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东西问·中外对话｜为何说朔尔茨访华，是“明智的选择”？
大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”*#，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期*@#**。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后#@#*，在新一轮政策潮中*#，“以旧换新”作为“去库存”的新举措@#%#，几乎成为各地的“标配”@@。
据不完全统计%%@，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策*#%#，大湾区也已有6城“官宣”入局%%%*%，其他城市也在积极探索实施%#%#*。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策#*@*，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�*@#。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*@#。
5月15日起#@，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动*#%。记者从花都房地产行业协会获悉#@#%，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单#%。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议%%@%，并且交了新房定金*@。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍*#@%@，当天反馈比较理想%***#，“相信后续效果会不错”#%。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”%*##%，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)%@@。
4月30日#%@%，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”#%%@，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措#%*#%。
广东多城“官宣”入局@##*。3月1日@*，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动@@%@，以惠城区为试点*%*@%。
4月23日##，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知#@%*，在一线城市中首个落地“以旧换新”*%%*。
4月30日#@，中山6个部门联合发布措施%%@，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”@*%*。同日@#@%#，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》%@##，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施***%。
5月13日@#，佛山发布13条房地产新政@##*，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”****#。
可以看出%*#，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”###。也有多地虽未“官宣”**，但也正探索实施@@*。比如在江门%#@#@，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股%@@#%，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”**%*#。博富控股总裁助理李秀清介绍%*%%，目前两个项目成交约20套*#%@@，咨询客户过千组#*#%，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的@@。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示%@#%@，截至目前%@@@*，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”@@*，并且预计还将有更多城市加入*@***。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍%#*@%，目前住房“以旧换新”主要有四种模式%%*%。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)%****，由房企、中介机构、换房人共同完成@#。换房人认购房企新房并优先锁定@*，同时中介机构帮助业主优先出售旧房##*%*。若一定期限内旧房售出%@，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出#*#@#，则房企退还新建商品住房认购金*#%。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式#**。从全国范围内来看#@#，目前@#*，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式%%。
二是房企收购模式%%@，房企按照评估价格收购换房人的二手房**，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款#*@*@。比如在珠海@###@，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”##*，直接收购存量二手房以促成新房交易%@%@。
三是政府收购模式@*%*，即由政府或委托的国企按规定收购二手房@@##。比如较早推出“以旧换新”的郑州@@%，由郑州城市发展集团为主体@#，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房#*@，同时换房者选购平台房源库中的新房#%#*。还有一些地方特色的延伸%@，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”@#，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租@#*，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金%@%%#，并将其全部用于购买商品房**，无需卖房即可换新**###。
四是政府补贴模式*%%#%，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴@*##。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴#@%@@。
目前来看@#，三方联动是各个城市主推的模式@*@**，由于是基于市场自发行为%#*@*，房企的资金压力�*#。腋菀兹美环空吆椭薪榛�**@%*。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式*@，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适*@#。”李秀清介绍##@#，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小#@#@。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出**#%@，这一模式主要面临二手房市场调整压力#%，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位**，换房人无法快速售出二手房@*#%@，交易周期过长#*，不一定能促成“以旧换新”@@*。
房企收购模式暂时只有少数企业开展*%@#，由于新房选择的局限性较大#%@，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高%@，比如要求一定楼龄、位于较好地段等%*#%，惠及面不广#@*#。
政府或国企收购模式@#*，由于信用背书受到欢迎@#%@@。但财政负担较大*@%，收购规模有限%%@*#，如郑州试点收购500套、南京收购2000套####，面对庞大的二手房挂牌量%%%@，显得杯水车薪%#。另外还需考虑资金平衡#@，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等%@@*@，都存在资金平衡、盈亏的考验%#。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向%**，避免闲置空置%*@。对于保障性住房筹建压力较大的城市@@@@%，有条件可以采取该模式%*%%@。”罗异铿说*@*%，而政府补贴模式%@，目前一般仅在非一线城市实施**，大部分城市的补贴力度也相对较小#%@#@。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进#@%，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前@#*@*，住房“以旧换新”处于起步阶段@%#@*，实施时间较短@*，并且不少地方仍待出台具体实施细则**#@。但无论哪种“以旧换新”模式*@%#%，都是一场多方博弈@%@@，一些共性问题亟待解决@%@**。
一方面#%@%#，需要多方合力推进#@%*%。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多**#，单靠政府或市场的力量都十分有限%#，需要政府、企业、业主多方合力推进#@。”罗异铿提醒#@*。因此%@@*，未来的“以旧换新”也需要因地制宜#@%，多种模式相结合%%#@%，以产生更大效果##。
另一方面%*%%@，“以旧换新”既关联着刚需买家@@#*#，也关联换房卖家##@，是一场“双向奔赴”*@*%*，需要考虑更多细节和诚意%*%%@。例如在政策层面进行完善和监督%#*。扩大政策覆盖面%%%##，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘%@%*，换房人选择较少*@。在促成交易方面*##%@，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策*@。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出%*，政府还应制定规则%@@**，确保各项优惠政策能落地@@#，比如契税减免、中介费减免等%@。同时%*@%%，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用%@@#，让业主放心地参与到“以旧换新”中#@%%。另外@%%@，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台#@。而对于参与的房企、国企等来说***%，首先要拿出有品质的房源@%%，此前有部分地方新房房源品质较低*@，甚至被认为是售不出的“边角料”*#*。
同时@@，需要适当延长置换时间%#@*。“以旧换新”规则下%%@@，对旧房售出有约定时限**@%，但当前销售时间均较长##。“我们在实际操作中发现%*，例如有些房主对旧房的心理价位很高#%，一直难以成交***#，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限#%，延长到半年左右@%@。”李秀清说**@*。另外**，也要确保参与的楼盘能正常交付*#*%#，并且对认购的定金要加强监管#@，对于未能完成“以旧换新”的业主#%%%%，要能够按约定正常退还%##%。
多位专家指出%*@，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”###%*，要更精细化、接地气*%**%，尽可能满足各方诉求@**@#，才能落地见效#*@%@。（南方日报）