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习近平同俄罗斯总统普京会谈
大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”@#*，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期@#。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后##*，在新一轮政策潮中#%%%，“以旧换新”作为“去库存”的新举措#%##，几乎成为各地的“标配”##*##。
据不完全统计#%@#，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策*#*%#，大湾区也已有6城“官宣”入局%@@，其他城市也在积极探索实施**%@*。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策%#，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市矦%。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@#*%。
5月15日起#%#@，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动%**%。记者从花都房地产行业协会获悉%#，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单@%#。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议@*，并且交了新房定金%*#*@。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍*@%，当天反馈比较理想*####，“相信后续效果会不错”*##@#。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”%@**%，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)%@。
4月30日*@#，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”%*@#%，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措***。
广东多城“官宣”入局%#%。3月1日*@@#@，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动#*@@@，以惠城区为试点%@#。
4月23日%*，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知%%%@#，在一线城市中首个落地“以旧换新”****。
4月30日@*，中山6个部门联合发布措施**@#@，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”%*%#。同日@#%*%，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》#@，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施**。
5月13日#@，佛山发布13条房地产新政*@*，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”##@@%。
可以看出%*%，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@##@。也有多地虽未“官宣”**，但也正探索实施@%*##。比如在江门%%%*@，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股@*，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”%%#%。博富控股总裁助理李秀清介绍@#*@#，目前两个项目成交约20套@#，咨询客户过千组%#@，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的#**@#。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示#%#%，截至目前@#%#，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”#*，并且预计还将有更多城市加入@@#@#。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍@%#%#，目前住房“以旧换新”主要有四种模式%#。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)@@#，由房企、中介机构、换房人共同完成%*。换房人认购房企新房并优先锁定%@#@@，同时中介机构帮助业主优先出售旧房%@%@#。若一定期限内旧房售出#%@，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出@*@*，则房企退还新建商品住房认购金@@。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式**%*。从全国范围内来看%@#@#，目前#@，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式@%%#*。
二是房企收购模式*##，房企按照评估价格收购换房人的二手房#@@%，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款**%。比如在珠海**%，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”##*@，直接收购存量二手房以促成新房交易*#@@。
三是政府收购模式#*#，即由政府或委托的国企按规定收购二手房%#@。比如较早推出“以旧换新”的郑州%@#*，由郑州城市发展集团为主体#%，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房@#%，同时换房者选购平台房源库中的新房%#@。还有一些地方特色的延伸@@@%，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”%#*@#，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租@#*#，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金**@%#，并将其全部用于购买商品房#%#，无需卖房即可换新#@。
四是政府补贴模式@**%，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴@##。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴****。
目前来看#*，三方联动是各个城市主推的模式###@，由于是基于市场自发行为@*%#，房企的资金压力�%#@%。腋菀兹美环空吆椭薪榛笯*%##。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式*#*#，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适#*%%*。”李秀清介绍*#，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小@*%。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出*@@，这一模式主要面临二手房市场调整压力***，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位*%@*，换房人无法快速售出二手房%@@@，交易周期过长**#%#，不一定能促成“以旧换新”%%#@%。
房企收购模式暂时只有少数企业开展%*，由于新房选择的局限性较大*#%%，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高@%*，比如要求一定楼龄、位于较好地段等#@，惠及面不广*@。
政府或国企收购模式*@，由于信用背书受到欢迎*%#。但财政负担较大@@@%，收购规模有限@@，如郑州试点收购500套、南京收购2000套%#*%#，面对庞大的二手房挂牌量**，显得杯水车薪@%。另外还需考虑资金平衡#**#，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等@*##，都存在资金平衡、盈亏的考验@%*@。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向%*#，避免闲置空置%#*@#。对于保障性住房筹建压力较大的城市#%@##，有条件可以采取该模式@%。”罗异铿说@%%*，而政府补贴模式##*%，目前一般仅在非一线城市实施#*#@%，大部分城市的补贴力度也相对较小*@。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进%#，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前#@#*，住房“以旧换新”处于起步阶段*%，实施时间较短##**，并且不少地方仍待出台具体实施细则#%。但无论哪种“以旧换新”模式####%，都是一场多方博弈*@*@@，一些共性问题亟待解决%##@。
一方面%@%，需要多方合力推进%#@@%。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多@**，单靠政府或市场的力量都十分有限*##@，需要政府、企业、业主多方合力推进#@。”罗异铿提醒*#。因此*@*，未来的“以旧换新”也需要因地制宜*#*@@，多种模式相结合*@，以产生更大效果#%#@。
另一方面%#*@#，“以旧换新”既关联着刚需买家*@，也关联换房卖家*%#@@，是一场“双向奔赴”%###，需要考虑更多细节和诚意%%***。例如在政策层面进行完善和监督#@%。扩大政策覆盖面@@，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘@###，换房人选择较少@#@#。在促成交易方面%@，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策*###。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出#*%#，政府还应制定规则%#*#@，确保各项优惠政策能落地%*@*，比如契税减免、中介费减免等@*##。同时@#@，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用%%***，让业主放心地参与到“以旧换新”中@##。另外**，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台@%。而对于参与的房企、国企等来说#*@，首先要拿出有品质的房源@**，此前有部分地方新房房源品质较低@%#%@，甚至被认为是售不出的“边角料”@@*##。
同时%#@，需要适当延长置换时间****。“以旧换新”规则下*@，对旧房售出有约定时限@%%@，但当前销售时间均较长*#。“我们在实际操作中发现@%@#@，例如有些房主对旧房的心理价位很高@%#*，一直难以成交%@，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限*%%@*，延长到半年左右**。”李秀清说*@%#。另外*@#，也要确保参与的楼盘能正常交付*%%#%，并且对认购的定金要加强监管@#@#，对于未能完成“以旧换新”的业主%#，要能够按约定正常退还%#@。
多位专家指出*@#，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”###@@，要更精细化、接地气##@，尽可能满足各方诉求****，才能落地见效#**##。（南方日报）