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“情融两岸·品悟天府”第二届台胞社团领袖四川行活动在蓉启动
大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”%*@@#，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期@#%%。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后@*#*，在新一轮政策潮中##@%，“以旧换新”作为“去库存”的新举措@%##，几乎成为各地的“标配”@*。
据不完全统计@*#%，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策#@@，大湾区也已有6城“官宣”入局%@*@，其他城市也在积极探索实施@#*@@。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策@*#*，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�##。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”##。
5月15日起@%@%，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动%*。记者从花都房地产行业协会获悉%@，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单*%%*#。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议@@#*@，并且交了新房定金#@#。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍*@%，当天反馈比较理想%*@@，“相信后续效果会不错”*@#*@。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”@@%，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)#*#%。
4月30日#%，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”#%@#*，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措**。
广东多城“官宣”入局#%%*@。3月1日%%*##，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动%**@，以惠城区为试点*###@。
4月23日*%，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知@@#，在一线城市中首个落地“以旧换新”%%%*。
4月30日%*@@，中山6个部门联合发布措施*@@，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”%%#。同日*@@*，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》@*%，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施*#%%。
5月13日*@，佛山发布13条房地产新政#*#@*，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”#*。
可以看出@%@%#，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@#。也有多地虽未“官宣”##@#@，但也正探索实施#%#。比如在江门%@，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股*@%@#，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”**@。博富控股总裁助理李秀清介绍%%，目前两个项目成交约20套%%@@*，咨询客户过千组*%，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的%##。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示%%*#*，截至目前%###@，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”####，并且预计还将有更多城市加入#@。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍%#*#，目前住房“以旧换新”主要有四种模式***。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)%#，由房企、中介机构、换房人共同完成**#。换房人认购房企新房并优先锁定*%@，同时中介机构帮助业主优先出售旧房*##。若一定期限内旧房售出*%%@*，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出*#*@%，则房企退还新建商品住房认购金*###。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式#%*。从全国范围内来看*@，目前%*，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式@#*。
二是房企收购模式%@%%*，房企按照评估价格收购换房人的二手房@##@，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款*#@。比如在珠海@%，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”%*@@@，直接收购存量二手房以促成新房交易%*。
三是政府收购模式#%@%，即由政府或委托的国企按规定收购二手房*%#%。比如较早推出“以旧换新”的郑州@%，由郑州城市发展集团为主体*#%@*，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房#%#，同时换房者选购平台房源库中的新房@@@**。还有一些地方特色的延伸#@@#@，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”#@*，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租**，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金*@#%，并将其全部用于购买商品房#@@#，无需卖房即可换新##@@。
四是政府补贴模式#%@@，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴@###。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴%*%@。
目前来看%**@，三方联动是各个城市主推的模式@@*#@，由于是基于市场自发行为@***，房企的资金压力�*%##。腋菀兹美环空吆椭薪榛�%%*。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式**#@，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适%%*%。”李秀清介绍*%@*，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小#@。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出#*，这一模式主要面临二手房市场调整压力**%，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位#@，换房人无法快速售出二手房@*%*，交易周期过长@#*@，不一定能促成“以旧换新”%%#@。
房企收购模式暂时只有少数企业开展*#@，由于新房选择的局限性较大**##，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高**@，比如要求一定楼龄、位于较好地段等%%，惠及面不广%#*#。
政府或国企收购模式#@*#%，由于信用背书受到欢迎*%#*@。但财政负担较大##%，收购规模有限*#%%*，如郑州试点收购500套、南京收购2000套%#，面对庞大的二手房挂牌量**@*，显得杯水车薪@#%**。另外还需考虑资金平衡%@%，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等%*@*，都存在资金平衡、盈亏的考验#%。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向#%**，避免闲置空置%**#。对于保障性住房筹建压力较大的城市**，有条件可以采取该模式#*#*。”罗异铿说**#，而政府补贴模式*%%#，目前一般仅在非一线城市实施%#，大部分城市的补贴力度也相对较小#*#。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进*#@，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前#*，住房“以旧换新”处于起步阶段@%@%，实施时间较短%*%%#，并且不少地方仍待出台具体实施细则@@#。但无论哪种“以旧换新”模式%%@#，都是一场多方博弈@%，一些共性问题亟待解决@@@#。
一方面*@，需要多方合力推进*#%@。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多##%#，单靠政府或市场的力量都十分有限**@*%，需要政府、企业、业主多方合力推进@#@@#。”罗异铿提醒##。因此@@*，未来的“以旧换新”也需要因地制宜%**%，多种模式相结合*#，以产生更大效果%@%。
另一方面#@#，“以旧换新”既关联着刚需买家***，也关联换房卖家*%，是一场“双向奔赴”@%*@%，需要考虑更多细节和诚意##%。例如在政策层面进行完善和监督*#%*。扩大政策覆盖面%%@*#，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘#@，换房人选择较少@%#。在促成交易方面%*，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策#@#@。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出%#%，政府还应制定规则###%*，确保各项优惠政策能落地**，比如契税减免、中介费减免等%*##@。同时##*，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用%#**，让业主放心地参与到“以旧换新”中%@*%。另外@%，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台#@%@%。而对于参与的房企、国企等来说##%@，首先要拿出有品质的房源##，此前有部分地方新房房源品质较低%#@@，甚至被认为是售不出的“边角料”%*%%。
同时@**#，需要适当延长置换时间%*。“以旧换新”规则下**%@，对旧房售出有约定时限%*，但当前销售时间均较长@*%。“我们在实际操作中发现%**#@，例如有些房主对旧房的心理价位很高%%@，一直难以成交@@%，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限%%@%，延长到半年左右@%@。”李秀清说##。另外%@#@*，也要确保参与的楼盘能正常交付*@%@，并且对认购的定金要加强监管*%，对于未能完成“以旧换新”的业主#@，要能够按约定正常退还##@@。
多位专家指出@%%*，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”#**%@，要更精细化、接地气%@，尽可能满足各方诉求*#@@#，才能落地见效@%@。（南方日报）