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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”%#@，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期@#@*。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后%%，在新一轮政策潮中#*#%，“以旧换新”作为“去库存”的新举措***，几乎成为各地的“标配”@**%%。
据不完全统计#@##，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策@#，大湾区也已有6城“官宣”入局@#，其他城市也在积极探索实施*#%#。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策@#，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�#%@。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%@。
5月15日起#@%%，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动*#。记者从花都房地产行业协会获悉%#@，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单*@##。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议@##，并且交了新房定金##*%。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍@%，当天反馈比较理想**，“相信后续效果会不错”*%@。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”%@%%#，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)*#。
4月30日@%，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”*@%@#，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措###*。
广东多城“官宣”入局%@。3月1日*@@，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动***%#，以惠城区为试点%#@。
4月23日@@*#，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知@@，在一线城市中首个落地“以旧换新”%###*。
4月30日%%%%，中山6个部门联合发布措施%#*，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”#@@*%。同日#@，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》@@，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施#@*@@。
5月13日@%%##，佛山发布13条房地产新政##@@，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”##。
可以看出%@@，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*#。也有多地虽未“官宣”#@%@，但也正探索实施%%@。比如在江门*#%@，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股#***，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”@*@。博富控股总裁助理李秀清介绍##@*@，目前两个项目成交约20套@%，咨询客户过千组%@#，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的%%@。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示#@#%，截至目前*#，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”@@#，并且预计还将有更多城市加入@@。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍*@%%*，目前住房“以旧换新”主要有四种模式*@#%。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)%#，由房企、中介机构、换房人共同完成@#%%。换房人认购房企新房并优先锁定%#@@，同时中介机构帮助业主优先出售旧房@%。若一定期限内旧房售出@%@%，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出%@，则房企退还新建商品住房认购金*@%#@。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式@@#。从全国范围内来看#%*#，目前@*#@#，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式%*%#。
二是房企收购模式**@@，房企按照评估价格收购换房人的二手房#%%#，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款#@@。比如在珠海@#@，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”%*%*@，直接收购存量二手房以促成新房交易%%。
三是政府收购模式#*，即由政府或委托的国企按规定收购二手房*%@。比如较早推出“以旧换新”的郑州*#%%，由郑州城市发展集团为主体*@*@*，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房###，同时换房者选购平台房源库中的新房@#@@。还有一些地方特色的延伸%*%*%，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”*%%*%，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租*@%，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金#@%@#，并将其全部用于购买商品房@@*@，无需卖房即可换新*@。
四是政府补贴模式%**，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴#@%。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴@@*。
目前来看#%@，三方联动是各个城市主推的模式#%@@*，由于是基于市场自发行为*#%**，房企的资金压力�*#%*。腋菀兹美环空吆椭薪榛�**。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式*##%，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适%@%。”李秀清介绍##，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小@%#%。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出%@@%*，这一模式主要面临二手房市场调整压力%%%，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位*@，换房人无法快速售出二手房@%%%，交易周期过长**#%%，不一定能促成“以旧换新”%%*@#。
房企收购模式暂时只有少数企业开展@%@@*，由于新房选择的局限性较大@%*，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高@@，比如要求一定楼龄、位于较好地段等%#@%，惠及面不广%@*。
政府或国企收购模式%###，由于信用背书受到欢迎##@@。但财政负担较大*@，收购规模有限#**#，如郑州试点收购500套、南京收购2000套%*%#%，面对庞大的二手房挂牌量*@##%，显得杯水车薪*@*。另外还需考虑资金平衡@#%@#，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等*%%*%，都存在资金平衡、盈亏的考验#@。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向#**%@，避免闲置空置%%%%。对于保障性住房筹建压力较大的城市*%#%#，有条件可以采取该模式@%。”罗异铿说*#，而政府补贴模式@%*#，目前一般仅在非一线城市实施@##，大部分城市的补贴力度也相对较小*@%#。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进%@@，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前#*%，住房“以旧换新”处于起步阶段#@*，实施时间较短*%%*@，并且不少地方仍待出台具体实施细则@%@*#。但无论哪种“以旧换新”模式@*@#*，都是一场多方博弈@*，一些共性问题亟待解决@#%*。
一方面##*%，需要多方合力推进**%@。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多@#，单靠政府或市场的力量都十分有限*@@，需要政府、企业、业主多方合力推进**%*。”罗异铿提醒%*%**。因此*#@#，未来的“以旧换新”也需要因地制宜#%**@，多种模式相结合@@*@%，以产生更大效果@*。
另一方面%*@@，“以旧换新”既关联着刚需买家*%*#，也关联换房卖家*#*@，是一场“双向奔赴”*#%*#，需要考虑更多细节和诚意#%##。例如在政策层面进行完善和监督#*。扩大政策覆盖面@*，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘@@#，换房人选择较少@#%*。在促成交易方面****，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策****#。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出@*#*，政府还应制定规则@*，确保各项优惠政策能落地@**@，比如契税减免、中介费减免等%@##。同时#***#，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用@%@%，让业主放心地参与到“以旧换新”中@@#*。另外@%%，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台*%*。而对于参与的房企、国企等来说**#，首先要拿出有品质的房源@#@，此前有部分地方新房房源品质较低#**@，甚至被认为是售不出的“边角料”@%@*%。
同时@*，需要适当延长置换时间%@##。“以旧换新”规则下*%，对旧房售出有约定时限@**，但当前销售时间均较长@*@%。“我们在实际操作中发现%@*，例如有些房主对旧房的心理价位很高@@%*，一直难以成交%**%，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限##@#%，延长到半年左右#%#@。”李秀清说@#%%*。另外%%%*，也要确保参与的楼盘能正常交付%#%@，并且对认购的定金要加强监管#@*，对于未能完成“以旧换新”的业主@@*%，要能够按约定正常退还*%%#。
多位专家指出##，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”#*%%，要更精细化、接地气@#，尽可能满足各方诉求**#%*，才能落地见效#%**@。（南方日报）