58家上市物企成绩单：谁盈利？谁亏损？

　　58家上市物企成绩单：谁盈利？谁亏损？

　　2023年行业整体呈现营收增幅放缓、增收不增利、加强现金流管理等特点

　　上市物企2023年年报披露已经结束*%，营收盈利表现如何？新京报根据中指研究院统计的58家上市物企数据进行了纵向、横向的对比分析###%，整体来看**@%，2023年行业呈现营收增幅放缓、增收不增利、部分企业亏损、加强现金流管理等特点%%*。

　　上市物企盈利下降背后有哪些原因？对于业绩改善@%%#，企业有哪些措施可用？

　　“碧万绿”收入位列前三

　　从营收规模来看#**#，2023年%*%，物管行业呈现明显分化的特点*%##。

　　据中指研究院统计数据显示*#*%#，58家上市物企中*%，第一名碧桂园服务营收超过400亿元%#，最后一名仅3.4亿元*#*，为中天服务*#%*。

　　头部企业优势明显@*，“碧万绿”取得收入的前三名*##%%。其中#%，2023年*@#*@，碧桂园服务实现营收426.1亿元@*#*，同比增长3%%%***，营收规模排名第一%*@。其次是万物云%%，实现总收入约332亿元@#，同比增长10.2%#%*#。第三是绿城服务%*%*，收入173.9亿元#**@#，同比增长17.08%@@#。不过*%*%#，对比来看*##*@，第三名与前两名差距较大###。

　　第二梯队的物企%%*@@，收入规模在100亿元-160亿元%*，阵营内差距较小###。其中*%##，雅生活收入154.4亿元#@*%%，保利物业150.6亿元*@，华润万象生活147.7亿元@%%，中海物业130.5亿元#%@%%，恒大物业124.9亿元%#%#。

　　规模在50亿元-100亿元的物业企业有4家##**，分别为世茂服务、融创服务、永升服务、新城悦服务#%#。

　　最后一梯队物企收入规模在10亿元以下*@@@*，共17家#%#，其中兴业物联、众安智慧生活、祈福生活服务、烨星集团、德商产投服务、中天服务的收入在3亿元左右%*#。

　　从上市物企营收增速来看#%##，2023年回落明显*#*@。克而瑞数据显示#*#%，2023年#*，57家上市物企营业收入总值为2784.40亿元#@*#，均值为48.85亿元*@#%，同比增长14.34%*@*%@，增速较上年同期下降4.7个百分点%*#。

　　亿翰智库统计的2023年54家物企披露总营收为2718.97亿元#@@*，同比增长8.6%##*%#，增速较2022年同期的27.5%下滑了约18.9个百分点@%%，下滑幅度整体较大@#%%@。

　　对于收入增速下滑原因@#，亿翰智库分析#%%#，一方面是受到地产开发下行影响##%#，增量市场交付有所减少%#@#@，另一方面是物企从重规模进入重质量阶段；此外@#，增值服务收入也有所减少#%@*，同样受上游房地产企业影响@@@@#，物企主动缩减非业主增值服务收入#@*#*，同时业主增值服务开展并不如设想中的顺利##***。

　　具体来看#@%@，中指研究院统计的58家上市物企中#*%*%，44家营收实现同比增长#*，14家出现下降%*@。增幅排在第一的是建发物业*#**，同比增长55.83%；其次是滨江服务@%#，增幅41.69%；第三是苏新服务##%*#，增幅35.73%%%#。

　　降幅排在最后三位的是祈福生活服务、建业新生活、荣万家#*@，分别同比下降9.88%、9.64%、9.08%@%%@*。值得关注的是%@%%，规模排名靠前的世茂服务、融创服务#%@，营收也出现下降#*#。世茂服务营收82.03亿元@%，同比下降5.03%；融创服务营收70.09亿元%#%，同比下降1.64%#*%%%。此外@@，收入规模排在前20名的金科服务、合景悠活、远洋服务##@#%，营收也都出现下滑#*@。

