大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
2024-05-21 12:50:49
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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”@*@*，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期@*@@。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后###*%，在新一轮政策潮中%#，“以旧换新”作为“去库存”的新举措%@，几乎成为各地的“标配”##%*。
据不完全统计%@%，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策@%%，大湾区也已有6城“官宣”入局%%，其他城市也在积极探索实施*%#*@。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策#@@，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�*#。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@#%%*。
5月15日起@@*%，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动#%。记者从花都房地产行业协会获悉@*%%，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单@*#。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议%%#%，并且交了新房定金@**@%。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍%***，当天反馈比较理想%#@#*，“相信后续效果会不错”####*。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”**，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)%*。
4月30日##，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”%##*，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措*%@%。
广东多城“官宣”入局*%@%。3月1日%*，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动#*，以惠城区为试点*%@。
4月23日*@，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知***%，在一线城市中首个落地“以旧换新”**#。
4月30日*%@%@，中山6个部门联合发布措施%**，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”**@#*。同日%@，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》#@，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施@*#%。
5月13日@%%*，佛山发布13条房地产新政%%@%@，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”%%*。
可以看出@@*@，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*%%。也有多地虽未“官宣”**#%%，但也正探索实施%#%#。比如在江门%@，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股***#，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”@*@。博富控股总裁助理李秀清介绍%%#，目前两个项目成交约20套*#*@%，咨询客户过千组%%，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的*@%#。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示***@，截至目前%@@*，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”@#@@，并且预计还将有更多城市加入@%#。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍#*%%，目前住房“以旧换新”主要有四种模式*@%*。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)#*#，由房企、中介机构、换房人共同完成%%*。换房人认购房企新房并优先锁定*#*，同时中介机构帮助业主优先出售旧房%#@%。若一定期限内旧房售出@@%，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出@*，则房企退还新建商品住房认购金*#*@@。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式%**%。从全国范围内来看%**#，目前%%，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式@@*%。
二是房企收购模式@%#%%，房企按照评估价格收购换房人的二手房%#，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款%@*%。比如在珠海%%#@*，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”*@*，直接收购存量二手房以促成新房交易@@*#*。
三是政府收购模式@*%#，即由政府或委托的国企按规定收购二手房%@*##。比如较早推出“以旧换新”的郑州@@，由郑州城市发展集团为主体*#@%，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房#%，同时换房者选购平台房源库中的新房*@#。还有一些地方特色的延伸%@##，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”@%%%，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租##，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金%%*#@，并将其全部用于购买商品房##@，无需卖房即可换新#@。
四是政府补贴模式#*##%，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴@*。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴%%。
目前来看#%*@@，三方联动是各个城市主推的模式#%*，由于是基于市场自发行为%*#%@，房企的资金压力蠤#%*。腋菀兹美环空吆椭薪榛笯@@%%。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式**@@@，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适%*。”李秀清介绍*%@%，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小#*#。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出%#@，这一模式主要面临二手房市场调整压力#@@@，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位#@@#，换房人无法快速售出二手房#@@#，交易周期过长%%%@，不一定能促成“以旧换新”%*。
房企收购模式暂时只有少数企业开展#*@@，由于新房选择的局限性较大@@%，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高%@，比如要求一定楼龄、位于较好地段等*%，惠及面不广@#。
政府或国企收购模式#%*#，由于信用背书受到欢迎%@%。但财政负担较大@%*#*，收购规模有限@*#，如郑州试点收购500套、南京收购2000套##*，面对庞大的二手房挂牌量*@#，显得杯水车薪%@%。另外还需考虑资金平衡%##@，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等##，都存在资金平衡、盈亏的考验*@%。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向#*，避免闲置空置**@**。对于保障性住房筹建压力较大的城市%%@**，有条件可以采取该模式*@#*%。”罗异铿说#*@%%，而政府补贴模式@@，目前一般仅在非一线城市实施#@#@，大部分城市的补贴力度也相对较小*%*。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进%#@，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前@@@*，住房“以旧换新”处于起步阶段**##，实施时间较短%%，并且不少地方仍待出台具体实施细则@#%@。但无论哪种“以旧换新”模式@@，都是一场多方博弈%@##*，一些共性问题亟待解决@%*@%。
一方面#@，需要多方合力推进**%@。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多*%#，单靠政府或市场的力量都十分有限*#%，需要政府、企业、业主多方合力推进@%@*。”罗异铿提醒*@%。因此%@*，未来的“以旧换新”也需要因地制宜*%#%@，多种模式相结合##@*，以产生更大效果*%。
另一方面%@@@，“以旧换新”既关联着刚需买家*@#*，也关联换房卖家@%@%，是一场“双向奔赴”#%，需要考虑更多细节和诚意%#。例如在政策层面进行完善和监督%#。扩大政策覆盖面#*，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘%#%*#，换房人选择较少*%。在促成交易方面%*#@*，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策%#。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出%#，政府还应制定规则**#@*，确保各项优惠政策能落地**%@#，比如契税减免、中介费减免等%%*@@。同时*###*，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用@@%%，让业主放心地参与到“以旧换新”中***#。另外%%@*，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台@%%*。而对于参与的房企、国企等来说%@*@%，首先要拿出有品质的房源@%*，此前有部分地方新房房源品质较低##，甚至被认为是售不出的“边角料”*@@**。
同时#%*##，需要适当延长置换时间*##。“以旧换新”规则下***，对旧房售出有约定时限@*%%，但当前销售时间均较长%*@%#。“我们在实际操作中发现*%，例如有些房主对旧房的心理价位很高#@*，一直难以成交#*%%%，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限*#**，延长到半年左右%*。”李秀清说*#。另外#*，也要确保参与的楼盘能正常交付%%，并且对认购的定金要加强监管%*@#，对于未能完成“以旧换新”的业主*@，要能够按约定正常退还%@#%。
多位专家指出@#%，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”*####，要更精细化、接地气@@##，尽可能满足各方诉求**#，才能落地见效#%。（南方日报）
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