GGPoker(ggn666.com)
国家统计局：抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展
大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”@%，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期*%。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后@#%，在新一轮政策潮中%@@@#，“以旧换新”作为“去库存”的新举措#%%%#，几乎成为各地的“标配”##@%*。
据不完全统计##@，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策@*，大湾区也已有6城“官宣”入局*#，其他城市也在积极探索实施**。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策%@，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�#@#*@。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”##*。
5月15日起@*，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动@*#。记者从花都房地产行业协会获悉@@@%，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单@#。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议*##，并且交了新房定金@**#。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍###*#，当天反馈比较理想*@#*@，“相信后续效果会不错”@**。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”*@，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)#**%#。
4月30日@%@，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”#@##，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措@@*@。
广东多城“官宣”入局#@。3月1日**，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动%*@*，以惠城区为试点%#*。
4月23日%@%，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知@#，在一线城市中首个落地“以旧换新”#%#。
4月30日#%，中山6个部门联合发布措施*@%*#，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”%%。同日*%*@，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》%###%，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施%#@%%。
5月13日##，佛山发布13条房地产新政%*%%，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”*%。
可以看出*#@，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#@%。也有多地虽未“官宣”*%%#%，但也正探索实施%%@@。比如在江门#**@*，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股%%@*@，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”#*@@@。博富控股总裁助理李秀清介绍####，目前两个项目成交约20套#*@@，咨询客户过千组@@@，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的*#@。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示@#，截至目前#@#@%，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”%%@%，并且预计还将有更多城市加入#*。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍#@@，目前住房“以旧换新”主要有四种模式#*。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)@%*，由房企、中介机构、换房人共同完成%##@*。换房人认购房企新房并优先锁定#@%%，同时中介机构帮助业主优先出售旧房@*%@。若一定期限内旧房售出##@@#，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出@#，则房企退还新建商品住房认购金@@*%。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式*%@**。从全国范围内来看#@%#*，目前**#%，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式*#@@@。
二是房企收购模式@*@*，房企按照评估价格收购换房人的二手房#@*#%，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款*%。比如在珠海%#*#@，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”#%##@，直接收购存量二手房以促成新房交易*@*@。
三是政府收购模式##*%，即由政府或委托的国企按规定收购二手房%*。比如较早推出“以旧换新”的郑州@@，由郑州城市发展集团为主体@*@，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房##*@#，同时换房者选购平台房源库中的新房#@*%。还有一些地方特色的延伸@*%#，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”##，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租#%%%，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金%*@，并将其全部用于购买商品房#**#，无需卖房即可换新*@@@。
四是政府补贴模式#%，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴*#@*。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴##@*。
目前来看@**@%，三方联动是各个城市主推的模式**，由于是基于市场自发行为@@@@*，房企的资金压力�#*。腋菀兹美环空吆椭薪榛�#%*@#。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式##，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适@*。”李秀清介绍*@*@，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小*%。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出*#%%@，这一模式主要面临二手房市场调整压力*%@@@，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位@@#%%，换房人无法快速售出二手房#%，交易周期过长#%%，不一定能促成“以旧换新”%*@%*。
房企收购模式暂时只有少数企业开展@#%，由于新房选择的局限性较大%@#，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高@#，比如要求一定楼龄、位于较好地段等####@，惠及面不广*#@*。
政府或国企收购模式#*@，由于信用背书受到欢迎**%#。但财政负担较大%@@*，收购规模有限%*@@#，如郑州试点收购500套、南京收购2000套**%%%，面对庞大的二手房挂牌量@##*，显得杯水车薪#%。另外还需考虑资金平衡*%@*，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等*%，都存在资金平衡、盈亏的考验@@%%。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向*@%#，避免闲置空置@#。对于保障性住房筹建压力较大的城市*@*%@，有条件可以采取该模式@@*。”罗异铿说*@，而政府补贴模式@#*%，目前一般仅在非一线城市实施#*@，大部分城市的补贴力度也相对较小%@%#*。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进##%#%，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前%*%@%，住房“以旧换新”处于起步阶段***，实施时间较短@*，并且不少地方仍待出台具体实施细则%%#%#。但无论哪种“以旧换新”模式*@*@%，都是一场多方博弈*#，一些共性问题亟待解决#%@。
一方面##*，需要多方合力推进**#。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多#*@，单靠政府或市场的力量都十分有限*##%%，需要政府、企业、业主多方合力推进%%@#%。”罗异铿提醒*%#%%。因此##*%%，未来的“以旧换新”也需要因地制宜*@#*，多种模式相结合##@，以产生更大效果##*#@。
另一方面%%#@*，“以旧换新”既关联着刚需买家#*#*，也关联换房卖家@*#，是一场“双向奔赴”*@##，需要考虑更多细节和诚意**%%#。例如在政策层面进行完善和监督@@##@。扩大政策覆盖面@%%，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘%##，换房人选择较少%@@%*。在促成交易方面*#%@*，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策@##*。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出%%*，政府还应制定规则#*#*，确保各项优惠政策能落地@*#%，比如契税减免、中介费减免等%#。同时@*%，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用#**，让业主放心地参与到“以旧换新”中%#*。另外**%*@，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台#@。而对于参与的房企、国企等来说*#，首先要拿出有品质的房源@#，此前有部分地方新房房源品质较低%*，甚至被认为是售不出的“边角料”@#。
同时*@%，需要适当延长置换时间%@#。“以旧换新”规则下%#，对旧房售出有约定时限%%%，但当前销售时间均较长**##。“我们在实际操作中发现@*@#，例如有些房主对旧房的心理价位很高%#@%，一直难以成交@#，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限@*，延长到半年左右%@。”李秀清说%@%@#。另外%#，也要确保参与的楼盘能正常交付*%%@，并且对认购的定金要加强监管%*#，对于未能完成“以旧换新”的业主###@%，要能够按约定正常退还#%@**。
多位专家指出%%，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”%#，要更精细化、接地气#*@，尽可能满足各方诉求%*@%，才能落地见效##%@%。（南方日报）