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东西问·中外对话｜为何说朔尔茨访华，是“明智的选择”？
大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”@%，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期*%*@%。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后@*，在新一轮政策潮中%@#@*，“以旧换新”作为“去库存”的新举措@#*，几乎成为各地的“标配”@*。
据不完全统计*##%%，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策#@，大湾区也已有6城“官宣”入局@@*@，其他城市也在积极探索实施*@@%#。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策%#%%，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�%@%。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@%#*。
5月15日起#@@**，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动**%*。记者从花都房地产行业协会获悉##，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单@#%%*。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议#@*，并且交了新房定金@*@#。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍**@，当天反馈比较理想*#*#，“相信后续效果会不错”%%@*。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”%%@%@，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)%%%#。
4月30日%*#*，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”*#%，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措#%。
广东多城“官宣”入局@#%%。3月1日*%%@，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动@#@，以惠城区为试点*@。
4月23日%*，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知#*#，在一线城市中首个落地“以旧换新”%%#%*。
4月30日%##%，中山6个部门联合发布措施@@**，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”#**。同日*%*，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》##*%，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施%*@。
5月13日#*，佛山发布13条房地产新政@**，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”@#。
可以看出#%，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”**%%*。也有多地虽未“官宣”*#@*@，但也正探索实施*#*#。比如在江门%*，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股#%，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”@%。博富控股总裁助理李秀清介绍%@#，目前两个项目成交约20套#%@*#，咨询客户过千组#%#，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的#@@。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示*#%，截至目前*%*%@，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”#%%##，并且预计还将有更多城市加入*@%@@。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍*#，目前住房“以旧换新”主要有四种模式@@%@。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)*@%，由房企、中介机构、换房人共同完成%@@#。换房人认购房企新房并优先锁定*%#，同时中介机构帮助业主优先出售旧房#**%。若一定期限内旧房售出@@，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出*%%*，则房企退还新建商品住房认购金#@#。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式%%*#。从全国范围内来看**，目前**#%#，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式#@**。
二是房企收购模式%##@@，房企按照评估价格收购换房人的二手房%@，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款##%@。比如在珠海@@*，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”#@@，直接收购存量二手房以促成新房交易%@%@*。
三是政府收购模式*%%，即由政府或委托的国企按规定收购二手房@%%@*。比如较早推出“以旧换新”的郑州%*@，由郑州城市发展集团为主体%%*@，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房@@@@，同时换房者选购平台房源库中的新房%%。还有一些地方特色的延伸%#@*，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”%###，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租#@，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金*%#%，并将其全部用于购买商品房%%%*@，无需卖房即可换新*#。
四是政府补贴模式@@@#，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴%**#。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴**#。
目前来看#*，三方联动是各个城市主推的模式#%%@*，由于是基于市场自发行为%%%%%，房企的资金压力�*#*%。腋菀兹美环空吆椭薪榛笯*%@。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式*#，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适*@##。”李秀清介绍%#@@@，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小%%%@*。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出#@%，这一模式主要面临二手房市场调整压力*%*@，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位*#，换房人无法快速售出二手房*%*，交易周期过长@#@，不一定能促成“以旧换新”*@#。
房企收购模式暂时只有少数企业开展@**#*，由于新房选择的局限性较大%#%，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高#%，比如要求一定楼龄、位于较好地段等%#@*%，惠及面不广@**。
政府或国企收购模式%*%，由于信用背书受到欢迎#*%。但财政负担较大*@%@*，收购规模有限#*，如郑州试点收购500套、南京收购2000套@@#*@，面对庞大的二手房挂牌量#%#%@，显得杯水车薪**。另外还需考虑资金平衡##，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等%*，都存在资金平衡、盈亏的考验*@#@。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向@@%@@，避免闲置空置@#@*。对于保障性住房筹建压力较大的城市#%，有条件可以采取该模式##*。”罗异铿说%**@，而政府补贴模式*##*#，目前一般仅在非一线城市实施%#@%，大部分城市的补贴力度也相对较小@%#。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进%@#，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前*@，住房“以旧换新”处于起步阶段#*%#，实施时间较短#%**，并且不少地方仍待出台具体实施细则#*。但无论哪种“以旧换新”模式@#%，都是一场多方博弈@@*@，一些共性问题亟待解决@@。
一方面@#，需要多方合力推进**#。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多*#@@%，单靠政府或市场的力量都十分有限%#，需要政府、企业、业主多方合力推进*%。”罗异铿提醒@*%**。因此*%*@，未来的“以旧换新”也需要因地制宜%%，多种模式相结合%*#@，以产生更大效果##*。
另一方面@%，“以旧换新”既关联着刚需买家*@#@#，也关联换房卖家*****，是一场“双向奔赴”**@#，需要考虑更多细节和诚意%%。例如在政策层面进行完善和监督#@。扩大政策覆盖面*##，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘@%，换房人选择较少@%#@#。在促成交易方面**%%，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策*##%。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出*@%*，政府还应制定规则@%##，确保各项优惠政策能落地%@#%，比如契税减免、中介费减免等%*#@。同时*##，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用*@，让业主放心地参与到“以旧换新”中#@。另外*%#@，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台@%@##。而对于参与的房企、国企等来说##*@，首先要拿出有品质的房源*@%**，此前有部分地方新房房源品质较低%@##@，甚至被认为是售不出的“边角料”%#@#*。
同时#*@#，需要适当延长置换时间@*%*。“以旧换新”规则下#*@%@，对旧房售出有约定时限%@，但当前销售时间均较长%*。“我们在实际操作中发现#%***，例如有些房主对旧房的心理价位很高*@，一直难以成交**%*#，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限*%#*，延长到半年左右**。”李秀清说#%#%%。另外*%@*%，也要确保参与的楼盘能正常交付%*%，并且对认购的定金要加强监管#*#%*，对于未能完成“以旧换新”的业主%@@%，要能够按约定正常退还%%@#@。
多位专家指出%*%，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”##@，要更精细化、接地气@@#@#，尽可能满足各方诉求@@#*，才能落地见效%%##*。（南方日报）