58家上市物企成绩单：谁盈利？谁亏损？

　　58家上市物企成绩单：谁盈利？谁亏损？

　　2023年行业整体呈现营收增幅放缓、增收不增利、加强现金流管理等特点

　　上市物企2023年年报披露已经结束%#%*#，营收盈利表现如何？新京报根据中指研究院统计的58家上市物企数据进行了纵向、横向的对比分析%##@，整体来看@*，2023年行业呈现营收增幅放缓、增收不增利、部分企业亏损、加强现金流管理等特点@*。

　　上市物企盈利下降背后有哪些原因？对于业绩改善##，企业有哪些措施可用？

　　“碧万绿”收入位列前三

　　从营收规模来看*%@%，2023年@#，物管行业呈现明显分化的特点#%。

　　据中指研究院统计数据显示*#*，58家上市物企中@###%，第一名碧桂园服务营收超过400亿元@#**，最后一名仅3.4亿元*@*%%，为中天服务#%*%@。

　　头部企业优势明显*#*%，“碧万绿”取得收入的前三名%#*。其中#%@，2023年%%@%#，碧桂园服务实现营收426.1亿元***#*，同比增长3%%#，营收规模排名第一*%%%@。其次是万物云@@，实现总收入约332亿元#%@#@，同比增长10.2%%%@。第三是绿城服务%%@，收入173.9亿元@@*@，同比增长17.08%#@**#。不过%@，对比来看@%%*，第三名与前两名差距较大%*#。

　　第二梯队的物企%*@#%，收入规模在100亿元-160亿元*%#，阵营内差距较小*%%%@。其中%%%，雅生活收入154.4亿元#%@*，保利物业150.6亿元#*#%，华润万象生活147.7亿元%@，中海物业130.5亿元*#，恒大物业124.9亿元#%%。

　　规模在50亿元-100亿元的物业企业有4家**#%，分别为世茂服务、融创服务、永升服务、新城悦服务**。

　　最后一梯队物企收入规模在10亿元以下**，共17家#@，其中兴业物联、众安智慧生活、祈福生活服务、烨星集团、德商产投服务、中天服务的收入在3亿元左右%*@。

　　从上市物企营收增速来看#%##，2023年回落明显@%。克而瑞数据显示@@%，2023年*%，57家上市物企营业收入总值为2784.40亿元**，均值为48.85亿元*@*%，同比增长14.34%%*@@*，增速较上年同期下降4.7个百分点#%。

　　亿翰智库统计的2023年54家物企披露总营收为2718.97亿元%%*#@，同比增长8.6%*#%*@，增速较2022年同期的27.5%下滑了约18.9个百分点#@，下滑幅度整体较大@@。

　　对于收入增速下滑原因##*##，亿翰智库分析#**#，一方面是受到地产开发下行影响#*，增量市场交付有所减少%*，另一方面是物企从重规模进入重质量阶段；此外%*，增值服务收入也有所减少@%@#，同样受上游房地产企业影响@%%#@，物企主动缩减非业主增值服务收入%*@%，同时业主增值服务开展并不如设想中的顺利*%*#%。

　　具体来看#%，中指研究院统计的58家上市物企中%%*%，44家营收实现同比增长%##@，14家出现下降#@。增幅排在第一的是建发物业%%，同比增长55.83%；其次是滨江服务%@，增幅41.69%；第三是苏新服务**，增幅35.73%@*。

　　降幅排在最后三位的是祈福生活服务、建业新生活、荣万家*@，分别同比下降9.88%、9.64%、9.08%@**#@。值得关注的是%%，规模排名靠前的世茂服务、融创服务#%@#，营收也出现下降###@。世茂服务营收82.03亿元#@%，同比下降5.03%；融创服务营收70.09亿元**，同比下降1.64%@@@@。此外@*，收入规模排在前20名的金科服务、合景悠活、远洋服务*@%%*，营收也都出现下滑*@#*%。

