大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
2024-05-21 11:08:00
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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”##%，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期#*%#。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后@@，在新一轮政策潮中%*，“以旧换新”作为“去库存”的新举措#*%**，几乎成为各地的“标配”%**%。
据不完全统计%@@@%，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策*%@#，大湾区也已有6城“官宣”入局@*%@#，其他城市也在积极探索实施#%@。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策%#@%#，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市矦*。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#*%。
5月15日起**@@%，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动*@。记者从花都房地产行业协会获悉#%#*%，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单%%#@@。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议##%，并且交了新房定金*@#。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍#@##，当天反馈比较理想%*@*，“相信后续效果会不错”%@。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”*@*%%，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)%***。
4月30日*@%@，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”@%*#，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措*%*。
广东多城“官宣”入局#*@**。3月1日*#@%@，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动%#%，以惠城区为试点%%%@。
4月23日@@%#，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知#***，在一线城市中首个落地“以旧换新”%#。
4月30日#%**，中山6个部门联合发布措施%*@，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”#%%@#。同日%%%%，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》*%#%#，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施#@。
5月13日#%*@*，佛山发布13条房地产新政*%*%，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”@#@。
可以看出#%#*#，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@@。也有多地虽未“官宣”##@%，但也正探索实施*%#%。比如在江门*##**，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股@***，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”*#@%。博富控股总裁助理李秀清介绍*#，目前两个项目成交约20套%%@，咨询客户过千组*#%#*，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的@%。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示*#*，截至目前*#@，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”@%%，并且预计还将有更多城市加入*##@。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍@@%，目前住房“以旧换新”主要有四种模式%*。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)#@%#，由房企、中介机构、换房人共同完成#%%。换房人认购房企新房并优先锁定%**，同时中介机构帮助业主优先出售旧房@#@@。若一定期限内旧房售出#*@*，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出%@，则房企退还新建商品住房认购金###**。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式%*%%%。从全国范围内来看%@%@*，目前%*#，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式@@@%*。
二是房企收购模式%%@，房企按照评估价格收购换房人的二手房*###，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款@%#*。比如在珠海@*#，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”*%@#，直接收购存量二手房以促成新房交易%##@@。
三是政府收购模式#@%@，即由政府或委托的国企按规定收购二手房%@#。比如较早推出“以旧换新”的郑州***，由郑州城市发展集团为主体%#，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房**%，同时换房者选购平台房源库中的新房%*%*。还有一些地方特色的延伸%***，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”##，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租*#%%，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金*#%%，并将其全部用于购买商品房##*，无需卖房即可换新%#*##。
四是政府补贴模式#%，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴#@。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴%%%。
目前来看*#*，三方联动是各个城市主推的模式@%@*#，由于是基于市场自发行为@*@%，房企的资金压力�##。腋菀兹美环空吆椭薪榛�%#。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式@#**%，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适%#。”李秀清介绍#*%#，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小##。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出#@，这一模式主要面临二手房市场调整压力#*%%#，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位%#@%，换房人无法快速售出二手房%#@，交易周期过长%*，不一定能促成“以旧换新”*#**@。
房企收购模式暂时只有少数企业开展%%@%@，由于新房选择的局限性较大***，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高%%@@，比如要求一定楼龄、位于较好地段等*%，惠及面不广%%#。
政府或国企收购模式##@@，由于信用背书受到欢迎%*。但财政负担较大@%*#，收购规模有限##@@，如郑州试点收购500套、南京收购2000套%*#%*，面对庞大的二手房挂牌量%***%，显得杯水车薪*@@%@。另外还需考虑资金平衡%#*%，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等*@%@，都存在资金平衡、盈亏的考验%@。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向*@#*，避免闲置空置**@%%。对于保障性住房筹建压力较大的城市*@###，有条件可以采取该模式*#。”罗异铿说%%，而政府补贴模式%*，目前一般仅在非一线城市实施#*#%%，大部分城市的补贴力度也相对较小@@。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进@@#*#，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前*@*##，住房“以旧换新”处于起步阶段##，实施时间较短%**%@，并且不少地方仍待出台具体实施细则%#@。但无论哪种“以旧换新”模式%*，都是一场多方博弈%#@@，一些共性问题亟待解决*%#。
一方面*#，需要多方合力推进##。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多@@*%#，单靠政府或市场的力量都十分有限*#，需要政府、企业、业主多方合力推进##%*。”罗异铿提醒#@#。因此@*@#，未来的“以旧换新”也需要因地制宜*%%*，多种模式相结合*@，以产生更大效果#**%。
另一方面*@**，“以旧换新”既关联着刚需买家#%%@，也关联换房卖家#@%#*，是一场“双向奔赴”##%@@，需要考虑更多细节和诚意@*。例如在政策层面进行完善和监督##@@。扩大政策覆盖面%*%@，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘@@#，换房人选择较少@#。在促成交易方面@%，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策*%%#。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出*#，政府还应制定规则#%%，确保各项优惠政策能落地@@%%，比如契税减免、中介费减免等*@。同时#*@@，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用%*，让业主放心地参与到“以旧换新”中@*。另外#@，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台*%。而对于参与的房企、国企等来说*@，首先要拿出有品质的房源*%%#@，此前有部分地方新房房源品质较低%###，甚至被认为是售不出的“边角料”*@。
同时@*@@%，需要适当延长置换时间@@#*。“以旧换新”规则下#@*，对旧房售出有约定时限%*%*@，但当前销售时间均较长@#@*。“我们在实际操作中发现%**%，例如有些房主对旧房的心理价位很高%#%@，一直难以成交%***#，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限%*，延长到半年左右%@*。”李秀清说#@%%。另外@%%#，也要确保参与的楼盘能正常交付%%@@#，并且对认购的定金要加强监管@#%，对于未能完成“以旧换新”的业主@#@%，要能够按约定正常退还#*@。
多位专家指出@@，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”@%%@@，要更精细化、接地气##%*#，尽可能满足各方诉求*%@#@，才能落地见效@*#。（南方日报）
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