GGPoker(ggn666.com)
墨西哥沿岸近海发生6.4级地震震源深度80千米
大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”##，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期#@**@。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后%**，在新一轮政策潮中#*@*，“以旧换新”作为“去库存”的新举措**，几乎成为各地的“标配”#*#。
据不完全统计*##，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策*@@@@，大湾区也已有6城“官宣”入局@#%，其他城市也在积极探索实施%%#。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策*%%%，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�%%。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%#。
5月15日起##%#，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动##%%。记者从花都房地产行业协会获悉@#，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单#%。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议%*%*%，并且交了新房定金%@%。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍*##*，当天反馈比较理想###@，“相信后续效果会不错”%@@。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”@*##%，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)%#@*。
4月30日%#，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”#%，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措@%#%@。
广东多城“官宣”入局%%。3月1日%#，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动*#%，以惠城区为试点*@*@@。
4月23日%@#，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知@@，在一线城市中首个落地“以旧换新”*#。
4月30日*%@，中山6个部门联合发布措施%@@*，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”##*。同日*#**#，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》#*%，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施#@。
5月13日*@@#，佛山发布13条房地产新政%@，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”%##*#。
可以看出#%%，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@*。也有多地虽未“官宣”#@@%，但也正探索实施##@%。比如在江门#%#*，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股@#*@%，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”##。博富控股总裁助理李秀清介绍*@#*@，目前两个项目成交约20套%*#%%，咨询客户过千组%*@@，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的#@*%。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示**#%*，截至目前*@%，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”@*@%%，并且预计还将有更多城市加入%%*%。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍*%@*#，目前住房“以旧换新”主要有四种模式##。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)#*，由房企、中介机构、换房人共同完成*@##*。换房人认购房企新房并优先锁定@#@#，同时中介机构帮助业主优先出售旧房#*@。若一定期限内旧房售出*@%，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出@#%**，则房企退还新建商品住房认购金*%@#。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式#%*。从全国范围内来看%%，目前#*，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式@#%@@。
二是房企收购模式##@@，房企按照评估价格收购换房人的二手房*@%，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款@**@。比如在珠海#*%*，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”@@，直接收购存量二手房以促成新房交易%#。
三是政府收购模式%#%，即由政府或委托的国企按规定收购二手房%*%@。比如较早推出“以旧换新”的郑州%#，由郑州城市发展集团为主体#@*%#，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房%@#，同时换房者选购平台房源库中的新房#*@%@。还有一些地方特色的延伸####*，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”#@*#，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租*#@*，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金*#，并将其全部用于购买商品房%%，无需卖房即可换新#%。
四是政府补贴模式%@%，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴%@*。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴##%。
目前来看%##@%，三方联动是各个城市主推的模式@@，由于是基于市场自发行为#*%，房企的资金压力�*%#*@。腋菀兹美环空吆椭薪榛笯#@@@。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式%%@，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适#%#。”李秀清介绍@*@，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小*@。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出#*%，这一模式主要面临二手房市场调整压力##，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位%@#，换房人无法快速售出二手房*%，交易周期过长#@%，不一定能促成“以旧换新”*#*。
房企收购模式暂时只有少数企业开展##，由于新房选择的局限性较大@@*%%，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高@*#@，比如要求一定楼龄、位于较好地段等**#*%，惠及面不广*#。
政府或国企收购模式*@，由于信用背书受到欢迎#@%@%。但财政负担较大*@%@，收购规模有限%#@#，如郑州试点收购500套、南京收购2000套%%#，面对庞大的二手房挂牌量#**#，显得杯水车薪@@%。另外还需考虑资金平衡#*，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等##%%%，都存在资金平衡、盈亏的考验*%。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向*@%%，避免闲置空置%##。对于保障性住房筹建压力较大的城市@@*，有条件可以采取该模式@@%@。”罗异铿说@@##*，而政府补贴模式#%*#，目前一般仅在非一线城市实施%*，大部分城市的补贴力度也相对较小%%%%。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进@*%，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前%@%##，住房“以旧换新”处于起步阶段%#@%，实施时间较短#@%*%，并且不少地方仍待出台具体实施细则##。但无论哪种“以旧换新”模式**#@，都是一场多方博弈@%@%*，一些共性问题亟待解决@*。
一方面%*，需要多方合力推进@@。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多###，单靠政府或市场的力量都十分有限*%#*，需要政府、企业、业主多方合力推进@@*%。”罗异铿提醒*##%。因此@#@，未来的“以旧换新”也需要因地制宜@@*%，多种模式相结合*#，以产生更大效果@**。
另一方面%#，“以旧换新”既关联着刚需买家*@，也关联换房卖家#*%，是一场“双向奔赴”@*，需要考虑更多细节和诚意%***@。例如在政策层面进行完善和监督*%###。扩大政策覆盖面#@，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘*#@**，换房人选择较少##*%%。在促成交易方面#%，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策@#%*。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出%@，政府还应制定规则*%#，确保各项优惠政策能落地#%*@%，比如契税减免、中介费减免等#%。同时@%*，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用@%*##，让业主放心地参与到“以旧换新”中%#@。另外@#%，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台%*%#。而对于参与的房企、国企等来说*%#@*，首先要拿出有品质的房源@##%，此前有部分地方新房房源品质较低%%*@，甚至被认为是售不出的“边角料”%*@#。
同时##%，需要适当延长置换时间%*%。“以旧换新”规则下@%@，对旧房售出有约定时限%#@，但当前销售时间均较长*@。“我们在实际操作中发现*#*#@，例如有些房主对旧房的心理价位很高%#，一直难以成交*#，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限%**%，延长到半年左右%*%*#。”李秀清说##。另外@*#，也要确保参与的楼盘能正常交付#*，并且对认购的定金要加强监管%%%#，对于未能完成“以旧换新”的业主@#*#，要能够按约定正常退还%*#。
多位专家指出*#%#，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”%%，要更精细化、接地气@#*#，尽可能满足各方诉求*%*，才能落地见效#@%。（南方日报）