大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
2024-05-21 12:22:36
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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”#*@@@，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期%#。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后*#@，在新一轮政策潮中%#***，“以旧换新”作为“去库存”的新举措**，几乎成为各地的“标配”#%。
据不完全统计%%*@%，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策%##*#，大湾区也已有6城“官宣”入局@*#，其他城市也在积极探索实施#@。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策%#@**，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市矦%。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#%@@%。
5月15日起@#**，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动#%#*#。记者从花都房地产行业协会获悉@*@@#，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单*%@#%。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议##，并且交了新房定金%*@*。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍*#%%*，当天反馈比较理想@*%%*，“相信后续效果会不错”@@##。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”%@%，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)%%*。
4月30日#%，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”*@，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措*@%%*。
广东多城“官宣”入局%*。3月1日%#，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动@@，以惠城区为试点*#。
4月23日@%*#%，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知@#，在一线城市中首个落地“以旧换新”%*@%%。
4月30日@#@#*，中山6个部门联合发布措施#@@@，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”##。同日##@%，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》#@*，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施@##。
5月13日%##*，佛山发布13条房地产新政@@@@%，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”#*@@@。
可以看出%%@，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*@@%%。也有多地虽未“官宣”@#，但也正探索实施@@#%。比如在江门%#，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股*%@%@，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”#*。博富控股总裁助理李秀清介绍%@@@，目前两个项目成交约20套%*，咨询客户过千组#**，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的*%%*。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示*%%%#，截至目前*@，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”***##，并且预计还将有更多城市加入%##。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍**#，目前住房“以旧换新”主要有四种模式*%。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)*@#*@，由房企、中介机构、换房人共同完成#@#*。换房人认购房企新房并优先锁定*@，同时中介机构帮助业主优先出售旧房@%#%@。若一定期限内旧房售出@#，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出##，则房企退还新建商品住房认购金%%#。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式%*%#。从全国范围内来看@#，目前@%，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式#*@*%。
二是房企收购模式#%**，房企按照评估价格收购换房人的二手房%@*，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款@%#*。比如在珠海@*#，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”%%@，直接收购存量二手房以促成新房交易*@。
三是政府收购模式@@%**，即由政府或委托的国企按规定收购二手房#**%@。比如较早推出“以旧换新”的郑州%*，由郑州城市发展集团为主体%#%%，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房#%*，同时换房者选购平台房源库中的新房**@%。还有一些地方特色的延伸@*@，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”*%，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租@#%，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金@#*%@，并将其全部用于购买商品房@@@*，无需卖房即可换新#%。
四是政府补贴模式***%@，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴#@%*@。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴#@。
目前来看@*，三方联动是各个城市主推的模式*#，由于是基于市场自发行为##*#，房企的资金压力�#%。腋菀兹美环空吆椭薪榛�#@@。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式@*@，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适#*。”李秀清介绍%#**，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小*%%*@。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出@%*，这一模式主要面临二手房市场调整压力*@##，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位**%，换房人无法快速售出二手房@@，交易周期过长#%**，不一定能促成“以旧换新”#@@@。
房企收购模式暂时只有少数企业开展%*，由于新房选择的局限性较大%#%%，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高%*#，比如要求一定楼龄、位于较好地段等#@，惠及面不广%@。
政府或国企收购模式%*@*，由于信用背书受到欢迎#**。但财政负担较大%*，收购规模有限#%，如郑州试点收购500套、南京收购2000套%#@@*，面对庞大的二手房挂牌量*%#*，显得杯水车薪%**。另外还需考虑资金平衡@%%%，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等#@%#，都存在资金平衡、盈亏的考验%#**。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向#**，避免闲置空置#*#%。对于保障性住房筹建压力较大的城市*@，有条件可以采取该模式#@@%。”罗异铿说#*%#，而政府补贴模式*@，目前一般仅在非一线城市实施*@@，大部分城市的补贴力度也相对较小*#。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进*@%，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前*@，住房“以旧换新”处于起步阶段%#，实施时间较短*@#*%，并且不少地方仍待出台具体实施细则#@%。但无论哪种“以旧换新”模式%@@#，都是一场多方博弈##*@，一些共性问题亟待解决@*%%#。
一方面%@@%#，需要多方合力推进@@@。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多**%，单靠政府或市场的力量都十分有限@%%%，需要政府、企业、业主多方合力推进%%。”罗异铿提醒*@*。因此*@@，未来的“以旧换新”也需要因地制宜%*%##，多种模式相结合@@##，以产生更大效果%#。
另一方面*%%，“以旧换新”既关联着刚需买家#*%*#，也关联换房卖家%**，是一场“双向奔赴”@#，需要考虑更多细节和诚意@#%。例如在政策层面进行完善和监督**#。扩大政策覆盖面*%#@#，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘*@%%*，换房人选择较少*%@。在促成交易方面*##@*，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策%%##*。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出%%*，政府还应制定规则@#%#，确保各项优惠政策能落地*##%，比如契税减免、中介费减免等#%。同时%%%@@，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用#@，让业主放心地参与到“以旧换新”中#*。另外%%#，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台@*#。而对于参与的房企、国企等来说@##*%，首先要拿出有品质的房源@@#%，此前有部分地方新房房源品质较低@#*，甚至被认为是售不出的“边角料”%*%。
同时@#%，需要适当延长置换时间***%。“以旧换新”规则下*@*，对旧房售出有约定时限%*%#%，但当前销售时间均较长*#。“我们在实际操作中发现*@*，例如有些房主对旧房的心理价位很高@*#*#，一直难以成交%*%@，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限*#@%#，延长到半年左右@%#*。”李秀清说@%%%。另外***%，也要确保参与的楼盘能正常交付@%，并且对认购的定金要加强监管%@###，对于未能完成“以旧换新”的业主#**，要能够按约定正常退还*@@%。
多位专家指出@#，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”#*@*，要更精细化、接地气#**#@，尽可能满足各方诉求%###，才能落地见效@%#。（南方日报）
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