新一轮房地产政策组合拳有何亮点？专家分析→
2024-05-19 09:49:21
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近日多部门推出提振房地产市场政策组合拳*@@*，其中有关“保交房攻坚战”的系列政策更是引人关注*%*。17日#@#*，全国切实做好保交房工作视频会议在京召开*@，会议强调要深入贯彻落实4月30日中央政治局会议部署*#，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战%@%@，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作@#%@。另外#*，国务院新闻办17日举行了国务院政策例行吹风会**#%#，住房城乡建设部表示@%@，将会同金融监管总局等部门出台城市商品住房项目保交房攻坚战工作方案*#*@%，重点要让老百姓按合同约定如期拿到验收合格的房子%##。同时#%，17日中国人民银行连续发布多条购房新政#**，也引发了市场热议%@@@@。
城市商品房“保交房攻坚战”具体如何打？
此次多部门发布的提振房地产市场的政策组合拳有何亮点？
这些政策组合拳与以往有何不同？或将带来哪些改变？
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城市商品房“保交房攻坚战”如何打？
住房城乡建设部：将围绕四项重点 做好保交房工作
在17日的国新办政策例行吹风会上%**#，住建部表示@#*，将围绕四项重点内容做好保交房工作#%#@*。具体有哪些内容？
一是打好商品住房项目保交房攻坚战@##，防范处置烂尾风险%%#。按照市场化、法治化原则%##，分类处置在建已售未交付的商品住房项目**#*，推动项目建设交付@%，切实保障购房人合法权益#*#@。
二是进一步发挥城市房地产融资协调机制作用%*%，满足房地产项目合理融资需求*%#。城市政府推动符合“白名单”条件的项目“应进尽进”%@%*，商业银行对合规“白名单”项目“应贷尽贷”#%，满足在建项目合理融资需求%*。
三是推动消化存量商品住房**。城市政府坚持“以需定购”%%@@，可以组织地方国有企业以合理价格收购一部分存量商品住房用作保障性住房**。
此外%@#*#，各地还将妥善处置盘活存量土地*@。目前尚未开发或已开工未竣工的存量土地%*%%，通过政府收回收购、市场流通转让、企业继续开发等方式妥善处置盘活@%@#，推动房地产企业缓解困难和压降债务*#@，促进土地资源高效利用%@。
国家金融监督管理总局：将建立健全城市房地产融资协调机制
目前%#，全国297个地级及以上城市都建立了房地产融资协调机制%%*#%。国家金融监督管理总局17日表示@*##，将建立健全城市房地产融资协调机制#%，继续坚持因城施策@#%@#，全力支持应续建项目融资和竣工交付##@，切实做好保交房工作%*#%*，保障购房人合法权益@*@%。
城市房地产融资协调机制主要是汇总辖内房地产项目情况@*%#@，按照条件和标准审核“白名单”项目%*，对于暂时不符合条件与标准的项目%*%%#，要督促有关各方加大整改力度*@，切实解决相应问题**#@，使其符合“白名单”的项目条件和标准%*@。
国家金融监督管理总局副局长 肖远企：“白名单”由房地产项目公司自愿申报*@，所在城市的区县预审并提出名单%@。城市协调机制组织甄别审查#%#@%，符合条件与标准的纳入“白名单”*%**，不符合条件与标准的要实施整改#*，推动问题解决**%#@，形成闭环管理机制@*#*。
肖远企表示#*#@，城市房地产融资协调机制要负责优化预售资金监管流程@@%#，合理确认预售监管资金的额度*@%。同时*###*，要压实房地产企业和房地产项目公司的责任#@#*。
多部门推出提振房地产市场政策组合拳
中国人民银行：设立3000亿元保障性住房再贷款
另外#**#%，多部门也推出了提振房地产市场政策组合拳*****，中国人民银行17日发布消息%*@，将推出保障性住房再贷款等四项政策措施@*。这个3000亿元规模的保障性住房再贷款政策具体如何规划执行？
保障性住房再贷款规模3000亿元%@@##，利率1.75%%#@#，期限1年@%@，可以展期4次@#%@。发放对象包括政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行等21家全国性银行@@%%。银行按照自主决策、风险自担原则发放贷款%%@@@。人民银行按照贷款本金60%发放再贷款##@%*，可带动银行贷款5000亿元@#*。
招联首席研究员 董希淼：人民银行提供低成本的再贷款资金#%@%，激励21家全国性商业银行向城市政府选定的地方国有企业发放贷款*##%#，支持以合理价格收购已经建成未出售商品房@#@，用作保障性住房%#@*%。
