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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”#%#，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期%##。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后%%%#，在新一轮政策潮中***%*，“以旧换新”作为“去库存”的新举措@@，几乎成为各地的“标配”@*#@*。
据不完全统计*#%@，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策%#%，大湾区也已有6城“官宣”入局*@@，其他城市也在积极探索实施%*%*@。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策%@@*@，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�*@。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*@#。
5月15日起*#@，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动#@#。记者从花都房地产行业协会获悉@**，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单@#。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议#%*#，并且交了新房定金%#%**。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍**#，当天反馈比较理想%@@%，“相信后续效果会不错”#@。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”@#@**，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)**%。
4月30日#%@#*，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”%%%，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措%*。
广东多城“官宣”入局%%@。3月1日**%，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动%*##*，以惠城区为试点#%。
4月23日#@@，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知####*，在一线城市中首个落地“以旧换新”%@#。
4月30日%%%%@，中山6个部门联合发布措施@*@*，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”#@。同日@#*，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》@@%，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施***#。
5月13日**，佛山发布13条房地产新政###@*，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”@@。
可以看出%*@%，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%#**。也有多地虽未“官宣”#%#@，但也正探索实施@#。比如在江门%@，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股@%，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”@*%#*。博富控股总裁助理李秀清介绍##@，目前两个项目成交约20套%@#*@，咨询客户过千组###，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的%@@%。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示@*###，截至目前@@@*，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”*#@，并且预计还将有更多城市加入%@#。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍%*#*，目前住房“以旧换新”主要有四种模式##。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)*@%#%，由房企、中介机构、换房人共同完成*###。换房人认购房企新房并优先锁定#%%，同时中介机构帮助业主优先出售旧房####*。若一定期限内旧房售出@@%#*，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出%@@，则房企退还新建商品住房认购金#%。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式@*#%。从全国范围内来看%##@，目前@@%，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式@@*%%。
二是房企收购模式%@%*%，房企按照评估价格收购换房人的二手房%@*@，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款@%%**。比如在珠海###，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”@@%，直接收购存量二手房以促成新房交易**#%%。
三是政府收购模式**#，即由政府或委托的国企按规定收购二手房%@。比如较早推出“以旧换新”的郑州@%@*#，由郑州城市发展集团为主体*****，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房**%，同时换房者选购平台房源库中的新房%#。还有一些地方特色的延伸#**，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”**%，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租@%%*%，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金@@#*%，并将其全部用于购买商品房#%，无需卖房即可换新%*@#*。
四是政府补贴模式@%*，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴*@#。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴##%@#。
目前来看@@#，三方联动是各个城市主推的模式@%#*，由于是基于市场自发行为#@%%*，房企的资金压力�#%%。腋菀兹美环空吆椭薪榛笯*。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式**，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适*%。”李秀清介绍*#*#，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小*%%。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出*%*%*，这一模式主要面临二手房市场调整压力#@*@，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位#####，换房人无法快速售出二手房#*#*#，交易周期过长#*%*，不一定能促成“以旧换新”%#。
房企收购模式暂时只有少数企业开展#*#*%，由于新房选择的局限性较大%*，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高#%#，比如要求一定楼龄、位于较好地段等**%#，惠及面不广@#@*。
政府或国企收购模式**@，由于信用背书受到欢迎@@#@。但财政负担较大#*@%%，收购规模有限%#，如郑州试点收购500套、南京收购2000套##@*，面对庞大的二手房挂牌量@#*@*，显得杯水车薪#%%*。另外还需考虑资金平衡@#，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等@*%#%，都存在资金平衡、盈亏的考验%#@。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向#***，避免闲置空置%@%。对于保障性住房筹建压力较大的城市%*@%，有条件可以采取该模式%%#。”罗异铿说*#*，而政府补贴模式%@@%#，目前一般仅在非一线城市实施@*##，大部分城市的补贴力度也相对较小%@。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进#*#%*，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前@#，住房“以旧换新”处于起步阶段*@*@@，实施时间较短@%#，并且不少地方仍待出台具体实施细则#%*#。但无论哪种“以旧换新”模式*%@@%，都是一场多方博弈#**，一些共性问题亟待解决%%*#。
一方面#@**，需要多方合力推进*@。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多%#，单靠政府或市场的力量都十分有限%%，需要政府、企业、业主多方合力推进#*#。”罗异铿提醒%@*。因此**#，未来的“以旧换新”也需要因地制宜#*#，多种模式相结合#**，以产生更大效果##。
另一方面##@#*，“以旧换新”既关联着刚需买家%#@@%，也关联换房卖家*@，是一场“双向奔赴”@%，需要考虑更多细节和诚意#@*。例如在政策层面进行完善和监督%@%。扩大政策覆盖面@@*，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘%*#@*，换房人选择较少##。在促成交易方面*@，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策#%@%#。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出%**，政府还应制定规则%##%，确保各项优惠政策能落地%##%#，比如契税减免、中介费减免等@#*。同时%%%@，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用%%%#，让业主放心地参与到“以旧换新”中**#@#。另外%%##*，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台*%@。而对于参与的房企、国企等来说*%#%%，首先要拿出有品质的房源#*#@，此前有部分地方新房房源品质较低@##*，甚至被认为是售不出的“边角料”@%##。
同时%##*%，需要适当延长置换时间%%@。“以旧换新”规则下%*，对旧房售出有约定时限%%#%@，但当前销售时间均较长@#*。“我们在实际操作中发现#@#，例如有些房主对旧房的心理价位很高@@%@%，一直难以成交@#@@*，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限#@%@%，延长到半年左右%%#%。”李秀清说%*%@@。另外##**，也要确保参与的楼盘能正常交付@@，并且对认购的定金要加强监管%**，对于未能完成“以旧换新”的业主*@%%#，要能够按约定正常退还%#@。
多位专家指出#@#*#，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”#@**，要更精细化、接地气@###，尽可能满足各方诉求*%，才能落地见效@##**。（南方日报）