@***#。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”#@，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)@#@。
4月30日#@%%，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”*#@%，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措##%%%。
广东多城“官宣”入局**@。3月1日@%@@，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动%#，以惠城区为试点@*#*#。
4月23日@%#*%，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知#*%**，在一线城市中首个落地“以旧换新”@@*。
4月30日*@，中山6个部门联合发布措施%@*%*，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”%#%。同日#%%#*，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》%@@，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施@**##。
5月13日**，佛山发布13条房地产新政@@*，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”%**%@。
可以看出@*，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”##。也有多地虽未“官宣”*%%@@，但也正探索实施#*。比如在江门***#%，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股##，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”@%%#。博富控股总裁助理李秀清介绍#**，目前两个项目成交约20套*@%，咨询客户过千组%**，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的*#*@。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示#**，截至目前@#%，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”%*@@，并且预计还将有更多城市加入%%。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍#@%，目前住房“以旧换新”主要有四种模式##。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)%%%*，由房企、中介机构、换房人共同完成*@@%@。换房人认购房企新房并优先锁定**@@，同时中介机构帮助业主优先出售旧房%@。若一定期限内旧房售出##，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出@*%@@，则房企退还新建商品住房认购金**%#*。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式#*@##。从全国范围内来看##@#*，目前@@%，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式*@%@。
二是房企收购模式**%@%，房企按照评估价格收购换房人的二手房@#，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款#@#。比如在珠海@*#*，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”%@#*，直接收购存量二手房以促成新房交易@#%@%。
三是政府收购模式##，即由政府或委托的国企按规定收购二手房%%%*。比如较早推出“以旧换新”的郑州%*@*%，由郑州城市发展集团为主体#@%，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房*%%@，同时换房者选购平台房源库中的新房###%。还有一些地方特色的延伸**%，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”@@#%，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租%%#，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金%@@，并将其全部用于购买商品房#*%*%，无需卖房即可换新*#。
四是政府补贴模式#@*，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴##@。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴#@##。
目前来看#%，三方联动是各个城市主推的模式#@#，由于是基于市场自发行为#@，房企的资金压力�*#@#。腋菀兹美环空吆椭薪榛�*@**。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式*%%%，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适%@#。”李秀清介绍#@##%，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小%**。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出%**%#，这一模式主要面临二手房市场调整压力###@#，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位@%@**，换房人无法快速售出二手房#@%@，交易周期过长%*%*，不一定能促成“以旧换新”%##。
房企收购模式暂时只有少数企业开展%##，由于新房选择的局限性较大%@@#，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高##%，比如要求一定楼龄、位于较好地段等@####，惠及面不广%#%%%。
政府或国企收购模式**@%*，由于信用背书受到欢迎#@@#。但财政负担较大#@#@，收购规模有限@#%*，如郑州试点收购500套、南京收购2000套***#，面对庞大的二手房挂牌量%#@，显得杯水车薪#**。另外还需考虑资金平衡@#%#%，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等@%%%，都存在资金平衡、盈亏的考验@%@#*。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向%@，避免闲置空置#@%@。对于保障性住房筹建压力较大的城市%%，有条件可以采取该模式###。”罗异铿说%*，而政府补贴模式#%*%，目前一般仅在非一线城市实施#%%，大部分城市的补贴力度也相对较小*#%*。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进#@##，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前%*#*，住房“以旧换新”处于起步阶段**@%，实施时间较短#@*@，并且不少地方仍待出台具体实施细则#**%。但无论哪种“以旧换新”模式#%#@#，都是一场多方博弈%#*@@，一些共性问题亟待解决#@#%@。
一方面#*#*，需要多方合力推进#@@@。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多*@@，单靠政府或市场的力量都十分有限#@**#，需要政府、企业、业主多方合力推进%*#。”罗异铿提醒*#@#。因此**@*，未来的“以旧换新”也需要因地制宜@#%#%，多种模式相结合%%%*#，以产生更大效果@@*#*。
另一方面%@%#%，“以旧换新”既关联着刚需买家#@%，也关联换房卖家@%**，是一场“双向奔赴”#*%#@，需要考虑更多细节和诚意@%*%。例如在政策层面进行完善和监督*@。扩大政策覆盖面*#*@，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘#@，换房人选择较少@@@。在促成交易方面%#*#*，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策%%*#。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出#%#@，政府还应制定规则#%，确保各项优惠政策能落地@%，比如契税减免、中介费减免等*@#@。同时**@#，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用%@@，让业主放心地参与到“以旧换新”中%###。另外@*，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台*@%#@。而对于参与的房企、国企等来说%@%#%，首先要拿出有品质的房源@%%@，此前有部分地方新房房源品质较低#%，甚至被认为是售不出的“边角料”@##@*。
同时*#，需要适当延长置换时间#@#%。“以旧换新”规则下@**##，对旧房售出有约定时限*@*，但当前销售时间均较长%@%@#。“我们在实际操作中发现*%，例如有些房主对旧房的心理价位很高#%，一直难以成交@%%#，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限%*，延长到半年左右*%。”李秀清说#*#。另外%%*@，也要确保参与的楼盘能正常交付%**，并且对认购的定金要加强监管*#**%，对于未能完成“以旧换新”的业主#@*，要能够按约定正常退还*@@%。
多位专家指出@#@@*，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”@#*%，要更精细化、接地气%@，尽可能满足各方诉求*%，才能落地见效@@%。（南方日报）
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