从收购对象看*#*，严格限定为房地产企业已建成未出售商品房*%#**，对不同所有制房地产企业一视同仁%%%。同时**，严格把握所收购商品房的户型、面积标准#@#*%。从收购主体看%@**，被选定的地方国企及所属集团不得涉及地方政府隐性债务*%@*#，不得为政府融资平台#*@@。从收购用途看@**@，全部用于保障性住房配售或者租赁*#。
中国人民银行发布多条购房新政 将有哪些变化？
17日%#%，中国人民银行连续发布多条购房新政%*，具体都有哪些？
首套房最低首付比例调整为不低于15%
中国人民银行、国家金融监督管理总局发布通知：对于贷款购买商品住房的居民家庭*@#，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例@**，调整为不低于15%；二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%##***。
下调个人住房公积金贷款利率
此外%*#%%，中国人民银行决定%#*%，自2024年5月18日起下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点%@#*，5年以下(含5年)和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%；5年以下(含5年)和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率@*@@，分别调整为不低于2.775%和3.325%@**@@。
取消首套二套商贷利率政策下限
同时%*%@，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限%@@。
房贷利率调整 购房者负担下降
据专家分析预测*%，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限后@*#*，大多数城市房贷利率可能下降0.3或者0.4个百分点；按照100万贷款、30年期限、等额本息还款方式计算###，总利息支出可减少7万多元%*@@@。
专家分析：为什么选择此时推出政策组合拳？
为什么选择此时推出一系列提振房地产市场的政策组合拳？当前市场面临哪些挑战？
中国社科院金融研究所房地产金融研究中心主任 尹中立：17日下午的国务院新闻办政策吹风会%%#%#，实际上已经有了明确的答案@*@*。源于前四个月房地产的统计数据@@@，应该说是超预期的下行%%*#。主要表现为：
房地产价格持续走低@%，而且有加速下跌的风险@***。
房地产市场的投资下滑了9.8%#@@，接近10%%@#。在过去三年连续下滑的基础之上*%##，第四年大幅度下行%**@#。
房地产的销售%#，新房销售的面积下降了20%多%*，金额下降的幅度更大一点*%##，接近30%##*%@。而且这也是在连续几年下跌的基础之上*#*，出现了较大幅度的下跌%#*。
房地产市场对整个经济运行的全局%*%*%，应该说有牵一发而动全身的作用*#。龙头行业出现了异常的下跌%*%，这个时候稳定房地产市场就变得非常迫切#%@。
专家分析：此次政策组合拳有哪些亮点？
中国社科院金融研究所房地产金融研究中心主任 尹中立：第一是房地产市场的按揭贷款首付比##，无论是首次购房还是二套房@*##，都降到了历史最低位##%。可以类比2008年为了应对全球金融危机%%%**，当时首次置业的首付比降到了20%*%#@@，而这一次降到了15%*%，这是历史的最低位*@。这个首付比的大幅度下降%@，实际上就可以有效刺激需求%*%@，让那些口袋里资金难以满足20%或者是30%的客户#%，顺利地进入到买房行列@*。其次是把房地产按揭贷款的利率也下调到历史的最低位#%%%*。这两点都是为了刺激需求**。相信作用之下@%@%，房地产市场应该会出现回暖*%。
第二是这次启用了新的货币政策工具##%，虽然从数量上来看不是太大%#*#，是央行用再贷款的方式来促进全国的保交楼工作的实施*@%，可以有效缓解房地产开发企业的消化存量任务###，让它们的资金尽快地得到回笼#*#。有了资金以后%#，保交楼的任务就能够顺利地实施#@#@@。虽然首次贷款的额度只有3000亿#%@*，但这是一个新的政策工具##*，这个工具从无到有#@%%#，它就意味着质的变化@@#。可以类比2015年我们实施了棚改货币化的政策操作*@%%，原理是一样的%%%#，资金的来源是央行*%@#*，然后利用市场化的机制@%#@#，让资金注入到房地产市场#*。
陕西西安：取消住房限购政策出台 咨询看房客户增加
