58家上市物企成绩单：谁盈利？谁亏损？

　　58家上市物企成绩单：谁盈利？谁亏损？

　　2023年行业整体呈现营收增幅放缓、增收不增利、加强现金流管理等特点

　　上市物企2023年年报披露已经结束%%#%%，营收盈利表现如何？新京报根据中指研究院统计的58家上市物企数据进行了纵向、横向的对比分析%@*#，整体来看#@@@，2023年行业呈现营收增幅放缓、增收不增利、部分企业亏损、加强现金流管理等特点#@*。

　　上市物企盈利下降背后有哪些原因？对于业绩改善##**，企业有哪些措施可用？

　　“碧万绿”收入位列前三

　　从营收规模来看*%，2023年@%%，物管行业呈现明显分化的特点*@#%。

　　据中指研究院统计数据显示@#*@@，58家上市物企中%*@，第一名碧桂园服务营收超过400亿元@#%，最后一名仅3.4亿元%@#*，为中天服务**。

　　头部企业优势明显#*#，“碧万绿”取得收入的前三名@%#。其中%%，2023年#%%%*，碧桂园服务实现营收426.1亿元@%#@%，同比增长3%@@*#%，营收规模排名第一*@%#。其次是万物云*@%@，实现总收入约332亿元#@%，同比增长10.2%#*。第三是绿城服务*%%，收入173.9亿元%*#，同比增长17.08%***@。不过**#%，对比来看*@，第三名与前两名差距较大#@。

　　第二梯队的物企**#，收入规模在100亿元-160亿元#*@##，阵营内差距较小%@*@#。其中#*%#*，雅生活收入154.4亿元*@，保利物业150.6亿元*%##%，华润万象生活147.7亿元#@%#，中海物业130.5亿元%%，恒大物业124.9亿元@*#%%。

　　规模在50亿元-100亿元的物业企业有4家#@，分别为世茂服务、融创服务、永升服务、新城悦服务@#*%。

　　最后一梯队物企收入规模在10亿元以下%#，共17家%#%@@，其中兴业物联、众安智慧生活、祈福生活服务、烨星集团、德商产投服务、中天服务的收入在3亿元左右%%。

　　从上市物企营收增速来看##%@，2023年回落明显#@*%。克而瑞数据显示#@，2023年#%@，57家上市物企营业收入总值为2784.40亿元##*@%，均值为48.85亿元#%@*，同比增长14.34%#%@*#，增速较上年同期下降4.7个百分点#%%@%。

　　亿翰智库统计的2023年54家物企披露总营收为2718.97亿元@@*@*，同比增长8.6%*@*#，增速较2022年同期的27.5%下滑了约18.9个百分点@%@@，下滑幅度整体较大%%。

　　对于收入增速下滑原因#@##，亿翰智库分析@#，一方面是受到地产开发下行影响#@，增量市场交付有所减少**@%@，另一方面是物企从重规模进入重质量阶段；此外#%*%，增值服务收入也有所减少@%@#%，同样受上游房地产企业影响#@，物企主动缩减非业主增值服务收入*@*，同时业主增值服务开展并不如设想中的顺利%%。

　　具体来看@@@*，中指研究院统计的58家上市物企中@#，44家营收实现同比增长%*#%，14家出现下降*%。增幅排在第一的是建发物业@#，同比增长55.83%；其次是滨江服务***，增幅41.69%；第三是苏新服务#*%，增幅35.73%*##*。

　　降幅排在最后三位的是祈福生活服务、建业新生活、荣万家@#*@@，分别同比下降9.88%、9.64%、9.08%#%%#。值得关注的是**%，规模排名靠前的世茂服务、融创服务#@%#，营收也出现下降@*%@*。世茂服务营收82.03亿元#@%，同比下降5.03%；融创服务营收70.09亿元*@%，同比下降1.64%%*。此外@*，收入规模排在前20名的金科服务、合景悠活、远洋服务%*%@，营收也都出现下滑#***@。

