4月30日召开的中央政治局会议对房地产发展提出了全新要求*@%*，随后#%#%#，多个热点城市陆续开启了新一轮楼市政策密集优化周期%%%@。

　　南方日报记者梳理发现*#%*#，从4月30日至今的10余天内#**%%，北京、武汉、深圳、杭州、西安等重点城市先后出台楼市新政@*@，对原有调控政策进行优化*%%*%。其中杭州和西安都选择在5月9日发布新政**#@@，均宣布全面取消住房限购措施#@%*。此前*%*@%，成都和南京也刚刚宣布优化购房政策##@#@。

　　值得注意的是**，此次中央政治局会议提出***@*，要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待#%@，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施%#%*#，抓紧构建房地产发展新模式%*，促进房地产高质量发展#@%。

　　如何做好“消化存量”“优化增量”%@，满足“新期待”@**@#，成为当下房地产业发力的要点##%#。

　　●南方日报记者 葛政涵 柴亚娟

　　统筹 冯善书

　　“消化”%@，重点在“疏解”

　　其实在房地产业的话语体系中*#*%%，“存量房产”的狭义理解**，就是“二手房”@*#**。在过去两年间%#*##，二手房市场一直存在“挂牌激增”等难题*%**。

　　根据贝壳平台的最新数据@**%#，截至5月8日下午#%@%，北京二手房挂牌量约为14.2万套%%%，广州约14.6万套##*%@，深圳约4.77万套@*%*，杭州约15.5万套%#%@%，合肥约11.06万套@@。“背后折射的问题就是‘不好卖’@%##。”易居研究院研究总监严跃进说*#%。

　　在近期系列政策的加持下@@%，刚刚过去的五一假期#*#，楼市再度成为关注热点%%@@@。58安居客研究院统计数据显示#*，五一期间百城二手房找房热度指数为0.88@@%，相比2023年同期增加109%#@#*。其中刚刚调整限购的北京#%*%*，二手房找房热度达到1.12**#，超过了2020年五一期间的水平*#*@*。该机构认为@#@@，由于房地产开发商存在不确定性@@%，大量需求从新房转向二手房**%#。

　　不过%*%@，来自克而瑞研究中心的数据显示*@，受到五一假期影响@#，4月29日至5月5日#*#%#，国内14个重点监测城市二手房成交面积65.9万平方米@*，环比下降68%#%*%，同比下降65%#*。

　　“当前存量已经是主体了#**，因为二手房挂牌量、交易量都比新房大**，而且二手房去化周期远比新房要大#@%，热点城市普遍在3年以上@#。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为*@，当务之急是给海量的二手房库存泄洪*%@#。

　　严跃进认为#%*，此次提出统筹研究消化存量房产的政策措施%%，关键就在于“如何消化挂牌的二手房房源”#%@#*。

　　“稳住价格预期%***@，降低恐慌式、从众式挂牌和降价抛售#*，最关键#*。”李宇嘉说@#@*%。

　　“优化”**，关键在“平衡”

　　“消化存量”同时*@，“优化增量”也已启动##%%*。

　　在中央政治局会议召开的同一天%##*@，自然资源部发布了《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》%@%。强调了“以人定房%##，以房定地%*%%，统筹‘市场+保障’的住宅用地供应安排”等要求*@。

　　值得注意的是@@@*，这份通知结合商品住宅去化周期@#@*，对不同城市提出了不同的要求*%%#@。去化周期超过36个月的城市要暂停新增商品住宅用地出让##，下大力气盘活存量*#%。在18个月(不含)至36个月之间的城市则是“盘活多少、供应多少”*%@，动态确定新出让商品住宅用地面积上限***%#。

　　不过@@*，土地供应决定的主要是新增住房的数量、地段和类型**@@。增量的“优化”@#%#*，关键在于数量与质量%%，存量与增量之间的“平衡”%###。

　　从去年至今%@@##，“三大工程”之一的保障房一直是新增住房的重点*%*%。此次政治局会议虽然并没有提及“三大工程”#%%#，但提出了抓紧构建房地产发展新模式@**。李宇嘉认为@%，新模式的重点就是保障房建设%@%@%。

　　严跃进则指出@@#@，一些高库存的区域@@%@，除了控制后续土地供应外@#*@，可以通过收购新房或土地项目%@%@%，来充当保障房房源@@*，“优化增量住房其实是要求各地对新房的供应要有新的思路%%##*。”