　　行业整体增收不增利

　　从盈利表现来看@@*，2023年物管行业整体是增收不增利#%，部分企业不仅利润下降%@%#，还出现亏损@**%。

　　58家上市物企中*@##%，49家实现盈利**，9家处于亏损状态*#。其中#**，华润万象生活以29.43亿元的净利润排名第一；其次是万物云%*#*，净利润20.36亿元；净利润超过10亿元的还有恒大物业、保利物业、中海物业#@*%#。净利润前十名的还有招商积余、绿城服务、雅生活服务、建发物业、永升服务%@%%#，利润规模在5.2亿-7.5亿元@%@@%。

　　9家亏损物企分别是烨星集团、正荣服务、浦江中国、朗诗绿色生活、时代邻里、融创服务、佳兆业美好、建业新生活、金科服务#%%#。其中金科服务亏损最多%*#*@，其次是建业新生活、佳兆业美好@*#。

　　年报显示##%，2023年@#，金科服务净亏损9.82亿元*@%%@，归母净亏损9.51亿元@*%*。建业新生活亏损约5.78亿元@%@*，2022年同期为5.71亿元；归属于公司股东的年内亏损约5.74亿元%%%，2022年同期为5.62亿元@**。

　　从净利润同比增速来看*#，58家物企中@@%，刨除9家亏损企业*%%@，28家企业净利润同比增长%@@%@，21家同比下降@@。其中#*#@，增速最高的是建发物业@##*，净利润5.47亿元*%*##，同比增长117.79%；其次是第一服务控股@%，净利润7015万元@*@#%，同比增长38.78%；第三是华润万象生活##*@%，同比增长32.96%@%@。

　　净利润同比负增长的有众安智慧生活、永升服务、星悦康旅、兴业物联、卓越商企服务、东原仁知服务、碧桂园服务等%*%*。其中#@，世茂服务降幅最大*%##%，净利润3.17亿元@@，同比下降136.13%；其次是鑫苑服务@#，同比下降108.41%；另外*#，弘阳服务同比下降84.83%#@@。

　　对于下降原因#%，弘阳服务称%%@%，由于地产行业市场环境的不利影响%%，特别是地产开发项目服务需求的减少和非业主增值服务收入的降低*%%*@，非业主增值服务收入在报告期内从2022年的约1.25亿元大幅降至6690万元#@%，降幅高达46.3%%*。

　　整体来看#**%@，2023年@@%*，上市物企增长质量有待提高#@%*@。从行业层面来看#*%#，亿翰智库统计的54家物企净利润总额约为157.16亿元@%#%%，同比增长6.8%@##%%，利润增速并未跑赢营收增速@##@%。其中*@#@@，共24家物企出现毛利润下滑@**。

　　利润下滑背后的原因是什么？深圳恒赛福科技有限公司、深圳恒车通停车服务有限公司董事长唐学斌表示@%#，物业企业2023年利润下降*%#@，其实不是物业公司本身的问题@%#，而是以往物业公司所谓的盈利是不真实的#*，2023年只不过是逐步回到真实的状态*@#，当然*%%%%，也有一些物业企业进行了大量收并购@**@@，但实际上并没有完成所收购企业的融合%#%@，或者未能真正达到原来的收购预期@##@，导致大量计提商誉减值##，这方面也是影响物业公司利润的一个方面#*@#%。此外%@**，还有一些物业公司和地产公司在资金、损失方面牵扯不清##@#@，这也导致了利润下降##@，而这可能是一个短时的现象%%。

　　此外@#，从盈利水平来看%##%，过半上市物企毛利率同比下降@%*@%。中指研究院统计的58家物企中@*#*@，平均增速为-1.45%#*，其中%%*%%，19家同比增幅为正*##*，39家增幅为负*%%，典型的增收不增利%#%。具体来看#*%#，降幅最大的是德商产投服务*##@，毛利率为26.84%@%#，同比下降8.58个百分点；其次是荣万家%@，毛利率24.94%%@%，同比下降6.95个百分点***。

　　亿翰智库称@%%#，从利润率角度来看%*，上市物企毛利率、净利率均出现一定程度的下跌#%%#%，2023年平均毛利率约为20.25%@@，较2022年的22.92%下降约2.7个百分点@@*%@，净利率以及归母净利率相对保持稳定#@@%。

