大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
2024-05-21 11:49:33
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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”#@%%，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期@###@。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后%*%@，在新一轮政策潮中%#%#，“以旧换新”作为“去库存”的新举措@@，几乎成为各地的“标配”**%#。
据不完全统计###@@，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策####，大湾区也已有6城“官宣”入局%@##，其他城市也在积极探索实施%@%@#。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策%@@，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市矦#**%。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@*。
5月15日起#@，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动**##*。记者从花都房地产行业协会获悉@*@%%，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单@###*。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议***%*，并且交了新房定金#%。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍*%*，当天反馈比较理想%@%%#，“相信后续效果会不错”%##%#。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”@%%*，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)#@*%#。
4月30日%%@，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”%%*，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措*@%。
广东多城“官宣”入局***%%。3月1日#@，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动%#%@，以惠城区为试点%%*。
4月23日*%，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知%##%，在一线城市中首个落地“以旧换新”@*#。
4月30日#%*，中山6个部门联合发布措施@%%#，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”*#@。同日%#@，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》%*@@，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施#%@。
5月13日%*%**，佛山发布13条房地产新政@*%@%，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”#@*#。
可以看出###*，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*%%%@。也有多地虽未“官宣”@%@，但也正探索实施*#。比如在江门*%%*，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股@*@，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”@@*%@。博富控股总裁助理李秀清介绍%**#@，目前两个项目成交约20套*@###，咨询客户过千组@@，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的@@##*。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示@@@#*，截至目前@#，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”*%%@，并且预计还将有更多城市加入@#。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍#@@*#，目前住房“以旧换新”主要有四种模式%%*#。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)%#*，由房企、中介机构、换房人共同完成%%。换房人认购房企新房并优先锁定%*@*，同时中介机构帮助业主优先出售旧房%*。若一定期限内旧房售出**#*%，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出@@@#*，则房企退还新建商品住房认购金**%。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式*@%*。从全国范围内来看@*%%%，目前##，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式@#@**。
二是房企收购模式##***，房企按照评估价格收购换房人的二手房%*@@，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款%#@。比如在珠海@%#%#，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”@*#%，直接收购存量二手房以促成新房交易*%#。
三是政府收购模式%%@，即由政府或委托的国企按规定收购二手房*#。比如较早推出“以旧换新”的郑州#@*#%，由郑州城市发展集团为主体@*#，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房@%*@%，同时换房者选购平台房源库中的新房**###。还有一些地方特色的延伸@#*%，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”%@@，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租###，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金#*，并将其全部用于购买商品房*%@@，无需卖房即可换新*%。
四是政府补贴模式**，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴#*%#。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴%##@#。
目前来看%***，三方联动是各个城市主推的模式%@@，由于是基于市场自发行为**%#，房企的资金压力�*@@%。腋菀兹美环空吆椭薪榛�#**@*。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式*@#，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适@#**%。”李秀清介绍#@@，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小#@。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出@@#@@，这一模式主要面临二手房市场调整压力***@@，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位@#*%@，换房人无法快速售出二手房*%，交易周期过长%@*%*，不一定能促成“以旧换新”%%@@。
房企收购模式暂时只有少数企业开展@%，由于新房选择的局限性较大**#%#，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高**@，比如要求一定楼龄、位于较好地段等%@，惠及面不广%@*%%。
政府或国企收购模式%*%*%，由于信用背书受到欢迎%#*。但财政负担较大%@*，收购规模有限@**%%，如郑州试点收购500套、南京收购2000套##%*，面对庞大的二手房挂牌量@%%%，显得杯水车薪%%*。另外还需考虑资金平衡#*，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等#@%，都存在资金平衡、盈亏的考验##%*#。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向@#@，避免闲置空置@*@#*。对于保障性住房筹建压力较大的城市*@#%，有条件可以采取该模式**#。”罗异铿说%%**%，而政府补贴模式@%，目前一般仅在非一线城市实施@#*，大部分城市的补贴力度也相对较小*%。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进@@%，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前#@%*%，住房“以旧换新”处于起步阶段%@，实施时间较短@@%#，并且不少地方仍待出台具体实施细则%@。但无论哪种“以旧换新”模式**，都是一场多方博弈#@#@，一些共性问题亟待解决@**。
一方面#@，需要多方合力推进%#**。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多#@@##，单靠政府或市场的力量都十分有限%*#，需要政府、企业、业主多方合力推进#%#。”罗异铿提醒*#%。因此#**%，未来的“以旧换新”也需要因地制宜*%**，多种模式相结合@@*%#，以产生更大效果@**。
另一方面#*@，“以旧换新”既关联着刚需买家*#**，也关联换房卖家@##，是一场“双向奔赴”%**，需要考虑更多细节和诚意#@*##。例如在政策层面进行完善和监督%@#。扩大政策覆盖面#%*#%，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘@@，换房人选择较少@**。在促成交易方面**%@，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策@*#%。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出**%%%，政府还应制定规则##@#@，确保各项优惠政策能落地#*@%@，比如契税减免、中介费减免等###。同时#*@，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用##%@，让业主放心地参与到“以旧换新”中@#*。另外*%，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台#@*%*。而对于参与的房企、国企等来说#*%#，首先要拿出有品质的房源*%@@，此前有部分地方新房房源品质较低#*，甚至被认为是售不出的“边角料”%@。
同时**#@，需要适当延长置换时间*#@*%。“以旧换新”规则下%*@%%，对旧房售出有约定时限@%*@@，但当前销售时间均较长%%#。“我们在实际操作中发现#@，例如有些房主对旧房的心理价位很高##*，一直难以成交*@%*#，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限@*%#%，延长到半年左右%@。”李秀清说*##*。另外*@#%@，也要确保参与的楼盘能正常交付%#，并且对认购的定金要加强监管%@%，对于未能完成“以旧换新”的业主%#*，要能够按约定正常退还**@#*。
多位专家指出*%*，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”%@，要更精细化、接地气*@#*，尽可能满足各方诉求#%#**，才能落地见效*%%@。（南方日报）
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