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广东省惠东县公路事务中心主任李震南被查
大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”%#*，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期@#。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后*@@%@，在新一轮政策潮中%%@*%，“以旧换新”作为“去库存”的新举措%*，几乎成为各地的“标配”%@#%#。
据不完全统计#@%#，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策#@##%，大湾区也已有6城“官宣”入局*#@**，其他城市也在积极探索实施#%@#。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策%##，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�##@@。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%*@。
5月15日起@%%@，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动@##*。记者从花都房地产行业协会获悉#%@%*，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单**%%。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议*%，并且交了新房定金*%%#。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍*##%*，当天反馈比较理想###%*，“相信后续效果会不错”@*#*。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”#@%*@，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)@@@。
4月30日*@#%#，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”%%，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措*@%@%。
广东多城“官宣”入局#%。3月1日%%#*%，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动*#%@#，以惠城区为试点**%。
4月23日#**，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知#@，在一线城市中首个落地“以旧换新”##@#%。
4月30日*##，中山6个部门联合发布措施%@%##，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”%*@@。同日#*#@，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》*##@，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施***。
5月13日%#*，佛山发布13条房地产新政@@，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”@#@*@。
可以看出@#%，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#**。也有多地虽未“官宣”*%*#，但也正探索实施*#。比如在江门#%，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股%#，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”%*%@*。博富控股总裁助理李秀清介绍@*%@*，目前两个项目成交约20套%@%@，咨询客户过千组@%%%*，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的@#。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示@*，截至目前*#*，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”@*#@#，并且预计还将有更多城市加入@@*#。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍#@%#，目前住房“以旧换新”主要有四种模式%**@#。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)@%，由房企、中介机构、换房人共同完成%%@%。换房人认购房企新房并优先锁定*@*#，同时中介机构帮助业主优先出售旧房%*。若一定期限内旧房售出*#@，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出*#，则房企退还新建商品住房认购金##@*@。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式#%*#。从全国范围内来看*%@@，目前**%##，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式@#@**。
二是房企收购模式@*#@@，房企按照评估价格收购换房人的二手房@#，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款%@。比如在珠海**%%@，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”**%，直接收购存量二手房以促成新房交易@#@#。
三是政府收购模式#%#，即由政府或委托的国企按规定收购二手房*@%。比如较早推出“以旧换新”的郑州##*，由郑州城市发展集团为主体%*，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房*##，同时换房者选购平台房源库中的新房%%@#*。还有一些地方特色的延伸@@#%%，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”#*@，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租@%*#%，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金##%@，并将其全部用于购买商品房@%##，无需卖房即可换新#**#。
四是政府补贴模式##@，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴##%。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴%%%@%。
目前来看%*@#，三方联动是各个城市主推的模式%#@，由于是基于市场自发行为**@#%，房企的资金压力�#@*#。腋菀兹美环空吆椭薪榛笯*。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式%#%#@，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适##。”李秀清介绍#*#，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小*%#@。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出##*%*，这一模式主要面临二手房市场调整压力##*#，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位#%***，换房人无法快速售出二手房@%，交易周期过长%@*，不一定能促成“以旧换新”**@*。
房企收购模式暂时只有少数企业开展*#@*，由于新房选择的局限性较大##@%，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高#%%*，比如要求一定楼龄、位于较好地段等%%@%#，惠及面不广*%**%。
政府或国企收购模式#%*@，由于信用背书受到欢迎#*@@。但财政负担较大@@@，收购规模有限*@，如郑州试点收购500套、南京收购2000套#*%%%，面对庞大的二手房挂牌量%*%@，显得杯水车薪###%。另外还需考虑资金平衡@@%#，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等*@，都存在资金平衡、盈亏的考验@###。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向@#，避免闲置空置%*%。对于保障性住房筹建压力较大的城市#%*@，有条件可以采取该模式**。”罗异铿说*#，而政府补贴模式*#，目前一般仅在非一线城市实施@#@#，大部分城市的补贴力度也相对较小#*。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进@@%%%，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前@**#，住房“以旧换新”处于起步阶段%*，实施时间较短@*%%*，并且不少地方仍待出台具体实施细则#%@@*。但无论哪种“以旧换新”模式#@%，都是一场多方博弈####，一些共性问题亟待解决@#%%*。
一方面@%@##，需要多方合力推进**@。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多##%#@，单靠政府或市场的力量都十分有限##*，需要政府、企业、业主多方合力推进*%*#。”罗异铿提醒%@###。因此@#@，未来的“以旧换新”也需要因地制宜#%，多种模式相结合*%#%@，以产生更大效果*%。
另一方面@#%#%，“以旧换新”既关联着刚需买家@@*%，也关联换房卖家*#，是一场“双向奔赴”**，需要考虑更多细节和诚意%**。例如在政策层面进行完善和监督**。扩大政策覆盖面*@%%，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘*##%*，换房人选择较少#%@*#。在促成交易方面**@，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策#@。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出##，政府还应制定规则*##*，确保各项优惠政策能落地@*#，比如契税减免、中介费减免等@@*#@。同时%%，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用@*#，让业主放心地参与到“以旧换新”中@#*。另外##，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台@@。而对于参与的房企、国企等来说@*，首先要拿出有品质的房源%%*#，此前有部分地方新房房源品质较低*%*，甚至被认为是售不出的“边角料”%**#@。
同时@*@##，需要适当延长置换时间#%@**。“以旧换新”规则下@*%*@，对旧房售出有约定时限#*##*，但当前销售时间均较长@%#。“我们在实际操作中发现**#，例如有些房主对旧房的心理价位很高*@*%#，一直难以成交*%%*，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限*#%，延长到半年左右*#。”李秀清说**。另外%%@，也要确保参与的楼盘能正常交付@%*，并且对认购的定金要加强监管%**@@，对于未能完成“以旧换新”的业主@%*%@，要能够按约定正常退还*@。
多位专家指出*@#，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”#@**%，要更精细化、接地气#%，尽可能满足各方诉求@%，才能落地见效@*@。（南方日报）