大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
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本文转自:中新网
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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”***,各地如何应对?
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期%@***。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后*#@,在新一轮政策潮中%#,“以旧换新”作为“去库存”的新举措%*#%,几乎成为各地的“标配”*#%@@。
据不完全统计%*##@,目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策*##*@,大湾区也已有6城“官宣”入局@@##%,其他城市也在积极探索实施#%。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策#*,未来范围会扩大吗?要注意哪些问题?最终能“换来”一个怎样的市�%*%#。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何?
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%##。
5月15日起*%*%,广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动@*#%%。记者从花都房地产行业协会获悉%#,活动第一天共签订住房“以旧换新”5单#@。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议#%,并且交了新房定金#%*@@。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍*#,当天反馈比较理想%#*%%,“相信后续效果会不错”#@#@。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”#%,面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)%@。
4月30日%@@,中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”***,其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措@#。
广东多城“官宣”入局*@。3月1日#@,惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动#%*,以惠城区为试点%%##%。
4月23日@#%%,深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知#%@#*,在一线城市中首个落地“以旧换新”#@%#*。
4月30日**@#,中山6个部门联合发布措施#@,其中提出鼓励居民住房“以旧换新”*#@%*。同日%*%%,肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》%%,推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施@@%**。
5月13日%*,佛山发布13条房地产新政%@%*,其中提出鼓励支持住房“以旧换新”**@@。
可以看出%#,大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@@#%#。也有多地虽未“官宣”*#*@*,但也正探索实施*#*#。比如在江门%@@,江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股#%%##,在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”##*@%。博富控股总裁助理李秀清介绍#%%,目前两个项目成交约20套@@,咨询客户过千组@%##*,“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的%*。”
“以旧换新”如何运作?
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示#%@%@,截至目前*@#@*,全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”##,并且预计还将有更多城市加入#**@@。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍#**,目前住房“以旧换新”主要有四种模式#*%*。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)**@%*,由房企、中介机构、换房人共同完成@%#*。换房人认购房企新房并优先锁定%%%#@,同时中介机构帮助业主优先出售旧房%@##。若一定期限内旧房售出**,则按流程购买新房;若在约定时间内旧房未售出*%@%,则房企退还新建商品住房认购金*##。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式*@#*。从全国范围内来看##@,目前%*,宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式#%%*。
二是房企收购模式%*,房企按照评估价格收购换房人的二手房*##,收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款#@%。比如在珠海%*,今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”#%#*@,直接收购存量二手房以促成新房交易%*##。
三是政府收购模式*@*%,即由政府或委托的国企按规定收购二手房@%**#。比如较早推出“以旧换新”的郑州*%,由郑州城市发展集团为主体@*@,通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房##,同时换房者选购平台房源库中的新房%%#@#。还有一些地方特色的延伸#%**#,比如肇庆提出“旧房转保障性住房”*%@#,即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租@##%,由此获得政府指定机构支付的一定年限租金*@,并将其全部用于购买商品房@%,无需卖房即可换新##。
四是政府补贴模式%#@#,对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴@@#**。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴#%。
目前来看##,三方联动是各个城市主推的模式@*@#,由于是基于市场自发行为*%***,房企的资金压力�%*#@。腋菀兹美环空吆椭薪榛�*#。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式@*%,最终认为‘联合帮卖’模式比较合适%*#。”李秀清介绍%@%@,主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小@%。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出%%%*#,这一模式主要面临二手房市场调整压力#***%,当前不少城市的二手房挂牌量处于高位*##,换房人无法快速售出二手房*@,交易周期过长*%#*,不一定能促成“以旧换新”**。
房企收购模式暂时只有少数企业开展*%*%,由于新房选择的局限性较大**%#,且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高#%,比如要求一定楼龄、位于较好地段等#*,惠及面不广#%%*。
政府或国企收购模式#@@,由于信用背书受到欢迎%#。但财政负担较大#%*#%,收购规模有限#%#@@,如郑州试点收购500套、南京收购2000套#*#*#,面对庞大的二手房挂牌量%*,显得杯水车薪##。另外还需考虑资金平衡%@#,政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等#*@#,都存在资金平衡、盈亏的考验*%。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向%*@#,避免闲置空置**。对于保障性住房筹建压力较大的城市%*#,有条件可以采取该模式%%%%。”罗异铿说*#@*@,而政府补贴模式*%%,目前一般仅在非一线城市实施@@,大部分城市的补贴力度也相对较小%*@**。
共性问题如何解决?
住房“以旧换新”需要多方合力推进#@#,政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前%#,住房“以旧换新”处于起步阶段#@,实施时间较短*%%,并且不少地方仍待出台具体实施细则#%##*。但无论哪种“以旧换新”模式#**%@,都是一场多方博弈#@,一些共性问题亟待解决%*%*@。
一方面%*%#%,需要多方合力推进*@%@。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多#@,单靠政府或市场的力量都十分有限@##,需要政府、企业、业主多方合力推进%%*%#。”罗异铿提醒%@#。因此#@#@@,未来的“以旧换新”也需要因地制宜%@%@,多种模式相结合%%%%%,以产生更大效果%*%*。
另一方面*%%@,“以旧换新”既关联着刚需买家%@,也关联换房卖家#%%*%,是一场“双向奔赴”#%%*,需要考虑更多细节和诚意%*。例如在政策层面进行完善和监督%%@#@。扩大政策覆盖面*@@@,目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘*#@@*,换房人选择较少#*。在促成交易方面*%%,不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策%*。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出%%@,政府还应制定规则#*@,确保各项优惠政策能落地@%#,比如契税减免、中介费减免等@#*@*。同时#@*%#,要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用%#@,让业主放心地参与到“以旧换新”中#*@@#。另外#**,建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台%%。而对于参与的房企、国企等来说*#,首先要拿出有品质的房源@#*,此前有部分地方新房房源品质较低#%,甚至被认为是售不出的“边角料”@###。
同时*#**,需要适当延长置换时间@##。“以旧换新”规则下*#%,对旧房售出有约定时限#**,但当前销售时间均较长*@。“我们在实际操作中发现%@,例如有些房主对旧房的心理价位很高#*%**,一直难以成交@#,我们目前准备视情况将约定时间从60天期限*@%*,延长到半年左右#@@。”李秀清说##*@%。另外%#@%%,也要确保参与的楼盘能正常交付#*@%,并且对认购的定金要加强监管*#%%,对于未能完成“以旧换新”的业主@@@*%,要能够按约定正常退还#*##%。
多位专家指出@*%,当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”*%,要更精细化、接地气@*%##,尽可能满足各方诉求#*,才能落地见效@*。(南方日报)
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