　　万物云董事长朱保全认为*#，当下#@#，很多企业毛利下滑##%，其实就是财务报表的一次清洗%#，过去来自于关联单位的业务比例高*#，毛利也高%#%%，关联收入比例下降了@@，毛利自然下降了##。

　　对于盈利水平的下降%*，深圳市物业管理行业协会秘书长张红喜总结以下几点原因：新入伙项目减少；成本逐年上升%#，但调价相当困难；与开发商有关的非业主增值服务大幅降低；老旧小区、“三供一业”(供水、供电、供热及物业管理)以及城市服务等低毛利业务占比上升##@。

　　减值拨备致利润“失血”

　　值得关注的是%@，上市物企业绩大幅缩水背后的一个主要原因%##，是对于关联企业的减值拨备%##。受地产开发流动性危机影响*@@%#，关联方应收款风险上升#%@，这些物企对应收款等进行大额减值拨备@##@*。

　　对于利润下降*@%*#，碧桂园服务解释的第一个原因就是关联方贸易应收款减值拨备#*。其称*#%*，出于谨慎性原则%%#，已就关联方所欠的贸易应收款项进行计提减值拨备约18亿至23亿元；对公司的商誉及其他无形资产减值计提约14亿至18亿元%@@。

　　建业新生活公告也指出%%*，亏损原因主要是对贸易应收款项和金融资产增加减值拨备#@#%#，以及调整和缩减向非业主业务板块提供的增值服务规模#@%*%，导致该分部收入和盈利能力下降*#%*。

　　据了解@%，2023年%%%@*，建业新生活贸易应收款项减值拨备达13.08亿元%#%*#，同比大增548.41%**#。高额减值因此成为公司2023年利润由盈转亏的主要原因**##@。

　　此外%#**#，弘阳服务利润显著下降%@###，主要因房地产行业市场环境变动#**，导致对关联方的应收款项计提减值准备大幅增加@*%#。数据显示#*，弘阳服务2023年计提减值达1719.9万元@#%，较2022年的927.4万元同比增长85.42%@@@%。

　　还有雅生活@*，2023年产生的商誉减值亏损达到4.3亿元；贸易及其他应收款减值拨备达到5.4亿元@%*，同比增长14.9%%%*#。

　　雅生活指出%*，净利润下滑的原因#*@%，一是业务结构调整**%，非周期业务(物业管理服务、业主增值服务和城市服务)占比提升及运营成本上升；二是出于谨慎性原则%%，对贸易及其他应收项及商誉计提减值拨备#*。

　　中指研究院物业总经理牛晓娟分析称%#，2023年#%#，部分企业关联方面临流动性困境*@，导致企业对关联方应收款项计提的减值准备大幅增加*@%#%，坏账风险加大%#*#%，利润“失血”##*。不过*##*，商誉及无形资产占净资产的比重下降%%，商誉减值对物企利润的冲击减弱*#，但企业出于谨慎考虑*#*#@，计提商誉减值准备%*，对利润的影响仍需时间消化*%%#*。其中@#，国企凭借稳定关联方的加持@@，受减值影响较低*@%@，利润及利润率仍有保障%@%@#。

　　牛晓娟进一步称**@@，为了减轻企业的减值拨备与计提的影响%@，物企仍需进一步提升自身的独立性@*@%#，逐渐以市场化原则处理与关联方的业务往来；项目来源更加多元%*@，通过招投标、合资合作、并购等方式*%%，降低关联方项目供给占比*@*，使业务开展更加科学合理%@@。

　　注重加强现金流管理

　　现金流是企业的生命线%*%，地产开发行业遭遇现金流挑战*%%@，违约不断##*，对于关联度较高的物业企业来说*#%，有了前车之鉴*#***，对于现金流的管理与重视都在2023年加强%%%*。