　　行业整体增收不增利

　　从盈利表现来看@@*，2023年物管行业整体是增收不增利%**，部分企业不仅利润下降%@，还出现亏损@#@*。

　　58家上市物企中@%，49家实现盈利*%#*，9家处于亏损状态%%#%#。其中*%#，华润万象生活以29.43亿元的净利润排名第一；其次是万物云@**@@，净利润20.36亿元；净利润超过10亿元的还有恒大物业、保利物业、中海物业***。净利润前十名的还有招商积余、绿城服务、雅生活服务、建发物业、永升服务@@@%*，利润规模在5.2亿-7.5亿元*#*#*。

　　9家亏损物企分别是烨星集团、正荣服务、浦江中国、朗诗绿色生活、时代邻里、融创服务、佳兆业美好、建业新生活、金科服务*#***。其中金科服务亏损最多%@*@*，其次是建业新生活、佳兆业美好%#%*%。

　　年报显示%%#，2023年*%#*，金科服务净亏损9.82亿元**##，归母净亏损9.51亿元@##。建业新生活亏损约5.78亿元##，2022年同期为5.71亿元；归属于公司股东的年内亏损约5.74亿元%@，2022年同期为5.62亿元%%。

　　从净利润同比增速来看@#**，58家物企中@@##，刨除9家亏损企业*%@，28家企业净利润同比增长#**，21家同比下降##@##。其中%*%#，增速最高的是建发物业##，净利润5.47亿元*%，同比增长117.79%；其次是第一服务控股#%，净利润7015万元@@%@@，同比增长38.78%；第三是华润万象生活%**，同比增长32.96%%#。

　　净利润同比负增长的有众安智慧生活、永升服务、星悦康旅、兴业物联、卓越商企服务、东原仁知服务、碧桂园服务等*@。其中#@%%*，世茂服务降幅最大@*，净利润3.17亿元#*%%，同比下降136.13%；其次是鑫苑服务*%，同比下降108.41%；另外%*#，弘阳服务同比下降84.83%@%*#。

　　对于下降原因*@%%，弘阳服务称@*%@，由于地产行业市场环境的不利影响#@%*，特别是地产开发项目服务需求的减少和非业主增值服务收入的降低%#，非业主增值服务收入在报告期内从2022年的约1.25亿元大幅降至6690万元**%#@，降幅高达46.3%%@%@%。

　　整体来看*%*，2023年%%，上市物企增长质量有待提高#%#。从行业层面来看@%@**，亿翰智库统计的54家物企净利润总额约为157.16亿元@@#%*，同比增长6.8%#*#*@，利润增速并未跑赢营收增速@@%%#。其中#@*，共24家物企出现毛利润下滑%*#%@。

　　利润下滑背后的原因是什么？深圳恒赛福科技有限公司、深圳恒车通停车服务有限公司董事长唐学斌表示*#，物业企业2023年利润下降%%，其实不是物业公司本身的问题@@*，而是以往物业公司所谓的盈利是不真实的%#，2023年只不过是逐步回到真实的状态%@，当然#*@#，也有一些物业企业进行了大量收并购*##@#，但实际上并没有完成所收购企业的融合**，或者未能真正达到原来的收购预期@@，导致大量计提商誉减值@*#，这方面也是影响物业公司利润的一个方面##***。此外*@@，还有一些物业公司和地产公司在资金、损失方面牵扯不清@%，这也导致了利润下降*%#，而这可能是一个短时的现象%@%%*。

　　此外#@%*@，从盈利水平来看#%，过半上市物企毛利率同比下降*@#@*。中指研究院统计的58家物企中*%##，平均增速为-1.45%%%%，其中%#@，19家同比增幅为正@#，39家增幅为负*@@%，典型的增收不增利%#***。具体来看@#*，降幅最大的是德商产投服务@@，毛利率为26.84%%**#，同比下降8.58个百分点；其次是荣万家%#%*%，毛利率24.94%**#@，同比下降6.95个百分点@@@#。

　　亿翰智库称**，从利润率角度来看#***，上市物企毛利率、净利率均出现一定程度的下跌%%*@#，2023年平均毛利率约为20.25%#*%#，较2022年的22.92%下降约2.7个百分点%#*@，净利率以及归母净利率相对保持稳定%@*@@。

