58家上市物企成绩单：谁盈利？谁亏损？

　　58家上市物企成绩单：谁盈利？谁亏损？

　　2023年行业整体呈现营收增幅放缓、增收不增利、加强现金流管理等特点

　　上市物企2023年年报披露已经结束%#*%，营收盈利表现如何？新京报根据中指研究院统计的58家上市物企数据进行了纵向、横向的对比分析###，整体来看*#*，2023年行业呈现营收增幅放缓、增收不增利、部分企业亏损、加强现金流管理等特点%*。

　　上市物企盈利下降背后有哪些原因？对于业绩改善*%#，企业有哪些措施可用？

　　“碧万绿”收入位列前三

　　从营收规模来看***，2023年*#@%，物管行业呈现明显分化的特点#*##@。

　　据中指研究院统计数据显示*@%，58家上市物企中%%*，第一名碧桂园服务营收超过400亿元*%*##，最后一名仅3.4亿元%@*%，为中天服务%@**。

　　头部企业优势明显%@@，“碧万绿”取得收入的前三名@@#%。其中*@*，2023年@@%，碧桂园服务实现营收426.1亿元%@@%，同比增长3%#%*#%，营收规模排名第一%*@*@。其次是万物云%*@，实现总收入约332亿元@@#，同比增长10.2%*@*。第三是绿城服务**@%，收入173.9亿元*@，同比增长17.08%@@@*@。不过%*@*，对比来看%@#%@，第三名与前两名差距较大*#。

　　第二梯队的物企%%%#@，收入规模在100亿元-160亿元##@，阵营内差距较小%*。其中*%###，雅生活收入154.4亿元*%#%，保利物业150.6亿元#%#，华润万象生活147.7亿元*##，中海物业130.5亿元@@*，恒大物业124.9亿元@%#。

　　规模在50亿元-100亿元的物业企业有4家@%@%，分别为世茂服务、融创服务、永升服务、新城悦服务##%*。

　　最后一梯队物企收入规模在10亿元以下*##@@，共17家@@%%@，其中兴业物联、众安智慧生活、祈福生活服务、烨星集团、德商产投服务、中天服务的收入在3亿元左右#*。

　　从上市物企营收增速来看*#*@@，2023年回落明显%@。克而瑞数据显示@#@*，2023年%%*#，57家上市物企营业收入总值为2784.40亿元%*@*，均值为48.85亿元@@@*，同比增长14.34%%%%#，增速较上年同期下降4.7个百分点@#@%#。

　　亿翰智库统计的2023年54家物企披露总营收为2718.97亿元#@，同比增长8.6%%@%，增速较2022年同期的27.5%下滑了约18.9个百分点%@%%，下滑幅度整体较大#@*%#。

　　对于收入增速下滑原因*#，亿翰智库分析*@%，一方面是受到地产开发下行影响%@*##，增量市场交付有所减少####，另一方面是物企从重规模进入重质量阶段；此外@#@%，增值服务收入也有所减少@%#，同样受上游房地产企业影响@@@，物企主动缩减非业主增值服务收入@#@@#，同时业主增值服务开展并不如设想中的顺利%#%%。

　　具体来看@@#，中指研究院统计的58家上市物企中*%@*%，44家营收实现同比增长**@@，14家出现下降%*。增幅排在第一的是建发物业#@*，同比增长55.83%；其次是滨江服务@*，增幅41.69%；第三是苏新服务*#@%，增幅35.73%@*。

　　降幅排在最后三位的是祈福生活服务、建业新生活、荣万家@@@%，分别同比下降9.88%、9.64%、9.08%@@%%。值得关注的是#@@%#，规模排名靠前的世茂服务、融创服务%#%#*，营收也出现下降*%。世茂服务营收82.03亿元@##，同比下降5.03%；融创服务营收70.09亿元#@#%*，同比下降1.64%@%#。此外##%%#，收入规模排在前20名的金科服务、合景悠活、远洋服务@@#*@，营收也都出现下滑%%。