　　行业整体增收不增利

　　从盈利表现来看#@，2023年物管行业整体是增收不增利%#，部分企业不仅利润下降@*%%，还出现亏损%@*@#。

　　58家上市物企中*#，49家实现盈利#*%，9家处于亏损状态%#*。其中##*%，华润万象生活以29.43亿元的净利润排名第一；其次是万物云@**，净利润20.36亿元；净利润超过10亿元的还有恒大物业、保利物业、中海物业@%%@。净利润前十名的还有招商积余、绿城服务、雅生活服务、建发物业、永升服务@*#，利润规模在5.2亿-7.5亿元*#*%#。

　　9家亏损物企分别是烨星集团、正荣服务、浦江中国、朗诗绿色生活、时代邻里、融创服务、佳兆业美好、建业新生活、金科服务*@##%。其中金科服务亏损最多@#*##，其次是建业新生活、佳兆业美好#%*。

　　年报显示#*#%%，2023年@%@%，金科服务净亏损9.82亿元*@@**，归母净亏损9.51亿元%#*@@。建业新生活亏损约5.78亿元@*%#，2022年同期为5.71亿元；归属于公司股东的年内亏损约5.74亿元@#@%@，2022年同期为5.62亿元@#@#@。

　　从净利润同比增速来看@*%*%，58家物企中%@*%，刨除9家亏损企业@@%%，28家企业净利润同比增长%*，21家同比下降#@。其中*@###，增速最高的是建发物业***，净利润5.47亿元%%，同比增长117.79%；其次是第一服务控股@@@@，净利润7015万元#***#，同比增长38.78%；第三是华润万象生活*@，同比增长32.96%##@@#。

　　净利润同比负增长的有众安智慧生活、永升服务、星悦康旅、兴业物联、卓越商企服务、东原仁知服务、碧桂园服务等#@。其中@#*，世茂服务降幅最大@#%，净利润3.17亿元*#*@%，同比下降136.13%；其次是鑫苑服务@#%，同比下降108.41%；另外#*，弘阳服务同比下降84.83%**@%%。

　　对于下降原因%#，弘阳服务称##@，由于地产行业市场环境的不利影响@@*@，特别是地产开发项目服务需求的减少和非业主增值服务收入的降低*#，非业主增值服务收入在报告期内从2022年的约1.25亿元大幅降至6690万元%@%，降幅高达46.3%#@*。

　　整体来看%*，2023年#*@%，上市物企增长质量有待提高##%。从行业层面来看@**@，亿翰智库统计的54家物企净利润总额约为157.16亿元*#**，同比增长6.8%#*@@，利润增速并未跑赢营收增速#*。其中%##@*，共24家物企出现毛利润下滑%%。

　　利润下滑背后的原因是什么？深圳恒赛福科技有限公司、深圳恒车通停车服务有限公司董事长唐学斌表示*#%%@，物业企业2023年利润下降#@%，其实不是物业公司本身的问题#@，而是以往物业公司所谓的盈利是不真实的*%%%，2023年只不过是逐步回到真实的状态#@*，当然*%，也有一些物业企业进行了大量收并购#*，但实际上并没有完成所收购企业的融合%%%%，或者未能真正达到原来的收购预期*@%@，导致大量计提商誉减值#%#%，这方面也是影响物业公司利润的一个方面#%%。此外#*%*，还有一些物业公司和地产公司在资金、损失方面牵扯不清%%，这也导致了利润下降%@@%*，而这可能是一个短时的现象*#**。

　　此外%*##%，从盈利水平来看%#%，过半上市物企毛利率同比下降#@*#@。中指研究院统计的58家物企中#@@#*，平均增速为-1.45%#%###，其中#####，19家同比增幅为正*@#*@，39家增幅为负@%#，典型的增收不增利*%%。具体来看@#**，降幅最大的是德商产投服务*#@，毛利率为26.84%@%#%%，同比下降8.58个百分点；其次是荣万家#*#%，毛利率24.94%*%，同比下降6.95个百分点@%*。

