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大湾区核心工程深中通道全线沥青摊铺完成
大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”@@@@，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期#%。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后@#%*#，在新一轮政策潮中*%@#，“以旧换新”作为“去库存”的新举措#@%%，几乎成为各地的“标配”*#%*。
据不完全统计#*，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策@@@#%，大湾区也已有6城“官宣”入局%**#@，其他城市也在积极探索实施**#。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策*#，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�##@。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*%#%。
5月15日起@#*%，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动@*%%@。记者从花都房地产行业协会获悉#*@@，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单%*%@。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议##，并且交了新房定金@@@@。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍#@#@，当天反馈比较理想%%%，“相信后续效果会不错”@##@。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”@*@*，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)*@#。
4月30日#%%%*，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”@*%，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措@@%。
广东多城“官宣”入局*@*%。3月1日#*@，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动@%，以惠城区为试点%@@%。
4月23日@%，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知%@*，在一线城市中首个落地“以旧换新”%%%*%。
4月30日@*%%，中山6个部门联合发布措施@@@#%，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”@@。同日@*%@%，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》#@@#，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施*%#。
5月13日@%@，佛山发布13条房地产新政*##*，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”@**。
可以看出@@，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*@#。也有多地虽未“官宣”**#，但也正探索实施###。比如在江门*#%，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股%@@@#，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”%#%*。博富控股总裁助理李秀清介绍#*@%%，目前两个项目成交约20套#*@，咨询客户过千组#%#%@，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的%*%。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示%%，截至目前#@#*，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”%#%，并且预计还将有更多城市加入#@#%。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍@%@，目前住房“以旧换新”主要有四种模式@#@@。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)@*#**，由房企、中介机构、换房人共同完成%##*。换房人认购房企新房并优先锁定#@%@%，同时中介机构帮助业主优先出售旧房%##@。若一定期限内旧房售出@#@，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出@*@，则房企退还新建商品住房认购金*%#@*。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式@##。从全国范围内来看**，目前#*@#，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式#*。
二是房企收购模式@#%*%，房企按照评估价格收购换房人的二手房#%@#，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款*%%#。比如在珠海*%@%*，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”%*#，直接收购存量二手房以促成新房交易@*。
三是政府收购模式*#@，即由政府或委托的国企按规定收购二手房#@*。比如较早推出“以旧换新”的郑州%@，由郑州城市发展集团为主体%*#@，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房*#*，同时换房者选购平台房源库中的新房***。还有一些地方特色的延伸#@@%，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”*@*#，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租@*#*，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金%%*，并将其全部用于购买商品房#%，无需卖房即可换新%*。
四是政府补贴模式#%%，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴@##%#。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴%*。
目前来看%*，三方联动是各个城市主推的模式%*，由于是基于市场自发行为#@，房企的资金压力�*###。腋菀兹美环空吆椭薪榛�*%@。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式##@%，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适@@@。”李秀清介绍#**@，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小*@*#%。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出*%@#%，这一模式主要面临二手房市场调整压力##*，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位##，换房人无法快速售出二手房%#，交易周期过长#%，不一定能促成“以旧换新”@@#%。
房企收购模式暂时只有少数企业开展*%%，由于新房选择的局限性较大*%，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高@#**#，比如要求一定楼龄、位于较好地段等%%%#，惠及面不广*@%**。
政府或国企收购模式#**，由于信用背书受到欢迎#*@@。但财政负担较大*#@@*，收购规模有限%%@*%，如郑州试点收购500套、南京收购2000套@##，面对庞大的二手房挂牌量##%，显得杯水车薪@#%@*。另外还需考虑资金平衡%%，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等%*%，都存在资金平衡、盈亏的考验*@。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向#@，避免闲置空置##。对于保障性住房筹建压力较大的城市*%#%#，有条件可以采取该模式**%%*。”罗异铿说%#%@，而政府补贴模式%#*%，目前一般仅在非一线城市实施*@，大部分城市的补贴力度也相对较小*#。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进##@，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前%*，住房“以旧换新”处于起步阶段@*%%，实施时间较短%@@*，并且不少地方仍待出台具体实施细则*%@。但无论哪种“以旧换新”模式%%*#，都是一场多方博弈#*@#，一些共性问题亟待解决@@。
一方面#%*#，需要多方合力推进*@%。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多%*%*@，单靠政府或市场的力量都十分有限*#，需要政府、企业、业主多方合力推进%*@。”罗异铿提醒@*@#*。因此#@%，未来的“以旧换新”也需要因地制宜%@*，多种模式相结合@*%#，以产生更大效果%#。
另一方面#@，“以旧换新”既关联着刚需买家%*#，也关联换房卖家#*%#@，是一场“双向奔赴”#@，需要考虑更多细节和诚意*%%#。例如在政策层面进行完善和监督**。扩大政策覆盖面%%%，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘*@%#，换房人选择较少@*#*#。在促成交易方面@#%#，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策@*。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出*@*@，政府还应制定规则%#*@@，确保各项优惠政策能落地*%，比如契税减免、中介费减免等%#@#。同时@@*，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用***，让业主放心地参与到“以旧换新”中*@。另外*@，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台%%%。而对于参与的房企、国企等来说**#，首先要拿出有品质的房源#*##%，此前有部分地方新房房源品质较低##，甚至被认为是售不出的“边角料”%%。
同时*##，需要适当延长置换时间%*%。“以旧换新”规则下**##，对旧房售出有约定时限*%%，但当前销售时间均较长#%。“我们在实际操作中发现@#@%@，例如有些房主对旧房的心理价位很高%*，一直难以成交@%*，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限@**@，延长到半年左右*##@。”李秀清说%*%。另外@%#%*，也要确保参与的楼盘能正常交付@@，并且对认购的定金要加强监管*#**，对于未能完成“以旧换新”的业主*%#@*，要能够按约定正常退还@%@#。
多位专家指出%@，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”##，要更精细化、接地气@%#*%，尽可能满足各方诉求**，才能落地见效*@##*。（南方日报）