大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

　　大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

　　新一轮“去库存”#@%，各地如何应对？

　　房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期%@*@。

　　自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后%*@%，在新一轮政策潮中@*%，“以旧换新”作为“去库存”的新举措#@，几乎成为各地的“标配”#%@。

　　据不完全统计%#@@#，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策*@，大湾区也已有6城“官宣”入局#**，其他城市也在积极探索实施@%#@@。

　　住房“以旧换新”是一项探索性的新政策%@%%@，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市矦##**。�

　　●南方日报记者 张子俊

　　广东响应情况如何？

　　已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#@*#。

　　5月15日起*@，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动%*#%@。记者从花都房地产行业协会获悉%%，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单%%#。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议*@，并且交了新房定金*%。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍%*#，当天反馈比较理想@**%，“相信后续效果会不错”*@*@。

　　此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”**，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)*%。

　　4月30日##%，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”@*##，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措@@*#*。

　　广东多城“官宣”入局*@*%。3月1日%*%*，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动##@@，以惠城区为试点#%**。

　　4月23日%%*，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知#*@#，在一线城市中首个落地“以旧换新”#@##%。

　　4月30日*#@%，中山6个部门联合发布措施%%@%，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”%%@*%。同日%*#，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》@#*#，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施*@%@。

　　5月13日@%*#@，佛山发布13条房地产新政@*#，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”@#*#。

　　可以看出@#*##，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@%#*。也有多地虽未“官宣”#@#%%，但也正探索实施*#%@%。比如在江门@#@@%，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股#*%*，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”%%%@。博富控股总裁助理李秀清介绍**@*#，目前两个项目成交约20套@*##@，咨询客户过千组#*，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的##@%。”

　　“以旧换新”如何运作？

　　主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式

　　据中指研究院监测数据显示%*%，截至目前*@**，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”%@*，并且预计还将有更多城市加入%%%**。

　　广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍@*%%%，目前住房“以旧换新”主要有四种模式#**#。

　　一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)%@*#，由房企、中介机构、换房人共同完成%#。换房人认购房企新房并优先锁定%*#，同时中介机构帮助业主优先出售旧房#@。若一定期限内旧房售出##，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出#*%，则房企退还新建商品住房认购金%#%%。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式*#*@@。从全国范围内来看#**%，目前*#@，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式#@#@#。

　　二是房企收购模式**##，房企按照评估价格收购换房人的二手房#*，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款@*@@@。比如在珠海##，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”@@#%，直接收购存量二手房以促成新房交易#**%。

　　三是政府收购模式@@，即由政府或委托的国企按规定收购二手房%*#*%。比如较早推出“以旧换新”的郑州@*#**，由郑州城市发展集团为主体%%#，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房###%#，同时换房者选购平台房源库中的新房%#*#。还有一些地方特色的延伸%%@#，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”#%#，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租#@#，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金@%*，并将其全部用于购买商品房%%，无需卖房即可换新*#。

　　四是政府补贴模式@@，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴**%。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴*#。

　　目前来看@*%，三方联动是各个城市主推的模式**%，由于是基于市场自发行为**，房企的资金压力�%%##*。�且更容易让利换房者和中介机��#@##。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式%%，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适%%。”李秀清介绍@%%，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小@%@@。

　　不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出%#%@@，这一模式主要面临二手房市场调整压力@%，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位%*，换房人无法快速售出二手房@%*，交易周期过长*#，不一定能促成“以旧换新”*%%#。

　　房企收购模式暂时只有少数企业开展*%*#，由于新房选择的局限性较大%@*#@，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高#@，比如要求一定楼龄、位于较好地段等%#@@，惠及面不广**%%*。

　　政府或国企收购模式*@@%*，由于信用背书受到欢迎*%#@。但财政负担较大##*@*，收购规模有限%%，如郑州试点收购500套、南京收购2000套###，面对庞大的二手房挂牌量*##%，显得杯水车薪#@##。另外还需考虑资金平衡%*@#%，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等#@，都存在资金平衡、盈亏的考验@@%%*。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向#@，避免闲置空置#%*%*。对于保障性住房筹建压力较大的城市#@%，有条件可以采取该模式**@%#。”罗异铿说*@，而政府补贴模式@%*@*，目前一般仅在非一线城市实施**，大部分城市的补贴力度也相对较小@@。

　　共性问题如何解决？

　　住房“以旧换新”需要多方合力推进**，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地

　　当前@*@%%，住房“以旧换新”处于起步阶段*@%，实施时间较短#%#*@，并且不少地方仍待出台具体实施细则#%@。但无论哪种“以旧换新”模式%@%%，都是一场多方博弈@#*#，一些共性问题亟待解决#**#%。

　　一方面*#*，需要多方合力推进#*@%。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多%#%%，单靠政府或市场的力量都十分有限@#%，需要政府、企业、业主多方合力推进@@@*#。”罗异铿提醒%%@#。因此*%，未来的“以旧换新”也需要因地制宜##，多种模式相结合#%，以产生更大效果*#。

　　另一方面%@%#，“以旧换新”既关联着刚需买家#%%@，也关联换房卖家%@#@，是一场“双向奔赴”*%，需要考虑更多细节和诚意*@@%。例如在政策层面进行完善和监督@*%。扩大政策覆盖面%%@##，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘#@，换房人选择较少%@#@@。在促成交易方面@%*#@，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策#*。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出*#%@，政府还应制定规则*%@，确保各项优惠政策能落地#*%@，比如契税减免、中介费减免等@@##@。同时#@@#@，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用%@，让业主放心地参与到“以旧换新”中*%#**。另外**#%，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台*@%*%。而对于参与的房企、国企等来说@@*@，首先要拿出有品质的房源%**@#，此前有部分地方新房房源品质较低#%，甚至被认为是售不出的“边角料”@*。

　　同时*%%，需要适当延长置换时间*#@*。“以旧换新”规则下#*，对旧房售出有约定时限**%@#，但当前销售时间均较长%*@@%。“我们在实际操作中发现*%，例如有些房主对旧房的心理价位很高#@%@#，一直难以成交*%，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限%@#，延长到半年左右@*。”李秀清说*%@#。另外#%，也要确保参与的楼盘能正常交付@**，并且对认购的定金要加强监管%#*#，对于未能完成“以旧换新”的业主*##@，要能够按约定正常退还###。

　　多位专家指出%*%*%，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”###*@，要更精细化、接地气@@@#@，尽可能满足各方诉求@**@*，才能落地见效#%*@。（南方日报）