大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
2024-05-21 14:10:01
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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”@*@%%，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期*%。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后##@，在新一轮政策潮中%*#*，“以旧换新”作为“去库存”的新举措*%@，几乎成为各地的“标配”@@%@。
据不完全统计@%@*%，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策%*@*，大湾区也已有6城“官宣”入局%@*%，其他城市也在积极探索实施%#@%。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策@@%**，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�#@%%#。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”##。
5月15日起@****，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动%*%@。记者从花都房地产行业协会获悉*%@#，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单@#**。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议@#，并且交了新房定金%#**。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍@#*，当天反馈比较理想*%，“相信后续效果会不错”%%###。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”%@@*，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)*@*。
4月30日%%，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”*#，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措@#。
广东多城“官宣”入局%%#*%。3月1日*@%，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动#@*，以惠城区为试点#*。
4月23日#@，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知%%@*，在一线城市中首个落地“以旧换新”*%@*%。
4月30日*%#，中山6个部门联合发布措施%#，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”%@%。同日%*@，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》##，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施@@*#*。
5月13日**，佛山发布13条房地产新政##%，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”%%%*。
可以看出@*，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%*%。也有多地虽未“官宣”*#，但也正探索实施%*##。比如在江门%#*#，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股%%，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”*##@%。博富控股总裁助理李秀清介绍*@%#，目前两个项目成交约20套%@**%，咨询客户过千组**%#，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的@@*@#。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示@@***，截至目前*#*@，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”@#@%，并且预计还将有更多城市加入%*#@%。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍@#，目前住房“以旧换新”主要有四种模式#*%。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)%*%@%，由房企、中介机构、换房人共同完成*%。换房人认购房企新房并优先锁定#%，同时中介机构帮助业主优先出售旧房#*@。若一定期限内旧房售出%@@@#，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出#%，则房企退还新建商品住房认购金#%%。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式@%*。从全国范围内来看%*%，目前#@%*，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式#*%*#。
二是房企收购模式#%%*#，房企按照评估价格收购换房人的二手房%@，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款%*#。比如在珠海*%*%，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”#@，直接收购存量二手房以促成新房交易%#。
三是政府收购模式@*%，即由政府或委托的国企按规定收购二手房%#@%。比如较早推出“以旧换新”的郑州#%#，由郑州城市发展集团为主体%%%，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房%@@@，同时换房者选购平台房源库中的新房*@#。还有一些地方特色的延伸%*%，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”*%*，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租%%%#，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金*%@，并将其全部用于购买商品房#@%，无需卖房即可换新#%*#%。
四是政府补贴模式%#@，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴#%%。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴*%**#。
目前来看**%，三方联动是各个城市主推的模式%#%%，由于是基于市场自发行为%@，房企的资金压力蠤%。腋菀兹美环空吆椭薪榛�*%#。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式%%@，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适%@。”李秀清介绍@*##，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小%#*@*。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出*@@#*，这一模式主要面临二手房市场调整压力@@，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位*#%*%，换房人无法快速售出二手房#**@，交易周期过长*#%*，不一定能促成“以旧换新”#@@%@。
房企收购模式暂时只有少数企业开展%***，由于新房选择的局限性较大*%@，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高%%，比如要求一定楼龄、位于较好地段等#%，惠及面不广%#。
政府或国企收购模式%%%%%，由于信用背书受到欢迎#%*%。但财政负担较大@@，收购规模有限#%*@，如郑州试点收购500套、南京收购2000套@%，面对庞大的二手房挂牌量%@%，显得杯水车薪%%%*%。另外还需考虑资金平衡#*#，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等##*#%，都存在资金平衡、盈亏的考验#@%%。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向%*#@，避免闲置空置*%%。对于保障性住房筹建压力较大的城市@#%，有条件可以采取该模式@#@。”罗异铿说@@#@@，而政府补贴模式%@%*，目前一般仅在非一线城市实施%@##@，大部分城市的补贴力度也相对较小%%。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进@@@#，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前@@，住房“以旧换新”处于起步阶段@%##@，实施时间较短***%%，并且不少地方仍待出台具体实施细则@#*%。但无论哪种“以旧换新”模式@#，都是一场多方博弈#**#，一些共性问题亟待解决##*%%。
一方面#%#*，需要多方合力推进#*。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多#@，单靠政府或市场的力量都十分有限%*，需要政府、企业、业主多方合力推进*@。”罗异铿提醒#*。因此%%*#*，未来的“以旧换新”也需要因地制宜%*@*#，多种模式相结合@**%@，以产生更大效果#@%。
另一方面@@，“以旧换新”既关联着刚需买家%@，也关联换房卖家***@，是一场“双向奔赴”*%@，需要考虑更多细节和诚意*##%。例如在政策层面进行完善和监督#***。扩大政策覆盖面@@，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘*##**，换房人选择较少%%#@#。在促成交易方面#@#*，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策@*。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出@*，政府还应制定规则*#，确保各项优惠政策能落地@*%%*，比如契税减免、中介费减免等*@%。同时%@#@，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用#%@@，让业主放心地参与到“以旧换新”中@#**。另外%**#*，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台@@*。而对于参与的房企、国企等来说%%，首先要拿出有品质的房源@%%，此前有部分地方新房房源品质较低%#%@%，甚至被认为是售不出的“边角料”@*。
同时#*#，需要适当延长置换时间*#%%。“以旧换新”规则下@****，对旧房售出有约定时限@*#@*，但当前销售时间均较长%##。“我们在实际操作中发现%*，例如有些房主对旧房的心理价位很高*#，一直难以成交###@%，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限@@，延长到半年左右@*。”李秀清说##%。另外##*##，也要确保参与的楼盘能正常交付#%**，并且对认购的定金要加强监管#%*@@，对于未能完成“以旧换新”的业主*@%#，要能够按约定正常退还*#*。
多位专家指出@%@，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”#@%，要更精细化、接地气#*#@*，尽可能满足各方诉求#%@，才能落地见效%*%@。（南方日报）
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