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15个县（市）入选广东省首批新型城镇化试点
大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”@*%，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期%*@@。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后*#，在新一轮政策潮中**，“以旧换新”作为“去库存”的新举措@#@，几乎成为各地的“标配”@%。
据不完全统计*@@，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策*@@%#，大湾区也已有6城“官宣”入局*%，其他城市也在积极探索实施#*#*。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策@@*，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�%%#。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”***。
5月15日起*####，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动@#。记者从花都房地产行业协会获悉%%*#%，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单@***#。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议%*，并且交了新房定金#@。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍#*%，当天反馈比较理想##*%#，“相信后续效果会不错”%*#%。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”%%@@*，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)%##%。
4月30日%#@，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”@%@%*，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措@#*。
广东多城“官宣”入局@@#%@。3月1日%**，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动*%*%，以惠城区为试点%**。
4月23日#%##@，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知**@，在一线城市中首个落地“以旧换新”@@@。
4月30日@#*，中山6个部门联合发布措施##，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”#*@。同日##，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》***##，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施@@。
5月13日@#%，佛山发布13条房地产新政%%@，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”*%。
可以看出%*#，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*%*。也有多地虽未“官宣”@@@，但也正探索实施*#%。比如在江门##@*%，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股*%，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”#@##。博富控股总裁助理李秀清介绍*%，目前两个项目成交约20套%%#@*，咨询客户过千组%*#*@，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的**%。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示**%%@，截至目前*##，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”@%%*@，并且预计还将有更多城市加入%*%@。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍#%%#@，目前住房“以旧换新”主要有四种模式@*%。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)%@#，由房企、中介机构、换房人共同完成%**%*。换房人认购房企新房并优先锁定#%%，同时中介机构帮助业主优先出售旧房*@#%。若一定期限内旧房售出%@*%@，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出%*，则房企退还新建商品住房认购金@#@@。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式@@#。从全国范围内来看@@%%#，目前*#%，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式%#*#@。
二是房企收购模式##@，房企按照评估价格收购换房人的二手房*****，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款*@。比如在珠海%%@##，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”*@*##，直接收购存量二手房以促成新房交易%@@#。
三是政府收购模式#@#，即由政府或委托的国企按规定收购二手房%**。比如较早推出“以旧换新”的郑州*%，由郑州城市发展集团为主体##*@#，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房%%*%@，同时换房者选购平台房源库中的新房@%%@@。还有一些地方特色的延伸#@%，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”%@@**，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租#%，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金#@，并将其全部用于购买商品房**##%，无需卖房即可换新***%。
四是政府补贴模式%%，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴%@。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴#%@。
目前来看#%#%@，三方联动是各个城市主推的模式*@#**，由于是基于市场自发行为**%*，房企的资金压力�**%。腋菀兹美环空吆椭薪榛笯#*。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式**@，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适##%%#。”李秀清介绍@@*#%，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小*%。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出#@@，这一模式主要面临二手房市场调整压力##，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位%*#@，换房人无法快速售出二手房%**，交易周期过长**##@，不一定能促成“以旧换新”*#%。
房企收购模式暂时只有少数企业开展#%，由于新房选择的局限性较大#%，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高@%*，比如要求一定楼龄、位于较好地段等*##%@，惠及面不广%#。
政府或国企收购模式%#*@，由于信用背书受到欢迎#%%。但财政负担较大%*@，收购规模有限**#@，如郑州试点收购500套、南京收购2000套*##@#，面对庞大的二手房挂牌量*%*，显得杯水车薪%%#@%。另外还需考虑资金平衡#@*，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等@#%%，都存在资金平衡、盈亏的考验%#*%。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向%@**，避免闲置空置%@。对于保障性住房筹建压力较大的城市@@*，有条件可以采取该模式%#@@。”罗异铿说*##*#，而政府补贴模式%@，目前一般仅在非一线城市实施%@*@，大部分城市的补贴力度也相对较小%###%。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进@#*@@，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前###*，住房“以旧换新”处于起步阶段*@*##，实施时间较短%*%%，并且不少地方仍待出台具体实施细则@@*。但无论哪种“以旧换新”模式*@，都是一场多方博弈%@，一些共性问题亟待解决%*@%*。
一方面#@##@，需要多方合力推进@#。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多%@#，单靠政府或市场的力量都十分有限#*%，需要政府、企业、业主多方合力推进@*%##。”罗异铿提醒##*@。因此@%@*%，未来的“以旧换新”也需要因地制宜%%#，多种模式相结合%*，以产生更大效果#**。
另一方面##，“以旧换新”既关联着刚需买家#*%%#，也关联换房卖家%*%，是一场“双向奔赴”%##@，需要考虑更多细节和诚意@@@。例如在政策层面进行完善和监督#%。扩大政策覆盖面@%#，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘%%，换房人选择较少@%%#。在促成交易方面%#*@，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策@**。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出%##*#，政府还应制定规则**%@，确保各项优惠政策能落地@%#*，比如契税减免、中介费减免等*#@。同时%#，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用%@%@#，让业主放心地参与到“以旧换新”中*%%%%。另外##@，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台#@@#%。而对于参与的房企、国企等来说%%#**，首先要拿出有品质的房源@#，此前有部分地方新房房源品质较低#@%#，甚至被认为是售不出的“边角料”**%。
同时#@%*，需要适当延长置换时间*#%#。“以旧换新”规则下%*%，对旧房售出有约定时限%#，但当前销售时间均较长#**。“我们在实际操作中发现#*%，例如有些房主对旧房的心理价位很高#%%@，一直难以成交@%，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限#%#，延长到半年左右*@@。”李秀清说@*#。另外*#，也要确保参与的楼盘能正常交付%*%@%，并且对认购的定金要加强监管#*，对于未能完成“以旧换新”的业主#%，要能够按约定正常退还@#。
多位专家指出@%*@，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”%###，要更精细化、接地气%%%**，尽可能满足各方诉求#@*，才能落地见效*%%%。（南方日报）