其实#@@，最近全国多地也“因城施策”**@%，推出了多项优化和调整房地产政策@@@%*，包括商品住房以旧换新、取消限购、进一步放宽落户条件等新政密集落地*@%%#。这些政策发布后@%，市场反应如何呢？先去西安看一看↓
总台记者 陈武：在西安市东郊的一处房产项目售楼部%*%，虽然不是周末@@#%，但是现场依然有不少人来看房、选房#*@%@。
在售楼部*%，丁先生正在了解项目信息*#*，此次放开限购后@#，像他这样非西安户籍的人群#@**@，可以选购的范围从二环外扩大到西安全市*##**。
客户 丁先生：我老家在甘肃天水那边#@%*，之前西安一直处于限购@%%%，想买房子但是一直买不了*#%。最近半年对于购房者来说***%*，不断有好的消息#%，好的政策%*。
此外@*，在西安《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》中还明确@#，多子女家庭使用公积金贷款购买住房的%###*，贷款最高额度在现行信贷政策基础上提高至1.2倍##。公积金贷款额度上升@#，也让一部分观望者加快了购房的进度*#%#。
客户 顾先生：公积金原来只能贷80多万**##，现在公积金可以贷到100多万****。我的贷款一共200多万%##，公积金多贷20多万近30万的情况下%#，我每个月的月供就会少1000多块钱@#，相当于实惠就落到我们这边了%@#，政策还是比较好的*@#。
为了带动销售%@@，开发商也适时推出了特价房、车位补贴、赠送物业费等多种购房优惠%%。
相较于新房市矦%@#。钦咴谖靼彩械囊恍┲薪榛棺叻梅⑾�%@%%@，西安二手房挂牌量也在迅速增长@%。据某房产网站数据显示**#，西安限购政策放开后的第二天%##%%，西安二手房单日挂牌量已新增近900套@*###。目前**，仅这家中介网站上*@@@，西安二手房挂牌量已经超过13万套%@%@。
浙江杭州：房产新政落地 咨询和交易热度增加
浙江杭州近日也发布了优化调整房地产市场调控的七条新政**%，其中包括全面取消市场限购*%**。市场反应如何呢？来看记者在当地的采访↓
这个新楼盘位于浙江杭州拱墅区运河新城板块%*#%@，第一次开盘推出的141套房源##，吸引了1818组购房者登记%@@#@。
该楼盘负责人表示*#%，杭州房地产新政发布前*#，前来看房的主要还是以本地客户为主；但是现在*#%@，上海、温州、台州等地的客户%*#*，也参与了登记报名@%。
相比新房@%*#，二手房市场对于“杭七条”新政的反应更加快速直接#@*。在一家房产中介门店%*，尽管是午休时间***%*，房产经纪人也一直在忙着带客户看房@#*@*。
某房产中介经纪人 李荣：原来一周可能只有两、三个带看#@%%，现在我们一天就有三、四组带看@#@%。
据某房产中介平台统计数据显示@*，杭州楼市新政发布一周后##，二手房咨询量增长30%@*##，二手房买卖房源增长46%*#，下定量新增24%@*。
某房产中介经纪人 杨华波：很多人会选择这些老小区@@@，第一个是符合首次置业的价位段%*，第二个它的地段本身就是有一个非常好的优势%%，第三个就是外地户口@%%@，想到杭州来落户的也是非常多@%*%*。
此次政策组合拳与以往有何不同？
看了两个地方的例子*#*，可以说此前因城施策的部分政策效果已经显现#%#@%，相信此次中央级政策组合拳的推出对整个市场的提振作用将更加明显%%#%，那么此次政策与以往有何不同？预计效果如何？
调控政策首次在供给和需求两端同时发力
中国社科院金融研究所房地产金融研究中心主任 尹中立：这一次出台的政策%@@，作用点和以往不太一样%@*#*。以往在房地产调控政策当中****，往往是选择刺激需求或者是刺激供给#@。在供给和需求两端同时发力@#，这还是第一次@%*@。
从刺激需求的角度来看#@**，过去的一年当中已经数次出台政策*@@##，应该说力度也是相当大的#%#。但是从过去几个月的观察来看@#@##，市场并没有被有效激活%*@#，原因出在供给侧**。因为开发商出现了资金的违约风险%%*，就使得期房购买者#%%*，烂尾的风险就会大大增加%#。我们的新房销售85%是期房#@*%。烂尾风险难以消除的时候###%*，即使有买房的需求#%#@，大家都会望而却步##%##，不敢轻易地去购买期房#@#@#。那么##，这个时候刺激需求的政策就不会起到立竿见影的效果*#%@。
化解房企债务风险 供需两端双管齐下
这一次是双管齐下%@#@，不仅仅刺激需求%*@，而且采取了有效的措施@#%，开设了新的货币政策工具*##%，去化解房地产开发企业的债务风险@#。它的效果肯定比单侧发力有效得多%@@@。（央视新闻客户端）
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