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官方号，最终还是到00后手里了
大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”#@，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期%%。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后##@@#，在新一轮政策潮中#%**，“以旧换新”作为“去库存”的新举措%@，几乎成为各地的“标配”@%#%。
据不完全统计##%*，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策*#*##，大湾区也已有6城“官宣”入局*#@，其他城市也在积极探索实施*@。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策%@@，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市矦#*。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”****%。
5月15日起*#%%，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动*@*%#。记者从花都房地产行业协会获悉#*#，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单#%#。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议##@%，并且交了新房定金**%#%。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍#%#*%，当天反馈比较理想*%，“相信后续效果会不错”%%#。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”%%@%，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)@@#*。
4月30日*%#，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”*#@，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措*%。
广东多城“官宣”入局*#@#*。3月1日%#%#，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动*%*，以惠城区为试点#@@#。
4月23日@%#，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知@%@*，在一线城市中首个落地“以旧换新”@%#。
4月30日*#@*，中山6个部门联合发布措施@%*，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”%%*@@。同日@*#，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》@%，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施%%%。
5月13日@%#%#，佛山发布13条房地产新政@#@#，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”*****。
可以看出###%*，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*#*%*。也有多地虽未“官宣”%@%，但也正探索实施%%*##。比如在江门%@#@，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股@@**#，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”#%**。博富控股总裁助理李秀清介绍@%*，目前两个项目成交约20套%@#@@，咨询客户过千组*%*，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的**。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示##@##，截至目前%@#@，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”%#，并且预计还将有更多城市加入#%*。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍##，目前住房“以旧换新”主要有四种模式%%。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)*@@，由房企、中介机构、换房人共同完成##@%%。换房人认购房企新房并优先锁定%**，同时中介机构帮助业主优先出售旧房%@@@*。若一定期限内旧房售出@#@%，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出#@@@，则房企退还新建商品住房认购金*@#@%。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式@#。从全国范围内来看#%#，目前@%，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式%@@%%。
二是房企收购模式%#%%，房企按照评估价格收购换房人的二手房%*@，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款#%。比如在珠海%*#*，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”#%，直接收购存量二手房以促成新房交易*#%*#。
三是政府收购模式#@，即由政府或委托的国企按规定收购二手房*@。比如较早推出“以旧换新”的郑州%*，由郑州城市发展集团为主体@*#，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房#%，同时换房者选购平台房源库中的新房***@*。还有一些地方特色的延伸*%@，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”@@%，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租#%，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金***，并将其全部用于购买商品房**@%，无需卖房即可换新**#。
四是政府补贴模式%%*，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴#*%*。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴*#*%@。
目前来看@@@，三方联动是各个城市主推的模式#*@*#，由于是基于市场自发行为#@#*%，房企的资金压力�**#@%。腋菀兹美环空吆椭薪榛�%*@。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式%@，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适@%*。”李秀清介绍%@，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小@#%。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出****%，这一模式主要面临二手房市场调整压力@#，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位%#*%#，换房人无法快速售出二手房@#@，交易周期过长*#%，不一定能促成“以旧换新”@@%。
房企收购模式暂时只有少数企业开展##，由于新房选择的局限性较大%%*%@，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高#*@%，比如要求一定楼龄、位于较好地段等**%%，惠及面不广**@%*。
政府或国企收购模式##@*，由于信用背书受到欢迎%@。但财政负担较大*#@，收购规模有限%#，如郑州试点收购500套、南京收购2000套*#*%，面对庞大的二手房挂牌量#%##@，显得杯水车薪%%***。另外还需考虑资金平衡##@%，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等@##@，都存在资金平衡、盈亏的考验*%。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向%@，避免闲置空置%@*%。对于保障性住房筹建压力较大的城市*@@%，有条件可以采取该模式%%##。”罗异铿说**#*%，而政府补贴模式#%，目前一般仅在非一线城市实施@#，大部分城市的补贴力度也相对较小#*#。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进%%，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前%*，住房“以旧换新”处于起步阶段@#*#，实施时间较短%#@，并且不少地方仍待出台具体实施细则@%%%*。但无论哪种“以旧换新”模式@%%@#，都是一场多方博弈*%%，一些共性问题亟待解决**。
一方面@#@，需要多方合力推进*#。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多##*，单靠政府或市场的力量都十分有限#*%@，需要政府、企业、业主多方合力推进@@*。”罗异铿提醒*##@。因此@%，未来的“以旧换新”也需要因地制宜#%%，多种模式相结合%%#%，以产生更大效果@##。
另一方面#*%%，“以旧换新”既关联着刚需买家@*%@，也关联换房卖家%@，是一场“双向奔赴”##，需要考虑更多细节和诚意@*。例如在政策层面进行完善和监督#@。扩大政策覆盖面##*，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘*#@*@，换房人选择较少****%。在促成交易方面@##，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策@%。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出*#，政府还应制定规则#@%，确保各项优惠政策能落地%#，比如契税减免、中介费减免等%@%%@。同时@@@，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用#*%%，让业主放心地参与到“以旧换新”中#@@%。另外##，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台%*@。而对于参与的房企、国企等来说*@，首先要拿出有品质的房源*@*，此前有部分地方新房房源品质较低#*#*，甚至被认为是售不出的“边角料”##@。
同时@@，需要适当延长置换时间*#。“以旧换新”规则下%@#，对旧房售出有约定时限@@#%%，但当前销售时间均较长%@**%。“我们在实际操作中发现%#，例如有些房主对旧房的心理价位很高%@#%%，一直难以成交#%@，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限@*%@#，延长到半年左右###%。”李秀清说%%%。另外#@，也要确保参与的楼盘能正常交付##，并且对认购的定金要加强监管#*#，对于未能完成“以旧换新”的业主***%@，要能够按约定正常退还@##。
多位专家指出@#**，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”@*@#，要更精细化、接地气#%#，尽可能满足各方诉求@@*，才能落地见效**。（南方日报）