　　亿翰智库称#@@#%，从利润率角度来看*%，上市物企毛利率、净利率均出现一定程度的下跌###，2023年平均毛利率约为20.25%*%**，较2022年的22.92%下降约2.7个百分点@@%，净利率以及归母净利率相对保持稳定@@@。

　　万物云董事长朱保全认为*@*，当下@#@@，很多企业毛利下滑%@，其实就是财务报表的一次清洗%#*@%，过去来自于关联单位的业务比例高#*#，毛利也高##@，关联收入比例下降了#@%@@，毛利自然下降了#@*#*。

　　对于盈利水平的下降*#@@，深圳市物业管理行业协会秘书长张红喜总结以下几点原因：新入伙项目减少；成本逐年上升*%，但调价相当困难；与开发商有关的非业主增值服务大幅降低；老旧小区、“三供一业”(供水、供电、供热及物业管理)以及城市服务等低毛利业务占比上升%#。

　　减值拨备致利润“失血”

　　值得关注的是*@，上市物企业绩大幅缩水背后的一个主要原因%#，是对于关联企业的减值拨备%@*@。受地产开发流动性危机影响*%**#，关联方应收款风险上升@%*%#，这些物企对应收款等进行大额减值拨备%#*##。

　　对于利润下降##*@，碧桂园服务解释的第一个原因就是关联方贸易应收款减值拨备%@%。其称#*@*@，出于谨慎性原则@%，已就关联方所欠的贸易应收款项进行计提减值拨备约18亿至23亿元；对公司的商誉及其他无形资产减值计提约14亿至18亿元@#*%@。

　　建业新生活公告也指出**@，亏损原因主要是对贸易应收款项和金融资产增加减值拨备*@#@#，以及调整和缩减向非业主业务板块提供的增值服务规模%*%*#，导致该分部收入和盈利能力下降@@#*。

　　据了解%*##*，2023年##，建业新生活贸易应收款项减值拨备达13.08亿元*#%@*，同比大增548.41%**。高额减值因此成为公司2023年利润由盈转亏的主要原因%###。

　　此外@@*@#，弘阳服务利润显著下降*#*，主要因房地产行业市场环境变动#%%#，导致对关联方的应收款项计提减值准备大幅增加%%%。数据显示*@，弘阳服务2023年计提减值达1719.9万元**@@%，较2022年的927.4万元同比增长85.42%%%%@@。

　　还有雅生活@*@，2023年产生的商誉减值亏损达到4.3亿元；贸易及其他应收款减值拨备达到5.4亿元%@@%，同比增长14.9%%#@。

　　雅生活指出#*，净利润下滑的原因%*@*，一是业务结构调整%*，非周期业务(物业管理服务、业主增值服务和城市服务)占比提升及运营成本上升；二是出于谨慎性原则@*@%#，对贸易及其他应收项及商誉计提减值拨备#%。

　　中指研究院物业总经理牛晓娟分析称@#，2023年@%%%，部分企业关联方面临流动性困境*@@#，导致企业对关联方应收款项计提的减值准备大幅增加**%，坏账风险加大%@@*@，利润“失血”%#*%*。不过*@#%*，商誉及无形资产占净资产的比重下降*%#，商誉减值对物企利润的冲击减弱@@@@%，但企业出于谨慎考虑%#，计提商誉减值准备#*@，对利润的影响仍需时间消化****@。其中@@@，国企凭借稳定关联方的加持*#%，受减值影响较低@%%@*，利润及利润率仍有保障%@*#%。

　　牛晓娟进一步称@%#，为了减轻企业的减值拨备与计提的影响#%@@，物企仍需进一步提升自身的独立性*@**%，逐渐以市场化原则处理与关联方的业务往来；项目来源更加多元#%@*，通过招投标、合资合作、并购等方式@%%#*，降低关联方项目供给占比@#，使业务开展更加科学合理*%。