　　万物云董事长朱保全认为#**，当下###，很多企业毛利下滑%#，其实就是财务报表的一次清洗*@@%*，过去来自于关联单位的业务比例高***##，毛利也高*%，关联收入比例下降了%%*，毛利自然下降了#%。

　　对于盈利水平的下降%##，深圳市物业管理行业协会秘书长张红喜总结以下几点原因：新入伙项目减少；成本逐年上升#*%##，但调价相当困难；与开发商有关的非业主增值服务大幅降低；老旧小区、“三供一业”(供水、供电、供热及物业管理)以及城市服务等低毛利业务占比上升@*@@@。

　　减值拨备致利润“失血”

　　值得关注的是#@，上市物企业绩大幅缩水背后的一个主要原因**#，是对于关联企业的减值拨备*%*。受地产开发流动性危机影响%@#*，关联方应收款风险上升%*%%，这些物企对应收款等进行大额减值拨备#%。

　　对于利润下降%@，碧桂园服务解释的第一个原因就是关联方贸易应收款减值拨备#@##。其称*@@@*，出于谨慎性原则@%**#，已就关联方所欠的贸易应收款项进行计提减值拨备约18亿至23亿元；对公司的商誉及其他无形资产减值计提约14亿至18亿元@##%。

　　建业新生活公告也指出%@#，亏损原因主要是对贸易应收款项和金融资产增加减值拨备#@@@，以及调整和缩减向非业主业务板块提供的增值服务规模@%#，导致该分部收入和盈利能力下降%@@#%。

　　据了解*%，2023年###*，建业新生活贸易应收款项减值拨备达13.08亿元*%#，同比大增548.41%@*#%@。高额减值因此成为公司2023年利润由盈转亏的主要原因@#。

　　此外*@#**，弘阳服务利润显著下降@#**#，主要因房地产行业市场环境变动@#%%，导致对关联方的应收款项计提减值准备大幅增加%*%#*。数据显示@@，弘阳服务2023年计提减值达1719.9万元*#%，较2022年的927.4万元同比增长85.42%%##。

　　还有雅生活##，2023年产生的商誉减值亏损达到4.3亿元；贸易及其他应收款减值拨备达到5.4亿元##，同比增长14.9%*#*##。

　　雅生活指出#*#@%，净利润下滑的原因*@@#，一是业务结构调整#%@*#，非周期业务(物业管理服务、业主增值服务和城市服务)占比提升及运营成本上升；二是出于谨慎性原则@%#*，对贸易及其他应收项及商誉计提减值拨备*%。

　　中指研究院物业总经理牛晓娟分析称@@%@，2023年@#，部分企业关联方面临流动性困境@@**%，导致企业对关联方应收款项计提的减值准备大幅增加@@#，坏账风险加大@%*%，利润“失血”#@#。不过#***，商誉及无形资产占净资产的比重下降%@#*，商誉减值对物企利润的冲击减弱*%*@*，但企业出于谨慎考虑%%@%@，计提商誉减值准备##，对利润的影响仍需时间消化#%@%@。其中@@@%@，国企凭借稳定关联方的加持%#，受减值影响较低#@#%%，利润及利润率仍有保障@@%@。

　　牛晓娟进一步称%@@@，为了减轻企业的减值拨备与计提的影响%#@*，物企仍需进一步提升自身的独立性*#*%，逐渐以市场化原则处理与关联方的业务往来；项目来源更加多元*#%，通过招投标、合资合作、并购等方式#@@##，降低关联方项目供给占比***，使业务开展更加科学合理#*#%。

　　注重加强现金流管理

　　现金流是企业的生命线@%@%，地产开发行业遭遇现金流挑战@@#，违约不断#%@%，对于关联度较高的物业企业来说*%%，有了前车之鉴#***，对于现金流的管理与重视都在2023年加强@**。