　　在2023年物企业绩发布会上**%#*，“经营性现金流”成为高频词之一@%。亿翰智库以发布年报数据的54家物企为样本%**，行业内的流动比率均值约为1.86@*##，处于良好的合理区间%##。其中52家物企的流动比率大于1#*，证明了物企在去周期化背景下的优秀运营效率和盈利质量*@##。

　　克而瑞显示%%，披露数据的57家上市物企现金及现金等价物均值为22.8亿元%@%@%，较同期增长10.4%@@，增速由负转正%@#，7成以上的企业现金及现金等价物提升##@*。

　　其中#%，万物云现金及现金等价物最高%%@@#，为157.45亿元；其次是华润万象生活*%%，为156.33亿元；第三是碧桂园服务%%*，为126.37亿元@#@%。

　　从经营性现金流净额表现来看@%%#%，企业安全系数也正在提高*@*#。多家上市物企盈余保障倍数超过1*@，如世茂服务该比例高达3.25#%@。

　　即便如此%%@##，仍要关注应收账款的潜在风险**。从整体情况来看**#*，克而瑞统计的55家上市物企应收账款均值为16.38亿元%*，同比增长13.45%#*#，较上年同期下降19.9个百分点@#，但仍高于营收增速(7.19%)*#@@。应收账款周转天数提升仍是普遍现象%**，下降的企业不足2成%*#*，应收账款回收难度依然较大####，坏账风险依然存在%*。

　　以建业新生活为例#*%*%，2023年%%，其来自关联方的贸易应收款项规模约16.94亿元#***，占总规模比例约57.01%@@#%%，虽然呈下降趋势*@#@，但是这个比例仍然较高@@，业绩未能摆脱地产公司的影响##@。

　　牛晓娟指出@@#*#，总体来看@@*，随着企业独立性的进一步提升##，在经历了前两年大额计提减值后%@#%@，2023年金科服务、融创服务、世茂服务等企业计提减值情况均有所好转@@，应收账款对物业企业带来的坏账风险总体可控*@%。

　　未来应多渠道提升业绩增长

　　对于未来****，有业内人士分析*@%*，物企整体盈利水平仍将持续下降*%*%。那么@#*%，物企应该如何提升毛利率、净利率水平？

　　张红喜建议#*，构建服务价格动态调整机制%##%，带动物业费价格适当调整；加大拓展新项目和新业务力度##%@，强化规模效应；利用技术手段降低服务成本；做强业主增值服务#%##。

　　展望未来@#@，牛晓娟认为@*%#，物业企业为实现业绩增长%*#，需要重视多元业态、科技应用以及人才梯队建设@#*%%。从行业长远发展看*@%，做好基础服务的同时*@，各项增值服务和创新服务依然是物业企业必须攻克的领域#**@#，尤其在房地产开发市场进入存量时代后#@@，如何充分发掘物业的自身优势##*%，进一步激活多元赛道潜力@%，是行业面临的重要课题@@#@*，包括社区增值服务以及城市服务、IFM(综合设施管理)等创新型业务*#@。

　　牛晓娟进一步指出%@%*，物业服务企业要顺势而为***@，积极拥抱科技@###，将新技术不断应用于管理和服务%%%#，结合不同业态的特殊性分类别输出不同的解决方案#@%%@，不断打破服务边界%@*，满足不同业态的物业管理需求%#，开启“智慧物管”新时代%#。

　　牛晓娟表示#*%，随着行业发展节奏放缓#%#，由高速发展转为高质量发展*#，企业对于人员素质和能力提出了更高要求@#%%。好的服务是优秀的员工在实践工作中磨练出来的*%#%%，物业服务质量与员工的素质息息相关@**，物业企业需要通过精简、优化现有员工团队%%@@，招聘更多专业人才*%，实现组织结构的优化及员工素质的提升##，为企业未来发展积蓄能量%@%%。

　　“总体来看@%%，物管行业虽然步入低速增长时代**%，但仍充满机遇%*@@。未来@@#*#，物企仍将顺势而为@*@，不断开拓创新@%，引领行业朝着更加健康、可持续的方向发展@%%。”牛晓娟说%%*@#。

　　采写/新京报记者 段文平

　　来源：新京报