　　行业整体增收不增利

　　从盈利表现来看%*@@#，2023年物管行业整体是增收不增利*#，部分企业不仅利润下降%@%%%，还出现亏损#*。

　　58家上市物企中%#，49家实现盈利*@*#，9家处于亏损状态#%。其中*@*，华润万象生活以29.43亿元的净利润排名第一；其次是万物云%%#，净利润20.36亿元；净利润超过10亿元的还有恒大物业、保利物业、中海物业@#@*。净利润前十名的还有招商积余、绿城服务、雅生活服务、建发物业、永升服务@*%，利润规模在5.2亿-7.5亿元%*@%%。

　　9家亏损物企分别是烨星集团、正荣服务、浦江中国、朗诗绿色生活、时代邻里、融创服务、佳兆业美好、建业新生活、金科服务%#%*。其中金科服务亏损最多#%#*，其次是建业新生活、佳兆业美好%@@%*。

　　年报显示#*%，2023年*#*%，金科服务净亏损9.82亿元@#**，归母净亏损9.51亿元*@%*。建业新生活亏损约5.78亿元**#%，2022年同期为5.71亿元；归属于公司股东的年内亏损约5.74亿元*%，2022年同期为5.62亿元%%*@*。

　　从净利润同比增速来看%#，58家物企中%@##，刨除9家亏损企业@%**%，28家企业净利润同比增长**%，21家同比下降###%。其中#%，增速最高的是建发物业%@%，净利润5.47亿元%%*%，同比增长117.79%；其次是第一服务控股*#%%，净利润7015万元##*@*，同比增长38.78%；第三是华润万象生活%#，同比增长32.96%%*%@*。

　　净利润同比负增长的有众安智慧生活、永升服务、星悦康旅、兴业物联、卓越商企服务、东原仁知服务、碧桂园服务等%#*。其中#%#，世茂服务降幅最大##，净利润3.17亿元*%*#，同比下降136.13%；其次是鑫苑服务#*%，同比下降108.41%；另外##@%%，弘阳服务同比下降84.83%**%##。

　　对于下降原因@#，弘阳服务称*%，由于地产行业市场环境的不利影响*%@，特别是地产开发项目服务需求的减少和非业主增值服务收入的降低**，非业主增值服务收入在报告期内从2022年的约1.25亿元大幅降至6690万元**#*，降幅高达46.3%@@#%%。

　　整体来看**，2023年*@@#，上市物企增长质量有待提高#@。从行业层面来看@*#%#，亿翰智库统计的54家物企净利润总额约为157.16亿元*%#%#，同比增长6.8%**%##，利润增速并未跑赢营收增速@@@@*。其中#*，共24家物企出现毛利润下滑**%#。

　　利润下滑背后的原因是什么？深圳恒赛福科技有限公司、深圳恒车通停车服务有限公司董事长唐学斌表示%@%，物业企业2023年利润下降**@#，其实不是物业公司本身的问题@*@，而是以往物业公司所谓的盈利是不真实的#@，2023年只不过是逐步回到真实的状态##，当然%@@%，也有一些物业企业进行了大量收并购@**，但实际上并没有完成所收购企业的融合##%，或者未能真正达到原来的收购预期@@，导致大量计提商誉减值#@，这方面也是影响物业公司利润的一个方面@%%%。此外@#，还有一些物业公司和地产公司在资金、损失方面牵扯不清@@，这也导致了利润下降@#@#*，而这可能是一个短时的现象%%#。

　　此外@*@#，从盈利水平来看*@，过半上市物企毛利率同比下降@#%。中指研究院统计的58家物企中#%*@#，平均增速为-1.45%**@，其中*#%，19家同比增幅为正%@%*，39家增幅为负@##，典型的增收不增利#*%*@。具体来看@%，降幅最大的是德商产投服务*@，毛利率为26.84%@#，同比下降8.58个百分点；其次是荣万家*#%，毛利率24.94%%%#%*，同比下降6.95个百分点@##。

　　亿翰智库称*%#%@，从利润率角度来看%*@@@，上市物企毛利率、净利率均出现一定程度的下跌**@#，2023年平均毛利率约为20.25%@#@*#，较2022年的22.92%下降约2.7个百分点@#*##，净利率以及归母净利率相对保持稳定#%@@。

