大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
2024-05-21 11:29:14
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中新网福马“同城生活圈”先行先试首批政策发布
大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”@*，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期*@@。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后%%%#@，在新一轮政策潮中@@*%@，“以旧换新”作为“去库存”的新举措%@#，几乎成为各地的“标配”##*#。
据不完全统计@@###，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策**##，大湾区也已有6城“官宣”入局##@，其他城市也在积极探索实施@*。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策@@#@@，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�*#。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%#*。
5月15日起#%@@，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动%#。记者从花都房地产行业协会获悉%#，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单@###*。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议*#%#@，并且交了新房定金@*%@。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍##@@，当天反馈比较理想%*，“相信后续效果会不错”*##@*。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”#@@%#，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)%@#*。
4月30日@%，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”%@，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措#%%。
广东多城“官宣”入局%*#%。3月1日@#，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动%@%%，以惠城区为试点@*。
4月23日@%，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知*%@，在一线城市中首个落地“以旧换新”@##@。
4月30日##，中山6个部门联合发布措施@@，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”@%。同日@#**@，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》%#@，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施%%##@。
5月13日*@#%*，佛山发布13条房地产新政@@**，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”#*#。
可以看出#%@*，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”##%*。也有多地虽未“官宣”*%%%，但也正探索实施*#。比如在江门@*@##，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股#%，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”%#。博富控股总裁助理李秀清介绍@%，目前两个项目成交约20套#*#%，咨询客户过千组%@@%，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的%*@%*。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示*@*%#，截至目前%*#，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”#@*%@，并且预计还将有更多城市加入@*。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍%@#%@，目前住房“以旧换新”主要有四种模式%##。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)%##**，由房企、中介机构、换房人共同完成@#。换房人认购房企新房并优先锁定@**，同时中介机构帮助业主优先出售旧房**%@*。若一定期限内旧房售出%#*，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出**，则房企退还新建商品住房认购金#@。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式@#。从全国范围内来看@*%，目前#%**@，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式##。
二是房企收购模式%#%*，房企按照评估价格收购换房人的二手房#**，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款**@*#。比如在珠海%##，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”%%%@，直接收购存量二手房以促成新房交易**#。
三是政府收购模式%%，即由政府或委托的国企按规定收购二手房@##%。比如较早推出“以旧换新”的郑州*#%，由郑州城市发展集团为主体%#**，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房*@*%，同时换房者选购平台房源库中的新房##。还有一些地方特色的延伸@*#，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”%@，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租%#，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金*@@@，并将其全部用于购买商品房%%*##，无需卖房即可换新###。
四是政府补贴模式*@*@，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴%#。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴%#。
目前来看*@%@@，三方联动是各个城市主推的模式@#@#，由于是基于市场自发行为#**#，房企的资金压力�*%*。腋菀兹美环空吆椭薪榛�%*。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式@*，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适*%%。”李秀清介绍%%，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小*#*。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出%*#@*，这一模式主要面临二手房市场调整压力##@*，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位#%#@@，换房人无法快速售出二手房#%@，交易周期过长@#%，不一定能促成“以旧换新”%@@@。
房企收购模式暂时只有少数企业开展*#@，由于新房选择的局限性较大%@@@*，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高%*%*，比如要求一定楼龄、位于较好地段等*#%，惠及面不广%*@。
政府或国企收购模式%*#%*，由于信用背书受到欢迎@*%。但财政负担较大*%，收购规模有限@%，如郑州试点收购500套、南京收购2000套@@**#，面对庞大的二手房挂牌量*%@#，显得杯水车薪**@%@。另外还需考虑资金平衡##%##，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等%#%%@，都存在资金平衡、盈亏的考验*#*。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向*%##%，避免闲置空置@#。对于保障性住房筹建压力较大的城市@@*，有条件可以采取该模式@%。”罗异铿说@@，而政府补贴模式*##，目前一般仅在非一线城市实施@*@*，大部分城市的补贴力度也相对较小@@。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进*%，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前%**，住房“以旧换新”处于起步阶段#*，实施时间较短%#，并且不少地方仍待出台具体实施细则**#%。但无论哪种“以旧换新”模式%#%，都是一场多方博弈%#，一些共性问题亟待解决##%。
一方面#%@，需要多方合力推进##。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多@@，单靠政府或市场的力量都十分有限%%，需要政府、企业、业主多方合力推进#%**%。”罗异铿提醒%@。因此*%，未来的“以旧换新”也需要因地制宜**，多种模式相结合#@#*%，以产生更大效果#%%。
另一方面@%，“以旧换新”既关联着刚需买家%#，也关联换房卖家%#***，是一场“双向奔赴”*#@，需要考虑更多细节和诚意***%。例如在政策层面进行完善和监督**@##。扩大政策覆盖面%#*，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘*@*#@，换房人选择较少##%。在促成交易方面%*#@，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策*@。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出#%%@*，政府还应制定规则#*%%*，确保各项优惠政策能落地%*#%，比如契税减免、中介费减免等%**。同时#**#，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用%##%，让业主放心地参与到“以旧换新”中%*%#*。另外@%%，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台*@#。而对于参与的房企、国企等来说@#%，首先要拿出有品质的房源*#*%，此前有部分地方新房房源品质较低#@，甚至被认为是售不出的“边角料”%#。
同时#@，需要适当延长置换时间@%**@。“以旧换新”规则下#@@，对旧房售出有约定时限#%*，但当前销售时间均较长%#*%。“我们在实际操作中发现###%#，例如有些房主对旧房的心理价位很高@#@，一直难以成交@*##，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限*#%，延长到半年左右@%#*#。”李秀清说#@#*%。另外@*@@%，也要确保参与的楼盘能正常交付%%*，并且对认购的定金要加强监管##@*，对于未能完成“以旧换新”的业主##，要能够按约定正常退还%@。
多位专家指出%*，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”%%*，要更精细化、接地气*%**@，尽可能满足各方诉求@@@*@，才能落地见效%*%。（南方日报）
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