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中华人民共和国和匈牙利关于建立新时代全天候全面战略伙伴关系的联合声明
大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”@#，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期@%@。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后%*@*#，在新一轮政策潮中#@@，“以旧换新”作为“去库存”的新举措@##**，几乎成为各地的“标配”*@%%#。
据不完全统计#@@@，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策#%#@@，大湾区也已有6城“官宣”入局*%@#*，其他城市也在积极探索实施*%。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策#*，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�**。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#*@@*。
5月15日起%%*%*，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动*%。记者从花都房地产行业协会获悉*#，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单%*%。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议*##%#，并且交了新房定金*@#。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍#%%，当天反馈比较理想##，“相信后续效果会不错”#@@@。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”@@*，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)*@%#。
4月30日@@@，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”**，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措*@。
广东多城“官宣”入局@##。3月1日@@*%@，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动*@，以惠城区为试点#%%。
4月23日%@%，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知@*%，在一线城市中首个落地“以旧换新”%%**%。
4月30日%@%，中山6个部门联合发布措施*%#%，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”%*@。同日*%#%%，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》#@@@，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施*@@。
5月13日@*%，佛山发布13条房地产新政**%，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”#%*。
可以看出*%%%#，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@%。也有多地虽未“官宣”%*%，但也正探索实施@#。比如在江门%*%%，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股%@@，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”#%。博富控股总裁助理李秀清介绍*@，目前两个项目成交约20套%%，咨询客户过千组*%#@，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的##@@。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示@#@%*，截至目前%*@*，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”**##%，并且预计还将有更多城市加入##@@@。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍#@，目前住房“以旧换新”主要有四种模式@###%。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)#*，由房企、中介机构、换房人共同完成#%*。换房人认购房企新房并优先锁定%*，同时中介机构帮助业主优先出售旧房%%#@%。若一定期限内旧房售出#%**，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出%%，则房企退还新建商品住房认购金@%###。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式#@@%。从全国范围内来看%*%%，目前#%@，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式%##*。
二是房企收购模式%@*，房企按照评估价格收购换房人的二手房%#%#，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款#@@#。比如在珠海**%%*，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”%*@@%，直接收购存量二手房以促成新房交易%#%。
三是政府收购模式*@@，即由政府或委托的国企按规定收购二手房##@。比如较早推出“以旧换新”的郑州*%%#，由郑州城市发展集团为主体%@，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房@%#@%，同时换房者选购平台房源库中的新房##。还有一些地方特色的延伸@%%，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”%**@，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租###**，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金%##%%，并将其全部用于购买商品房##@*，无需卖房即可换新%*#%@。
四是政府补贴模式#%，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴##%。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴%*@。
目前来看#*，三方联动是各个城市主推的模式%%@，由于是基于市场自发行为**@%，房企的资金压力蠤@。腋菀兹美环空吆椭薪榛�##。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式%#*@，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适#*#@。”李秀清介绍@***#，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小**%。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出*#@*，这一模式主要面临二手房市场调整压力@*@@%，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位%*#，换房人无法快速售出二手房@*#，交易周期过长*%#，不一定能促成“以旧换新”**%@#。
房企收购模式暂时只有少数企业开展*%@*@，由于新房选择的局限性较大##，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高**#，比如要求一定楼龄、位于较好地段等%%*#，惠及面不广@@*。
政府或国企收购模式#**#，由于信用背书受到欢迎%#%。但财政负担较大%@*@，收购规模有限*#@，如郑州试点收购500套、南京收购2000套@#%，面对庞大的二手房挂牌量#@#%，显得杯水车薪@%#。另外还需考虑资金平衡%*，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等#%##，都存在资金平衡、盈亏的考验@%#%*。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向**#*，避免闲置空置@##。对于保障性住房筹建压力较大的城市%@**，有条件可以采取该模式##。”罗异铿说%*%*#，而政府补贴模式#*，目前一般仅在非一线城市实施#*@#*，大部分城市的补贴力度也相对较小@%**。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进%**，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前@#*%@，住房“以旧换新”处于起步阶段%**%%，实施时间较短**#*，并且不少地方仍待出台具体实施细则*%。但无论哪种“以旧换新”模式*@，都是一场多方博弈%*#@，一些共性问题亟待解决%*。
一方面%*，需要多方合力推进%@*@。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多@#，单靠政府或市场的力量都十分有限%%@@#，需要政府、企业、业主多方合力推进#%@*@。”罗异铿提醒#*。因此*%*，未来的“以旧换新”也需要因地制宜%@，多种模式相结合%@*@，以产生更大效果%%。
另一方面%%，“以旧换新”既关联着刚需买家*@*，也关联换房卖家%@，是一场“双向奔赴”*@*%@，需要考虑更多细节和诚意##。例如在政策层面进行完善和监督@##%。扩大政策覆盖面%#，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘#%*，换房人选择较少**###。在促成交易方面@##，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策@%%#。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出*%#*，政府还应制定规则@*%@@，确保各项优惠政策能落地#*#%，比如契税减免、中介费减免等%@@@。同时%%*，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用**#，让业主放心地参与到“以旧换新”中**。另外***，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台**%。而对于参与的房企、国企等来说@**，首先要拿出有品质的房源@@%，此前有部分地方新房房源品质较低*#，甚至被认为是售不出的“边角料”%@*#%。
同时*@*%，需要适当延长置换时间%*@。“以旧换新”规则下*#，对旧房售出有约定时限#@%，但当前销售时间均较长%#。“我们在实际操作中发现@@***，例如有些房主对旧房的心理价位很高*@@，一直难以成交*%，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限*@，延长到半年左右%**。”李秀清说*#。另外%*%#@，也要确保参与的楼盘能正常交付@@，并且对认购的定金要加强监管*@%**，对于未能完成“以旧换新”的业主#%#*@，要能够按约定正常退还##。
多位专家指出@***@，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”#@@*，要更精细化、接地气%*%#%，尽可能满足各方诉求@%*%@，才能落地见效*####。（南方日报）