　　万物云董事长朱保全认为@%，当下**@@，很多企业毛利下滑#%，其实就是财务报表的一次清洗#@%#，过去来自于关联单位的业务比例高###，毛利也高**，关联收入比例下降了*@%，毛利自然下降了%**。

　　对于盈利水平的下降@%%，深圳市物业管理行业协会秘书长张红喜总结以下几点原因：新入伙项目减少；成本逐年上升%@#%，但调价相当困难；与开发商有关的非业主增值服务大幅降低；老旧小区、“三供一业”(供水、供电、供热及物业管理)以及城市服务等低毛利业务占比上升**。

　　减值拨备致利润“失血”

　　值得关注的是%*#，上市物企业绩大幅缩水背后的一个主要原因##@，是对于关联企业的减值拨备##@@*。受地产开发流动性危机影响%*，关联方应收款风险上升*%%%，这些物企对应收款等进行大额减值拨备@@%@。

　　对于利润下降*%，碧桂园服务解释的第一个原因就是关联方贸易应收款减值拨备***。其称*#，出于谨慎性原则*%*，已就关联方所欠的贸易应收款项进行计提减值拨备约18亿至23亿元；对公司的商誉及其他无形资产减值计提约14亿至18亿元%#。

　　建业新生活公告也指出#%，亏损原因主要是对贸易应收款项和金融资产增加减值拨备***#，以及调整和缩减向非业主业务板块提供的增值服务规模#*%#@，导致该分部收入和盈利能力下降%@。

　　据了解*#@，2023年@%%%#，建业新生活贸易应收款项减值拨备达13.08亿元%%，同比大增548.41%%%@。高额减值因此成为公司2023年利润由盈转亏的主要原因%*@。

　　此外#*@%，弘阳服务利润显著下降@***#，主要因房地产行业市场环境变动#%，导致对关联方的应收款项计提减值准备大幅增加%%#%。数据显示@%，弘阳服务2023年计提减值达1719.9万元@*#，较2022年的927.4万元同比增长85.42%%*#。

　　还有雅生活##%，2023年产生的商誉减值亏损达到4.3亿元；贸易及其他应收款减值拨备达到5.4亿元#*，同比增长14.9%*@。

　　雅生活指出*@，净利润下滑的原因@@*，一是业务结构调整@*%，非周期业务(物业管理服务、业主增值服务和城市服务)占比提升及运营成本上升；二是出于谨慎性原则*%%%，对贸易及其他应收项及商誉计提减值拨备#@@%。

　　中指研究院物业总经理牛晓娟分析称%#@*，2023年%#*，部分企业关联方面临流动性困境%%%*，导致企业对关联方应收款项计提的减值准备大幅增加***#，坏账风险加大##，利润“失血”*@#*%。不过@#，商誉及无形资产占净资产的比重下降@%%，商誉减值对物企利润的冲击减弱@#，但企业出于谨慎考虑@*%@，计提商誉减值准备***，对利润的影响仍需时间消化*#。其中@*@，国企凭借稳定关联方的加持%#，受减值影响较低#%#*，利润及利润率仍有保障@@%。

　　牛晓娟进一步称@##*，为了减轻企业的减值拨备与计提的影响#@%%，物企仍需进一步提升自身的独立性**#%，逐渐以市场化原则处理与关联方的业务往来；项目来源更加多元*#***，通过招投标、合资合作、并购等方式@@@，降低关联方项目供给占比*#@%，使业务开展更加科学合理%%%#。

　　注重加强现金流管理

　　现金流是企业的生命线#@##*，地产开发行业遭遇现金流挑战@*，违约不断@%，对于关联度较高的物业企业来说#*#，有了前车之鉴@@*，对于现金流的管理与重视都在2023年加强%@@%。

　　在2023年物企业绩发布会上%##，“经营性现金流”成为高频词之一@%*。亿翰智库以发布年报数据的54家物企为样本%%%@，行业内的流动比率均值约为1.86%@*%*，处于良好的合理区间#%*。其中52家物企的流动比率大于1@*#，证明了物企在去周期化背景下的优秀运营效率和盈利质量#%@@*。

