楼市调控优化频频，如何满足“新期待”？

　　4月30日召开的中央政治局会议对房地产发展提出了全新要求%@，随后##%，多个热点城市陆续开启了新一轮楼市政策密集优化周期##*%@。

　　南方日报记者梳理发现@@**，从4月30日至今的10余天内##%，北京、武汉、深圳、杭州、西安等重点城市先后出台楼市新政%%#，对原有调控政策进行优化@*%。其中杭州和西安都选择在5月9日发布新政%%*%，均宣布全面取消住房限购措施*@%%*。此前*%，成都和南京也刚刚宣布优化购房政策#*@#。

　　值得注意的是%##，此次中央政治局会议提出#@%，要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待@@#@，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施#@%%@，抓紧构建房地产发展新模式%@#，促进房地产高质量发展**。

　　如何做好“消化存量”“优化增量”*@，满足“新期待”*#@，成为当下房地产业发力的要点#**。

　　●南方日报记者 葛政涵 柴亚娟

　　统筹 冯善书

　　“消化”#*，重点在“疏解”

　　其实在房地产业的话语体系中@%@@%，“存量房产”的狭义理解@%@，就是“二手房”@@##@。在过去两年间@@##@，二手房市场一直存在“挂牌激增”等难题%@。

　　根据贝壳平台的最新数据%#%%，截至5月8日下午*%，北京二手房挂牌量约为14.2万套%%，广州约14.6万套%@@@%，深圳约4.77万套**，杭州约15.5万套%%@@*，合肥约11.06万套##。“背后折射的问题就是‘不好卖’@@。”易居研究院研究总监严跃进说@%#*#。

　　在近期系列政策的加持下%@#*，刚刚过去的五一假期%**#，楼市再度成为关注热点%*。58安居客研究院统计数据显示#**，五一期间百城二手房找房热度指数为0.88*@#@#，相比2023年同期增加109%%*。其中刚刚调整限购的北京@@%@，二手房找房热度达到1.12@#，超过了2020年五一期间的水平**%*@。该机构认为*%*，由于房地产开发商存在不确定性#####，大量需求从新房转向二手房**%%#。

　　不过%%%*，来自克而瑞研究中心的数据显示*%%*，受到五一假期影响@@*，4月29日至5月5日%*#@，国内14个重点监测城市二手房成交面积65.9万平方米%*@，环比下降68%@#，同比下降65%@@%#@。

　　“当前存量已经是主体了@##*，因为二手房挂牌量、交易量都比新房大%#*，而且二手房去化周期远比新房要大*@%@%，热点城市普遍在3年以上*%**@。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为**@%，当务之急是给海量的二手房库存泄洪%%#*。

　　严跃进认为*%*，此次提出统筹研究消化存量房产的政策措施@@，关键就在于“如何消化挂牌的二手房房源”@#%。

　　“稳住价格预期@@，降低恐慌式、从众式挂牌和降价抛售%%@@，最关键@#@。”李宇嘉说*%*@。

　　“优化”*#*#，关键在“平衡”

　　“消化存量”同时##*@@，“优化增量”也已启动#%*。

　　在中央政治局会议召开的同一天@#，自然资源部发布了《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》%**。强调了“以人定房*@，以房定地%@，统筹‘市场+保障’的住宅用地供应安排”等要求@#*#。

　　值得注意的是*%#，这份通知结合商品住宅去化周期@#@**，对不同城市提出了不同的要求%*#*%。去化周期超过36个月的城市要暂停新增商品住宅用地出让%%@%，下大力气盘活存量#%*@%。在18个月(不含)至36个月之间的城市则是“盘活多少、供应多少”#@，动态确定新出让商品住宅用地面积上限%%@@*。

　　不过@#@**，土地供应决定的主要是新增住房的数量、地段和类型#@@@。增量的“优化”**，关键在于数量与质量***@*，存量与增量之间的“平衡”%@%@*。

　　从去年至今@#%%，“三大工程”之一的保障房一直是新增住房的重点@**#*。此次政治局会议虽然并没有提及“三大工程”***，但提出了抓紧构建房地产发展新模式#*#**。李宇嘉认为@#@，新模式的重点就是保障房建设%*@@*。

　　严跃进则指出*@%%@，一些高库存的区域@@*，除了控制后续土地供应外*#@%@，可以通过收购新房或土地项目#%，来充当保障房房源*#%#*，“优化增量住房其实是要求各地对新房的供应要有新的思路%@。”

