大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
2024-05-21 11:01:01
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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”#%%#，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期%#*。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后@%**，在新一轮政策潮中@@，“以旧换新”作为“去库存”的新举措#@@%*，几乎成为各地的“标配”*#**。
据不完全统计*###，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策#%#%@，大湾区也已有6城“官宣”入局*%@，其他城市也在积极探索实施*@*%。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策@*#，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市矦@%*。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%#。
5月15日起*#，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动%@。记者从花都房地产行业协会获悉@@*，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单#%。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议%#，并且交了新房定金%#*。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍*%@%，当天反馈比较理想#**，“相信后续效果会不错”##。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”*@%*，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)**。
4月30日#@，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”##@%#，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措##*。
广东多城“官宣”入局*#@。3月1日#@@，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动%*#，以惠城区为试点@@@@。
4月23日@##，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知@*，在一线城市中首个落地“以旧换新”%@#。
4月30日%*#%%，中山6个部门联合发布措施*#，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”@@@。同日@**，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》@*%，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施*@。
5月13日%***，佛山发布13条房地产新政@*，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”#@。
可以看出%@##*，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@*@%。也有多地虽未“官宣”%%#，但也正探索实施#@@。比如在江门%#*@，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股**#，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”@@。博富控股总裁助理李秀清介绍#*#**，目前两个项目成交约20套@%*@%，咨询客户过千组##，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的@*。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示###，截至目前@##，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”##%#，并且预计还将有更多城市加入*##。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍%#@%，目前住房“以旧换新”主要有四种模式***#。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)%%%@@，由房企、中介机构、换房人共同完成@@%。换房人认购房企新房并优先锁定%#，同时中介机构帮助业主优先出售旧房#@@%。若一定期限内旧房售出#*#，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出#%@#@，则房企退还新建商品住房认购金#*###。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式@@*。从全国范围内来看@###@，目前@%，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式@%@。
二是房企收购模式**，房企按照评估价格收购换房人的二手房#%，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款%%#。比如在珠海##%，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”@#，直接收购存量二手房以促成新房交易@#。
三是政府收购模式**，即由政府或委托的国企按规定收购二手房*%%%@。比如较早推出“以旧换新”的郑州%@，由郑州城市发展集团为主体*%，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房%#，同时换房者选购平台房源库中的新房%%。还有一些地方特色的延伸@@%%#，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”%*@%@，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租**，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金%%*#，并将其全部用于购买商品房*%，无需卖房即可换新*#%。
四是政府补贴模式@#%，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴*%*。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴@%@。
目前来看%@#，三方联动是各个城市主推的模式%@，由于是基于市场自发行为*#，房企的资金压力�**#@*。腋菀兹美环空吆椭薪榛�**%。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式*@，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适***@。”李秀清介绍*%@@，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小%*@*。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出**#，这一模式主要面临二手房市场调整压力@#@，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位*@#*，换房人无法快速售出二手房#%，交易周期过长%#*%，不一定能促成“以旧换新”@%#@%。
房企收购模式暂时只有少数企业开展%*，由于新房选择的局限性较大@*#，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高@@*，比如要求一定楼龄、位于较好地段等@#，惠及面不广@#%@%。
政府或国企收购模式%%#%，由于信用背书受到欢迎@#。但财政负担较大@***，收购规模有限%@#，如郑州试点收购500套、南京收购2000套*#%*@，面对庞大的二手房挂牌量##*，显得杯水车薪#*。另外还需考虑资金平衡@@*，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等*%%#@，都存在资金平衡、盈亏的考验%*。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向@@*%，避免闲置空置@%@。对于保障性住房筹建压力较大的城市*%@@，有条件可以采取该模式*%@%。”罗异铿说*#*#，而政府补贴模式*#，目前一般仅在非一线城市实施%*%，大部分城市的补贴力度也相对较小###%*。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进@%##，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前#%@，住房“以旧换新”处于起步阶段%%**%，实施时间较短*##，并且不少地方仍待出台具体实施细则##**。但无论哪种“以旧换新”模式@#*@%，都是一场多方博弈*%*#，一些共性问题亟待解决*%#*。
一方面#@#@@，需要多方合力推进@##%@。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多%@%*，单靠政府或市场的力量都十分有限*##，需要政府、企业、业主多方合力推进##*%@。”罗异铿提醒%%#。因此#@，未来的“以旧换新”也需要因地制宜%@###，多种模式相结合*@%#，以产生更大效果**。
另一方面@#%%@，“以旧换新”既关联着刚需买家*#*，也关联换房卖家%*，是一场“双向奔赴”#%，需要考虑更多细节和诚意@**#。例如在政策层面进行完善和监督@*@@#。扩大政策覆盖面%#，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘*#*，换房人选择较少@%%*。在促成交易方面#*，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策*%##。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出%@%%%，政府还应制定规则*%，确保各项优惠政策能落地%*@@，比如契税减免、中介费减免等*#。同时**@*@，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用%*%@%，让业主放心地参与到“以旧换新”中@%。另外@*@*@，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台%%%#@。而对于参与的房企、国企等来说%@@，首先要拿出有品质的房源##，此前有部分地方新房房源品质较低%#*%，甚至被认为是售不出的“边角料”%*%#。
同时#%#*，需要适当延长置换时间#@#%。“以旧换新”规则下@%*，对旧房售出有约定时限*@，但当前销售时间均较长%#*。“我们在实际操作中发现@%#@*，例如有些房主对旧房的心理价位很高%@@##，一直难以成交#*%%@，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限#%，延长到半年左右@#**。”李秀清说*%*@#。另外@%，也要确保参与的楼盘能正常交付###@，并且对认购的定金要加强监管@*，对于未能完成“以旧换新”的业主#@#*@，要能够按约定正常退还@*#**。
多位专家指出@##，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”@%**，要更精细化、接地气%%#，尽可能满足各方诉求*%%*，才能落地见效@%@。（南方日报）
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