　　在2023年物企业绩发布会上@%#，“经营性现金流”成为高频词之一@%。亿翰智库以发布年报数据的54家物企为样本#%#%@，行业内的流动比率均值约为1.86#%%##，处于良好的合理区间#@。其中52家物企的流动比率大于1%@%，证明了物企在去周期化背景下的优秀运营效率和盈利质量**#。

　　克而瑞显示*#*%#，披露数据的57家上市物企现金及现金等价物均值为22.8亿元**@，较同期增长10.4%%%@##，增速由负转正*#%，7成以上的企业现金及现金等价物提升#@%。

　　其中%*，万物云现金及现金等价物最高#**%@，为157.45亿元；其次是华润万象生活#@**，为156.33亿元；第三是碧桂园服务%*%，为126.37亿元*#%*。

　　从经营性现金流净额表现来看%@，企业安全系数也正在提高%#@。多家上市物企盈余保障倍数超过1#*@%，如世茂服务该比例高达3.25@%。

　　即便如此@#%#，仍要关注应收账款的潜在风险**#%。从整体情况来看*#，克而瑞统计的55家上市物企应收账款均值为16.38亿元#%%%%，同比增长13.45%##@#，较上年同期下降19.9个百分点@@@#*，但仍高于营收增速(7.19%)@##%*。应收账款周转天数提升仍是普遍现象*#%#，下降的企业不足2成#@%，应收账款回收难度依然较大**，坏账风险依然存在#@。

　　以建业新生活为例#%%%，2023年%@%#，其来自关联方的贸易应收款项规模约16.94亿元%*@%#，占总规模比例约57.01%*%%@@，虽然呈下降趋势###*，但是这个比例仍然较高%%#*，业绩未能摆脱地产公司的影响*%%*。

　　牛晓娟指出@@@#，总体来看#%，随着企业独立性的进一步提升#@%%*，在经历了前两年大额计提减值后#@%*，2023年金科服务、融创服务、世茂服务等企业计提减值情况均有所好转@###*，应收账款对物业企业带来的坏账风险总体可控@%*#@。

　　未来应多渠道提升业绩增长

　　对于未来#%@@，有业内人士分析%*，物企整体盈利水平仍将持续下降*@%。那么*#%，物企应该如何提升毛利率、净利率水平？

　　张红喜建议*#*#，构建服务价格动态调整机制%@#%*，带动物业费价格适当调整；加大拓展新项目和新业务力度@%@，强化规模效应；利用技术手段降低服务成本；做强业主增值服务%%。

　　展望未来@#%，牛晓娟认为%*，物业企业为实现业绩增长**@，需要重视多元业态、科技应用以及人才梯队建设%*。从行业长远发展看*%#@#，做好基础服务的同时@%@，各项增值服务和创新服务依然是物业企业必须攻克的领域###，尤其在房地产开发市场进入存量时代后%%，如何充分发掘物业的自身优势@#%@#，进一步激活多元赛道潜力%#，是行业面临的重要课题@###，包括社区增值服务以及城市服务、IFM(综合设施管理)等创新型业务%%%%#。

　　牛晓娟进一步指出%#*，物业服务企业要顺势而为%*，积极拥抱科技%***@，将新技术不断应用于管理和服务%*@*@，结合不同业态的特殊性分类别输出不同的解决方案@*@@，不断打破服务边界*##，满足不同业态的物业管理需求*##，开启“智慧物管”新时代**。

　　牛晓娟表示**，随着行业发展节奏放缓*#%%，由高速发展转为高质量发展@%%，企业对于人员素质和能力提出了更高要求@@@@。好的服务是优秀的员工在实践工作中磨练出来的@##%，物业服务质量与员工的素质息息相关%%*%#，物业企业需要通过精简、优化现有员工团队#%*，招聘更多专业人才##@，实现组织结构的优化及员工素质的提升**，为企业未来发展积蓄能量*#。

　　“总体来看%*@，物管行业虽然步入低速增长时代@#@#，但仍充满机遇%*。未来@@@@，物企仍将顺势而为@*@%@，不断开拓创新##，引领行业朝着更加健康、可持续的方向发展*%#。”牛晓娟说@**##。

　　采写/新京报记者 段文平

　　来源：新京报