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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”@*#@，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期##。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后*@，在新一轮政策潮中#%@#*，“以旧换新”作为“去库存”的新举措#%*#，几乎成为各地的“标配”#%。
据不完全统计**，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策@#，大湾区也已有6城“官宣”入局%@*%#，其他城市也在积极探索实施*@@。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策@*#，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�%*#**。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@#。
5月15日起**@，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动*@@%*。记者从花都房地产行业协会获悉##，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单@##**。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议@#*@%，并且交了新房定金%#*%。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍**#，当天反馈比较理想*%*@，“相信后续效果会不错”#@##。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”*@%#%，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)@#*%@。
4月30日@#%*#，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”%*，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措@*#@@。
广东多城“官宣”入局@%#%。3月1日@#，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动*@#%，以惠城区为试点@*。
4月23日###%，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知%*，在一线城市中首个落地“以旧换新”#*。
4月30日%#%%，中山6个部门联合发布措施*##*，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”*#。同日@%#%*，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》*@##@，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施**@@。
5月13日%@，佛山发布13条房地产新政#@%，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”*@#。
可以看出%@%@@，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@*%。也有多地虽未“官宣”##%，但也正探索实施@#%#%。比如在江门%#*，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股%##，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”###。博富控股总裁助理李秀清介绍%@，目前两个项目成交约20套%*#，咨询客户过千组#*@，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的%%%%。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示@@*，截至目前%****，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”#%#*#，并且预计还将有更多城市加入%#。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍*%#*，目前住房“以旧换新”主要有四种模式**%。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)**，由房企、中介机构、换房人共同完成%*@*。换房人认购房企新房并优先锁定@%，同时中介机构帮助业主优先出售旧房**%#。若一定期限内旧房售出#%@，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出*@@，则房企退还新建商品住房认购金@%##。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式*@*#@。从全国范围内来看%##%*，目前@@%，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式###*@。
二是房企收购模式@@#%@，房企按照评估价格收购换房人的二手房%*，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款%%##。比如在珠海%##*%，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”*%*%，直接收购存量二手房以促成新房交易%*。
三是政府收购模式@*#，即由政府或委托的国企按规定收购二手房@###。比如较早推出“以旧换新”的郑州#@，由郑州城市发展集团为主体%##@，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房@*#，同时换房者选购平台房源库中的新房#%@@。还有一些地方特色的延伸*@##@，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”#*#，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租*%%#，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金@@，并将其全部用于购买商品房***%，无需卖房即可换新%**。
四是政府补贴模式#*%，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴*%%%#。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴**%。
目前来看@@，三方联动是各个城市主推的模式@**，由于是基于市场自发行为@@#@，房企的资金压力�*@#。腋菀兹美环空吆椭薪榛�##@%*。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式#%，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适#*。”李秀清介绍#%%，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小@#@*。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出@@@#%，这一模式主要面临二手房市场调整压力#%，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位%#，换房人无法快速售出二手房%#，交易周期过长%*%*%，不一定能促成“以旧换新”@*。
房企收购模式暂时只有少数企业开展@#**#，由于新房选择的局限性较大*%@#@，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高##@**，比如要求一定楼龄、位于较好地段等%@#@%，惠及面不广*%。
政府或国企收购模式@@#%%，由于信用背书受到欢迎@@#@#。但财政负担较大%%**，收购规模有限*@，如郑州试点收购500套、南京收购2000套@*%，面对庞大的二手房挂牌量*@**%，显得杯水车薪*#@*。另外还需考虑资金平衡%#，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等%%@*#，都存在资金平衡、盈亏的考验#@%*。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向#@*%@，避免闲置空置*%*。对于保障性住房筹建压力较大的城市*%@#，有条件可以采取该模式#%#*#。”罗异铿说#*%，而政府补贴模式*%@，目前一般仅在非一线城市实施*@#@，大部分城市的补贴力度也相对较小*@。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进%##%，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前###，住房“以旧换新”处于起步阶段***%*，实施时间较短#*，并且不少地方仍待出台具体实施细则%*#%@。但无论哪种“以旧换新”模式@*%，都是一场多方博弈*%%%，一些共性问题亟待解决**@*#。
一方面@#@*#，需要多方合力推进*%@。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多%%%%@，单靠政府或市场的力量都十分有限%%*#%，需要政府、企业、业主多方合力推进*#*。”罗异铿提醒@%。因此@%@*，未来的“以旧换新”也需要因地制宜@@@@@，多种模式相结合*@%%%，以产生更大效果*@。
另一方面#*%%*，“以旧换新”既关联着刚需买家%#%#@，也关联换房卖家@@，是一场“双向奔赴”@*%%@，需要考虑更多细节和诚意@%@#。例如在政策层面进行完善和监督%##。扩大政策覆盖面#**，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘#*@，换房人选择较少#**#@。在促成交易方面#@%#，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策%#@。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出#%，政府还应制定规则%%%**，确保各项优惠政策能落地@##*，比如契税减免、中介费减免等%%#。同时**%，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用%@*，让业主放心地参与到“以旧换新”中@#。另外#@@#*，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台%#。而对于参与的房企、国企等来说*##@*，首先要拿出有品质的房源#%，此前有部分地方新房房源品质较低@****，甚至被认为是售不出的“边角料”%##*。
同时@@#%@，需要适当延长置换时间%@@。“以旧换新”规则下#%%@%，对旧房售出有约定时限@#@@，但当前销售时间均较长%*。“我们在实际操作中发现@%#，例如有些房主对旧房的心理价位很高**%*%，一直难以成交*#，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限*@#@，延长到半年左右*#*。”李秀清说**@*。另外*#*，也要确保参与的楼盘能正常交付%**，并且对认购的定金要加强监管%%#@，对于未能完成“以旧换新”的业主#%##，要能够按约定正常退还@@**@。
多位专家指出#%%%，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”**@*#，要更精细化、接地气@#@**，尽可能满足各方诉求#@%*@，才能落地见效*%。（南方日报）