GGPoker(ggn666.com)
新时代新机遇——跨国企业在中国
大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”##，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期%@。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后@#，在新一轮政策潮中#@%，“以旧换新”作为“去库存”的新举措@#%%*，几乎成为各地的“标配”%%#@。
据不完全统计**，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策%*，大湾区也已有6城“官宣”入局##，其他城市也在积极探索实施@*%。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策**，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市矦@*@。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@#%%。
5月15日起%@*@*，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动%*@。记者从花都房地产行业协会获悉**%*，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单**#。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议@###，并且交了新房定金@%#*。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍#*%，当天反馈比较理想*%##，“相信后续效果会不错”@#%%。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”*@*，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)#*@**。
4月30日@#**，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”@%#@*，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措@%*。
广东多城“官宣”入局%@*%#。3月1日@%，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动@##，以惠城区为试点#@@#。
4月23日#@#%#，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知@#@#%，在一线城市中首个落地“以旧换新”##。
4月30日*@，中山6个部门联合发布措施#**@#，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”@%*@。同日@%*，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》%*，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施**%@。
5月13日%@，佛山发布13条房地产新政##*@，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”%#%@。
可以看出@#*#%，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%%。也有多地虽未“官宣”*@，但也正探索实施#@%#。比如在江门%*%，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股@***，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”#%#**。博富控股总裁助理李秀清介绍#*@，目前两个项目成交约20套@@*##，咨询客户过千组##**#，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的*%%。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示*%#，截至目前%@%，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”#@*%，并且预计还将有更多城市加入@@*。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍%#%@@，目前住房“以旧换新”主要有四种模式#*%。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)#*%，由房企、中介机构、换房人共同完成#%@@*。换房人认购房企新房并优先锁定@#*@，同时中介机构帮助业主优先出售旧房%%#**。若一定期限内旧房售出#*@，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出%@*，则房企退还新建商品住房认购金*%。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式@%。从全国范围内来看@%@@，目前*%*#@，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式*@%。
二是房企收购模式@#，房企按照评估价格收购换房人的二手房*#@#，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款#%*#%。比如在珠海#*#，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”#@*，直接收购存量二手房以促成新房交易*@*。
三是政府收购模式%%，即由政府或委托的国企按规定收购二手房*%。比如较早推出“以旧换新”的郑州#@*，由郑州城市发展集团为主体%*%*%，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房%%#，同时换房者选购平台房源库中的新房@%%*#。还有一些地方特色的延伸%###，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”%*#，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租@#%，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金@@*#，并将其全部用于购买商品房%%#**，无需卖房即可换新%##。
四是政府补贴模式@%，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴%***。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴##*%%。
目前来看@@#，三方联动是各个城市主推的模式**#，由于是基于市场自发行为@*#，房企的资金压力�*#。腋菀兹美环空吆椭薪榛�%#。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式*#%*，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适#%%%*。”李秀清介绍%%，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小@*%。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出@*，这一模式主要面临二手房市场调整压力**#*，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位##@，换房人无法快速售出二手房*%@%，交易周期过长%%@，不一定能促成“以旧换新”#%#。
房企收购模式暂时只有少数企业开展@#，由于新房选择的局限性较大##*@%，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高#%，比如要求一定楼龄、位于较好地段等@@@*，惠及面不广%*%。
政府或国企收购模式%*，由于信用背书受到欢迎%*。但财政负担较大@##，收购规模有限%*，如郑州试点收购500套、南京收购2000套%*，面对庞大的二手房挂牌量*%*#，显得杯水车薪@%。另外还需考虑资金平衡@%%，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等%#@#，都存在资金平衡、盈亏的考验@@%@。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向%##**，避免闲置空置**@@@。对于保障性住房筹建压力较大的城市#%##%，有条件可以采取该模式%***。”罗异铿说@@@，而政府补贴模式%#%#，目前一般仅在非一线城市实施@@*#，大部分城市的补贴力度也相对较小%#%#@。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进###*，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前*%@，住房“以旧换新”处于起步阶段%@#，实施时间较短%#，并且不少地方仍待出台具体实施细则*@*。但无论哪种“以旧换新”模式@%@%，都是一场多方博弈%%#*，一些共性问题亟待解决%%#@*。
一方面%#，需要多方合力推进*@。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多@*##*，单靠政府或市场的力量都十分有限###，需要政府、企业、业主多方合力推进%@*。”罗异铿提醒#@##*。因此*%@*%，未来的“以旧换新”也需要因地制宜%%*%，多种模式相结合#%*%，以产生更大效果*#%%。
另一方面%*#，“以旧换新”既关联着刚需买家@@，也关联换房卖家##，是一场“双向奔赴”@*##*，需要考虑更多细节和诚意*#。例如在政策层面进行完善和监督#%。扩大政策覆盖面@*，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘##%#，换房人选择较少%#。在促成交易方面#%#，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策#@。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出##，政府还应制定规则#*%@#，确保各项优惠政策能落地***，比如契税减免、中介费减免等%#@。同时**，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用@%，让业主放心地参与到“以旧换新”中%*@。另外@%*@，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台*#@%@。而对于参与的房企、国企等来说*%*%#，首先要拿出有品质的房源**@*，此前有部分地方新房房源品质较低@%@%#，甚至被认为是售不出的“边角料”*@#%。
同时#*，需要适当延长置换时间%@*。“以旧换新”规则下%**，对旧房售出有约定时限%@%%，但当前销售时间均较长#*。“我们在实际操作中发现*#@@@，例如有些房主对旧房的心理价位很高#@%**，一直难以成交@*，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限%%，延长到半年左右%#。”李秀清说##%%%。另外#*#*，也要确保参与的楼盘能正常交付@*@，并且对认购的定金要加强监管*@*#@，对于未能完成“以旧换新”的业主%#@*%，要能够按约定正常退还%%@#@。
多位专家指出%@*，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”#@@%%，要更精细化、接地气*%，尽可能满足各方诉求**#，才能落地见效@%。（南方日报）