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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”#@#,各地如何应对?
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期#*#@。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后%@%,在新一轮政策潮中@#%#,“以旧换新”作为“去库存”的新举措%#,几乎成为各地的“标配”**%%*。
据不完全统计**@%@,目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策##,大湾区也已有6城“官宣”入局*%,其他城市也在积极探索实施**。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策%*%%,未来范围会扩大吗?要注意哪些问题?最终能“换来”一个怎样的市矦*。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何?
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%%*。
5月15日起%@@@,广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动***。记者从花都房地产行业协会获悉#@@*,活动第一天共签订住房“以旧换新”5单@#。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议#*%#@,并且交了新房定金@*@#@。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍@*#,当天反馈比较理想@@%#,“相信后续效果会不错”##**#。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”%#,面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)@#%@。
4月30日*#*@#,中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”***##,其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措%#@。
广东多城“官宣”入局@#%*。3月1日%**@%,惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动@@*@,以惠城区为试点%@*@#。
4月23日%%*#*,深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知%@@,在一线城市中首个落地“以旧换新”*@@#。
4月30日*##*#,中山6个部门联合发布措施@#,其中提出鼓励居民住房“以旧换新”@%。同日*#@**,肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》@%###,推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施@*#。
5月13日***#,佛山发布13条房地产新政@*,其中提出鼓励支持住房“以旧换新”*##。
可以看出#@#%#,大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@%#*。也有多地虽未“官宣”@@*,但也正探索实施@@*。比如在江门#*,江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股#*,在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”%#。博富控股总裁助理李秀清介绍***,目前两个项目成交约20套@@#,咨询客户过千组%*,“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的*#。”
“以旧换新”如何运作?
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示%#%**,截至目前@@,全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”%@*#*,并且预计还将有更多城市加入@@@。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍%*@%*,目前住房“以旧换新”主要有四种模式#@*。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)*#@@*,由房企、中介机构、换房人共同完成*%%。换房人认购房企新房并优先锁定@**#,同时中介机构帮助业主优先出售旧房##%@。若一定期限内旧房售出@*,则按流程购买新房;若在约定时间内旧房未售出%#*,则房企退还新建商品住房认购金**###。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式#@@#%。从全国范围内来看@*,目前%@#@*,宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式*@。
二是房企收购模式#%@#,房企按照评估价格收购换房人的二手房*%*@,收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款@%@。比如在珠海#%#,今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”%@@##,直接收购存量二手房以促成新房交易%%。
三是政府收购模式*#*,即由政府或委托的国企按规定收购二手房#@。比如较早推出“以旧换新”的郑州@#@*,由郑州城市发展集团为主体%%%%%,通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房##,同时换房者选购平台房源库中的新房*%*@。还有一些地方特色的延伸%%#@%,比如肇庆提出“旧房转保障性住房”@%*#@,即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租**%,由此获得政府指定机构支付的一定年限租金#@##,并将其全部用于购买商品房*@%,无需卖房即可换新@##*%。
四是政府补贴模式%@,对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴%@@%#。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴#%@。
目前来看#*#,三方联动是各个城市主推的模式#@*@%,由于是基于市场自发行为*%,房企的资金压力�%#%。腋菀兹美环空吆椭薪榛笯@#*。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式%%,最终认为‘联合帮卖’模式比较合适%@%##。”李秀清介绍@#**,主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小%*。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出*@%,这一模式主要面临二手房市场调整压力*%*,当前不少城市的二手房挂牌量处于高位@%%@,换房人无法快速售出二手房%@@,交易周期过长**@,不一定能促成“以旧换新”#@#*。
房企收购模式暂时只有少数企业开展#%*@,由于新房选择的局限性较大*@#@#,且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高*%@#%,比如要求一定楼龄、位于较好地段等%*#*,惠及面不广%%##@。
政府或国企收购模式*@#%,由于信用背书受到欢迎%##%。但财政负担较大***#,收购规模有限##*,如郑州试点收购500套、南京收购2000套*%#,面对庞大的二手房挂牌量##*,显得杯水车薪@@##。另外还需考虑资金平衡##@,政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等##,都存在资金平衡、盈亏的考验@@@。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向@*%@,避免闲置空置%#。对于保障性住房筹建压力较大的城市%*%,有条件可以采取该模式@*%#。”罗异铿说*%,而政府补贴模式#@*,目前一般仅在非一线城市实施*@@#,大部分城市的补贴力度也相对较小%%#。
共性问题如何解决?
住房“以旧换新”需要多方合力推进#%#@@,政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前%%%*,住房“以旧换新”处于起步阶段%@##,实施时间较短%%*%*,并且不少地方仍待出台具体实施细则@@%#%。但无论哪种“以旧换新”模式*@%,都是一场多方博弈%@@#*,一些共性问题亟待解决@@@%。
一方面***#%,需要多方合力推进@@。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多@##@,单靠政府或市场的力量都十分有限@@@,需要政府、企业、业主多方合力推进**#。”罗异铿提醒#**。因此%*,未来的“以旧换新”也需要因地制宜#%#*,多种模式相结合@#,以产生更大效果%*#。
另一方面*@,“以旧换新”既关联着刚需买家**%**,也关联换房卖家#@*,是一场“双向奔赴”@#,需要考虑更多细节和诚意@#*%。例如在政策层面进行完善和监督*##。扩大政策覆盖面@@#,目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘%*@#,换房人选择较少**@@。在促成交易方面%*%%,不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策**%#。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出#@##%,政府还应制定规则**,确保各项优惠政策能落地*%*,比如契税减免、中介费减免等@*。同时**%@%,要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用%*%#,让业主放心地参与到“以旧换新”中*#%。另外#@%%*,建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台%@#@*。而对于参与的房企、国企等来说#**@,首先要拿出有品质的房源%#@*,此前有部分地方新房房源品质较低%**,甚至被认为是售不出的“边角料”%@。
同时#*,需要适当延长置换时间%@%。“以旧换新”规则下#@#,对旧房售出有约定时限#*%,但当前销售时间均较长#@。“我们在实际操作中发现@**@,例如有些房主对旧房的心理价位很高%@,一直难以成交%##*,我们目前准备视情况将约定时间从60天期限*%#,延长到半年左右@@@@*。”李秀清说##@。另外@%@%#,也要确保参与的楼盘能正常交付@*,并且对认购的定金要加强监管@@,对于未能完成“以旧换新”的业主@%%**,要能够按约定正常退还#%*##。
多位专家指出@@%*,当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”@**#,要更精细化、接地气%#**,尽可能满足各方诉求%%%@*,才能落地见效%@@。(南方日报)