　　一存一增%*#，需要“统筹”

　　值得注意的是#@%，“消化存量”和“优化增量”的政策要求*%，是“统筹研究”@**#。

　　“‘统筹’是存量房的消化和增量住房的政策要结合起来考虑*@。”在严跃进看来#@@#，此前在多个城市密集出台的“以旧换新”*%%@%，便体现了“统筹”%@%**，既消化存量二手房%**，又为新房库存去化提供新的需求点%*@@#。

　　根据中指研究院的统计@%*%%，截至5月6日*%*@，全国已有超50城表态支持住房“以旧换新”#*，大致包括“开发商与中介合作**%@，中介优先售房”“国企平台或开发商收购旧房%@，售房款用于购买指定新房”以及“发放换房补贴”等三种方式%%*。

　　事实上@@，不论哪种方式*%%#*，都同时关联了存量与增量#*###。

　　李宇嘉认为@@，“以旧换新”最大痛点是卖掉旧房@%，关键是激发二手房业主的动力%@%。“政策的出发点和落脚点就是真正从满足业主住房消费升级的愿望*@@，并从降低置换成本、置换周期*%#，并能买到心仪的、优惠新房等角度施策##%%@。”

　　除已经出台政策的郑州、南京等热点城市外##，深圳、上海等城市最近也加入“以旧换新”的阵营中@%@%#。另据媒体消息@##%，广州房协也在积极摸查开发商相关“以旧换新”的意向工作##*#。

　　中指研究院市场研究总监陈文静指出%#@%%，“以旧换新”是盘活存量、消化库存的有益尝试*@%#@，政策仍在探索阶段@*##*，未来相关配套资金、统筹方式等仍待进一步完善@#。

　　“对开发商来讲*#%%，要把品质好、性价比高的‘好房源’拿出来%##。不能把‘以旧换新’当作去库存、去尾货的机会#@#。”李宇嘉指出@#@，应该让“换新”的买家真正看到#@@*，要买的新房是能改善自己居住的好房子**#@#。

　　分区优化%@%#%，满足“新期待”

　　五一假期刚刚结束*%#，深圳发布楼市新政##*，对住房限购政策进行了分区优化%*#@。李宇嘉认为%*#，深圳新政能够释放一部分被原有政策限制的需求#*，包括多胎家庭到外围购置大户型住宅、企业给人才买房、满足非户籍人口等#%@。

　　这也是继北京之后*%*#，近期又一个一线城市对楼市政策进行优化*%#。而对比两地新政不难看出@*@*@，限购并非完全放开*%@##，而是遵循了“因区制宜”的思路@*#。这也与中央政治局会议“继续坚持因城施策”的要求相呼应#%@#%。

　　李宇嘉将北京、深圳新政背后的规律总结为“小步快跑、留有余地、定向疏解”%%@，他认为%%，新政不是单纯为了去库存而去库存%#*@，而是将存量消化与增量消化结合起来@@**，与新市民、年轻人购房*%%，融入城市和就业解决的新型城镇化结合起来@*%*。

　　就在5月9日一天内*@*%@，杭州、西安先后宣布全面取消住房限购措施#%，与此同时@##，杭州提出了“挂牌后新购住房按揭首套认定”和“有房即可申请落户”两大政策###*，西安则提出支持房地产企业、经纪机构、金融机构合作建立“以旧换新”购房模式%*@#。梳理这杭州、西安购房政策的优化过程不难发现*#@，从部分区域放开到全面放开#%，两座城市同样遵循了因地制宜、小步快跑的方式@%。

　　房地产业历经长时间调整@##*，“供求关系的新变化”已经被广泛接受**@，而“存量时代”的到来#@@%，让市场方向也开始调整*%。

　　从有房住到住得好*%*，中央政治局会议提出“对优质住房的新期待”*@，也彰显了下一步房地产的路径%#@。李宇嘉认为##*#，这个新期待@#@，就是价格可负担、区位好、配套好、品质好的房源%%%。

　　陈文静认为@%#，这一方面意味着供给端“好房子”的重要性上升到了新的高度#*%@，预计未来“好房子”建设节奏会加快；另一方面针对多样化改善性住房需求的政策支持力度有望继续加大#*#。（南方日报）