　　克而瑞显示@%，披露数据的57家上市物企现金及现金等价物均值为22.8亿元#@*#%，较同期增长10.4%*@#%，增速由负转正*%%#，7成以上的企业现金及现金等价物提升%@*。

　　其中%##@%，万物云现金及现金等价物最高%#，为157.45亿元；其次是华润万象生活%%**，为156.33亿元；第三是碧桂园服务**@*%，为126.37亿元@####。

　　从经营性现金流净额表现来看**，企业安全系数也正在提高#%@@#。多家上市物企盈余保障倍数超过1%@#%#，如世茂服务该比例高达3.25#*。

　　即便如此*%，仍要关注应收账款的潜在风险*%*@。从整体情况来看@@，克而瑞统计的55家上市物企应收账款均值为16.38亿元%@@，同比增长13.45%##*，较上年同期下降19.9个百分点**%**，但仍高于营收增速(7.19%)**。应收账款周转天数提升仍是普遍现象@@%，下降的企业不足2成@@%%*，应收账款回收难度依然较大@@@*，坏账风险依然存在*#%。

　　以建业新生活为例@@@%%，2023年@%%*@，其来自关联方的贸易应收款项规模约16.94亿元%*%，占总规模比例约57.01%@@@@，虽然呈下降趋势%#@@，但是这个比例仍然较高@@@，业绩未能摆脱地产公司的影响%@*%。

　　牛晓娟指出%#%，总体来看#**#@，随着企业独立性的进一步提升##%#，在经历了前两年大额计提减值后#*%*%，2023年金科服务、融创服务、世茂服务等企业计提减值情况均有所好转%#%**，应收账款对物业企业带来的坏账风险总体可控%*%*#。

　　未来应多渠道提升业绩增长

　　对于未来%@*#，有业内人士分析@*%#，物企整体盈利水平仍将持续下降%#。那么%%#@#，物企应该如何提升毛利率、净利率水平？

　　张红喜建议**%，构建服务价格动态调整机制#%，带动物业费价格适当调整；加大拓展新项目和新业务力度##%，强化规模效应；利用技术手段降低服务成本；做强业主增值服务#@@。

　　展望未来#%，牛晓娟认为@%，物业企业为实现业绩增长##@*%，需要重视多元业态、科技应用以及人才梯队建设*#%*@。从行业长远发展看%*#*%，做好基础服务的同时%*%@，各项增值服务和创新服务依然是物业企业必须攻克的领域#**，尤其在房地产开发市场进入存量时代后%@@，如何充分发掘物业的自身优势#*#*，进一步激活多元赛道潜力*@，是行业面临的重要课题#@#@，包括社区增值服务以及城市服务、IFM(综合设施管理)等创新型业务%*#。

　　牛晓娟进一步指出*@#%%，物业服务企业要顺势而为#@*，积极拥抱科技*#，将新技术不断应用于管理和服务%*#，结合不同业态的特殊性分类别输出不同的解决方案*#，不断打破服务边界%*@@%，满足不同业态的物业管理需求@@，开启“智慧物管”新时代*@。

　　牛晓娟表示@%#，随着行业发展节奏放缓#@，由高速发展转为高质量发展**@，企业对于人员素质和能力提出了更高要求**@@%。好的服务是优秀的员工在实践工作中磨练出来的##%，物业服务质量与员工的素质息息相关##，物业企业需要通过精简、优化现有员工团队@*，招聘更多专业人才#@#*%，实现组织结构的优化及员工素质的提升*#，为企业未来发展积蓄能量#@。

　　“总体来看%*@%*，物管行业虽然步入低速增长时代#%，但仍充满机遇###%。未来*%#@，物企仍将顺势而为*%@#@，不断开拓创新@@%#*，引领行业朝着更加健康、可持续的方向发展*%@%。”牛晓娟说*#。

　　采写/新京报记者 段文平

　　来源：新京报