　　一存一增*@#，需要“统筹”

　　值得注意的是@**，“消化存量”和“优化增量”的政策要求%##*，是“统筹研究”%%#@。

　　“‘统筹’是存量房的消化和增量住房的政策要结合起来考虑#%@。”在严跃进看来**，此前在多个城市密集出台的“以旧换新”@@#%*，便体现了“统筹”%#@%%，既消化存量二手房*#%#@，又为新房库存去化提供新的需求点*%*@@。

　　根据中指研究院的统计**@，截至5月6日*##*@，全国已有超50城表态支持住房“以旧换新”*%#@，大致包括“开发商与中介合作##，中介优先售房”“国企平台或开发商收购旧房#%@%，售房款用于购买指定新房”以及“发放换房补贴”等三种方式#@#。

　　事实上**#，不论哪种方式%%%*，都同时关联了存量与增量%@#*。

　　李宇嘉认为*@#，“以旧换新”最大痛点是卖掉旧房*@%，关键是激发二手房业主的动力%%%。“政策的出发点和落脚点就是真正从满足业主住房消费升级的愿望%#%*，并从降低置换成本、置换周期%@，并能买到心仪的、优惠新房等角度施策*#。”

　　除已经出台政策的郑州、南京等热点城市外@%%，深圳、上海等城市最近也加入“以旧换新”的阵营中%%*。另据媒体消息**##，广州房协也在积极摸查开发商相关“以旧换新”的意向工作*###@。

　　中指研究院市场研究总监陈文静指出@%@，“以旧换新”是盘活存量、消化库存的有益尝试%**%，政策仍在探索阶段**，未来相关配套资金、统筹方式等仍待进一步完善@#*@。

　　“对开发商来讲#%*#*，要把品质好、性价比高的‘好房源’拿出来@*。不能把‘以旧换新’当作去库存、去尾货的机会#*@@。”李宇嘉指出*%%，应该让“换新”的买家真正看到@@#%%，要买的新房是能改善自己居住的好房子*@#%#。

　　分区优化%%，满足“新期待”

　　五一假期刚刚结束%@%，深圳发布楼市新政@**%#，对住房限购政策进行了分区优化**%#*。李宇嘉认为@%%@，深圳新政能够释放一部分被原有政策限制的需求*#，包括多胎家庭到外围购置大户型住宅、企业给人才买房、满足非户籍人口等@*@*%。

　　这也是继北京之后%@@，近期又一个一线城市对楼市政策进行优化@%。而对比两地新政不难看出#%，限购并非完全放开%#@*@，而是遵循了“因区制宜”的思路###*#。这也与中央政治局会议“继续坚持因城施策”的要求相呼应@*@*。

　　李宇嘉将北京、深圳新政背后的规律总结为“小步快跑、留有余地、定向疏解”%**，他认为##，新政不是单纯为了去库存而去库存*%#%，而是将存量消化与增量消化结合起来##%，与新市民、年轻人购房@*%##，融入城市和就业解决的新型城镇化结合起来@#@@%。

　　就在5月9日一天内#@*，杭州、西安先后宣布全面取消住房限购措施%%*，与此同时**#*，杭州提出了“挂牌后新购住房按揭首套认定”和“有房即可申请落户”两大政策@#%，西安则提出支持房地产企业、经纪机构、金融机构合作建立“以旧换新”购房模式*%*。梳理这杭州、西安购房政策的优化过程不难发现%*，从部分区域放开到全面放开#@@%，两座城市同样遵循了因地制宜、小步快跑的方式%#@。

　　房地产业历经长时间调整##，“供求关系的新变化”已经被广泛接受*%@，而“存量时代”的到来%%**，让市场方向也开始调整###。

　　从有房住到住得好#@%*@，中央政治局会议提出“对优质住房的新期待”**%%@，也彰显了下一步房地产的路径*%*。李宇嘉认为****，这个新期待##，就是价格可负担、区位好、配套好、品质好的房源#**。

　　陈文静认为*%##@，这一方面意味着供给端“好房子”的重要性上升到了新的高度##*，预计未来“好房子”建设节奏会加快；另一方面针对多样化改善性住房需求的政策支持力度有望继续加大*%@。（南方日报）