新“沪九条”施行首个周末 楼市表现如何？
2024-06-03 16:29:30
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新“沪九条”施行首个周末#%，中介门店经纪人全员出动
“原来7天带看量%%，现在两天就行”
本报记者 戚颖璞 叶田媛
刚刚过去的周末是新“沪九条”施行的首个周末*%*，楼市表现如何？由于本轮政策的关键内容之一是盘活二手房#*#@*，房东跳价是否普遍@*@#，多子女家庭住房贷款首套房认定细则是什么？记者走访了外环至内环的中介门店@%@。
新政给买家传递信心
记者分别走访位于外环内和内环内的两家中介门店发现@%%，二手房市场开始出现活跃迹象#**@*，但远远不到火爆程度**。
周六白天%**，记者探访的两家门店几乎空无一人@***，除了一两名经纪人负责接待来访客户#*#%#，其他经纪人几乎全员出动%*%，带着意向购房人看房*%。
浦东森兰板块邻近自贸区#%%，改善型住房需求较多#%#。“新政出台之后%@，门店带看量翻倍%@。”上海中原地产森兰板块负责人宋沪雄说#@@@，在新政发布当晚#%@*%，门店10名经纪人立刻向所有意向购房人转发政策内容#@@。短短一两个小时内@%**%，就有客户赶来看房**。从5月28日至30日%**，门店已经成交两套二手房%%@。“这两套住房的买家%@##*，早有购买意向#@，新政给他们传递了很大信心***%，所以立刻决定签约@@%**。”他说#*#@*。
内环内中介门店也迎来带看量增长@@@*。上海链家汇师门店在宜山路地铁站附近*@，位于徐家汇板块#**，教育、医疗和交通配套比较成熟%@%@。周六白天@@##，全店25名经纪人几乎都有带看任务*%%。店长崔立夫告诉记者@*@%@，从5月27日至今*@%@，带看量明显增加*##，不少业务正在洽谈中####，暂时没有成交@%@。“原来一名经纪人平均7天才能完成3组客户带看量%%%，现在两天就能完成@#@。”他说@%@*%。
新政施行时间尚短%@，各个市场机构还没能全面统计全市的二手房带看和交易数据%*。不过*#*#，记者从上海市房地产交易中心官网“网上房地产”公布数据可以发现@*@%*，自28日新政施行至31日#*#@@，二手房单日网签有明显增加##*@*。5月二手房成交量为18692套@@%*#，日均602套@*#，28日至31日##%#，网签套数分别为701套、877套、984套和961套@@。
业内人士告诉记者@@，网签数据增加主要因为新政利好##，一些购房者因为新政出台%%#@，将原计划的网签时间延后了几天*%，可以享受更优惠的贷款利率*@。一些购房者决策快#@#，立刻“下单”了%@。毛女士就是新政受益者@%%*#，她原来需要连续缴纳5年以上社保才能买房**#，现在只需要满3年即可@#，且首付比例从30%下调至20%%*@*，于是在新政落地24小时内***%，她迅速在松江九亭三盛颐景园看房、签约购置一套二手房%%*。
大多数卖家趋于理性
2021年#%*，上海二手房交易开始执行“三价就低”原则%%，即银行审批贷款额度时@@%%，会根据合同网签价、涉税评估价、银行评估价三个价格中取最低的价格#%#%。
有中介透露#*%，前几年%%*，“三价就低”评估价格和卖方预期价格有较大落差*@@，一般低于卖方预期@*#@@，现在几乎可以和卖方预期价格持平%@@**。其中一部分原因也是因为二手房市场价格出现回调%%，卖方预期比前两年也降低了@@**@。
新政出台后@##，网传不少房东连夜涨价#%*@。记者了解到#@@#*，在浦东世纪公园板块#*@#，有一位房东当晚将挂牌的千万元级房源提高了近50万元；闵行七宝板块万泰花园@@%@，数月前每平方米不到5万元*@*@，新政出台后#%@%@，个别房东将挂牌价提高至每平方米近6万元*%**，甚至每平方米7万元*##。
记者走访发现%%*#@，有个别卖家在中介门店询问经纪人是否有涨价空间#*。受访中介门店负责人纷纷告诉记者**#，新政执行以来还没有遇到卖家抬高价格的情况%*。“上海楼市此前经历了一波低迷行情*%%，大多数卖家还是理性的*@#%*，希望能够尽快促成交易%#。”宋沪雄说#@%#。记者碰到一位前来咨询的卖家黄先生也坦言#%，二手房挂牌一年多没有成交@@，希望趁新政利好%#*#%，能够尽快卖出@#@*。业内人士说%*，连夜涨价的卖家是极少数%**@，但是市场走势仍以“以价换量”为主@#%*。
多子女家庭首套认定利好
崔立夫告诉记者@@#，门店有不少咨询客户是二孩家庭##，对多子女家庭住房贷款的首套房认定细则尤其关注%#@#，目前交通银行、邮政储蓄银行等多家银行已经明确细则#@#。
首先#%@@，多子女家庭是指家庭中有至少2个子女@#%@，其中至少有1个子女是未成年@#*。多子女购房政策适用于沪籍和外地非沪籍家庭@*#@，不适用港澳台和境外人士**%。
新政中的多子女家庭首套房贷款#**%*，是以网签时间为节点@**@%，即5月28日后网签的合同和贷款合同才可以享受多子女家庭新政利好*#。
多子女家庭成员名下住房套数0*@@#，现购买第一套住房#@，享受首套房贷政策；成员名下住房1套且贷款还清*%%%，购买第2套*@，享受首套房贷政策；成员名下住房1套且贷款未还清@#@%，购买第2套#%*，享受首套房贷政策；成员名下住房2套且贷款都还清@@@*%，购买第3套*@*@#，享受首套房贷政策；成员名下住房2套且只有1套贷款还清#*%%，购买第3套##@，享受首套房贷政策；成员名下住房2套且贷款均未还清@@，其中1套享受首套房贷政策**%#，1套享受二套房贷政策*#@，购买第3套%*@%，享受首套房贷政策；成员名下住房2套且贷款均未还清%#，且两套均享受首套房贷政策%@@#，购买第3套@@@，享受二套房贷政策*%#@@。
简单来说%#%*%，新政执行之后@##*%，已经享受过两次首套房政策且名下房贷都没结清的多子女家庭#*@%%，再买第3套房@@#，采用二套房贷政策%%*@。其他情况##，都按照首套房贷利率执行%@，可见新政利好力度之大%%。
促进二手房市场流动
多位从业近20年的房地产经纪人告诉记者**%，此次新政力度超出了从业者预期%*##。克而瑞研究发现*#，此次新政是上海2011年以来房地产政策调整幅度最大的一次**%*%，力度也超出市场预期*%%@@。据其分析@@%，过去13年里%##，住房限购政策做过调整优化%**%@，力度不算太大*%%%*，如2021年1月提出离婚限购和法拍限购%#@，2023年10月以来金山、奉贤、青浦局部松绑限购@#*%%，2024年1月放松外环外单身限购@%##*。除了限购之外###，上海房地产调控政策的松绑主要集中在2022年以后#*，其中影响最深远的是以下三次：2023年9月执行认房不认贷%%#@*，12月调整普宅标准不再看总价、下调首付比例和房贷LPR加点#%@##，以及今年1月允许单身非户籍人员缴满5年社保后购买外环外住宅*@%*%。
“上海此次超预期力度的楼市新政将有效提振市场信心%@%，尤其是非沪籍居民#*%#，以及因首付比及房贷利率而趋于观望的改善客群@%@#，将释放一波需求#*#。政策成效将率先体现在二手房的带看量等数据层面*##%@。”分析师表示*@*##。多名市场从业者认为#*@#*，上海二手房挂牌量此前处于高位@@#，新政将促进交易*#*，带来成交量的提升@*@，价格方面总体平稳@#@。
在新“沪九条”中%*，有三条举措容易被人们忽视#@。上海易居研究院研究总监严跃进指出##%*，上海此次新政对二手房盘活、认购等落实较多创新政策##*%*。除了在调整限购方面*%，让非沪籍单身人士可以购买外环内二手房@#*，还提出了企业购买二手房、国企收购和趸租、以旧换新等政策****#，都是围绕鼓励二手房流动性而展开的%@。
这三条举措分别是：企业购买小户型二手住房(系指2000年前竣工、建筑面积在70平方米及以下的二手住房)用于职工租�%%*。辉傧薅ü郝蜃》刻资�*#*%。探索通过国有平台公司等主体收购、趸租适配房源***，优化住房保障供给@*。在“以旧换新”方面%#*，对符合条件的家庭提供补贴*%，如住房置换期间过渡租房、装修搬家等#%@@。不过@%%，补贴也有门槛#*@*，即在一年内出售外环内2000年前竣工、建筑面积在70平方米及以下的唯一住房@*%@*，并购买外环外一手住房的居民家庭%%。
三条举措都是在为新市民和青年人提供更优惠的保障住房*#，在支持住房困难家庭改善居住条件的同时%@，增加了市场上的二手房需求#@#**，又创造了市场上的二手房供应#@。总的来说#%**，既保证住房的民生性*@，又盘活了存量房源*@@@*，促进二手房流动%@%#*，从而促进整个市场平稳健康运行**。
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