　　注重加强现金流管理

　　现金流是企业的生命线###@，地产开发行业遭遇现金流挑战**，违约不断*%**%，对于关联度较高的物业企业来说@#，有了前车之鉴**@@*，对于现金流的管理与重视都在2023年加强**。

　　在2023年物企业绩发布会上@*@#，“经营性现金流”成为高频词之一*%。亿翰智库以发布年报数据的54家物企为样本@*@，行业内的流动比率均值约为1.86@@@**，处于良好的合理区间@#@@。其中52家物企的流动比率大于1*@%*，证明了物企在去周期化背景下的优秀运营效率和盈利质量*#@。

　　克而瑞显示#%@*@，披露数据的57家上市物企现金及现金等价物均值为22.8亿元#@，较同期增长10.4%@*#%#，增速由负转正@*，7成以上的企业现金及现金等价物提升%@#。

　　其中@**##，万物云现金及现金等价物最高%*%*@，为157.45亿元；其次是华润万象生活%%*，为156.33亿元；第三是碧桂园服务#@#，为126.37亿元*@。

　　从经营性现金流净额表现来看@%*，企业安全系数也正在提高@@@。多家上市物企盈余保障倍数超过1*@%%，如世茂服务该比例高达3.25%#。

　　即便如此#@，仍要关注应收账款的潜在风险@*。从整体情况来看#@#%，克而瑞统计的55家上市物企应收账款均值为16.38亿元*%*，同比增长13.45%%#@#，较上年同期下降19.9个百分点%@#，但仍高于营收增速(7.19%)@%。应收账款周转天数提升仍是普遍现象@%#%*，下降的企业不足2成%@*，应收账款回收难度依然较大#@#%，坏账风险依然存在#**。

　　以建业新生活为例##，2023年@@，其来自关联方的贸易应收款项规模约16.94亿元%**%*，占总规模比例约57.01%#%，虽然呈下降趋势%%*，但是这个比例仍然较高*%*@@，业绩未能摆脱地产公司的影响@#***。

　　牛晓娟指出#@#，总体来看**，随着企业独立性的进一步提升@@#%@，在经历了前两年大额计提减值后#%%**，2023年金科服务、融创服务、世茂服务等企业计提减值情况均有所好转%%%，应收账款对物业企业带来的坏账风险总体可控*#*%。

　　未来应多渠道提升业绩增长

　　对于未来*%%，有业内人士分析@#，物企整体盈利水平仍将持续下降**#*。那么#@@@，物企应该如何提升毛利率、净利率水平？

　　张红喜建议*@#*@，构建服务价格动态调整机制%@@%，带动物业费价格适当调整；加大拓展新项目和新业务力度@#%@，强化规模效应；利用技术手段降低服务成本；做强业主增值服务%%。

　　展望未来@%***，牛晓娟认为*###，物业企业为实现业绩增长@%%，需要重视多元业态、科技应用以及人才梯队建设%%*##。从行业长远发展看%#，做好基础服务的同时%*#%，各项增值服务和创新服务依然是物业企业必须攻克的领域#%%，尤其在房地产开发市场进入存量时代后##，如何充分发掘物业的自身优势%**，进一步激活多元赛道潜力%*#，是行业面临的重要课题**@，包括社区增值服务以及城市服务、IFM(综合设施管理)等创新型业务%%%。

　　牛晓娟进一步指出#*##，物业服务企业要顺势而为#@#，积极拥抱科技%@#，将新技术不断应用于管理和服务#%@*，结合不同业态的特殊性分类别输出不同的解决方案#@*，不断打破服务边界@@#*，满足不同业态的物业管理需求*@#@，开启“智慧物管”新时代##@#。

　　牛晓娟表示%*，随着行业发展节奏放缓***@#，由高速发展转为高质量发展%%#，企业对于人员素质和能力提出了更高要求@**。好的服务是优秀的员工在实践工作中磨练出来的*#@，物业服务质量与员工的素质息息相关@**，物业企业需要通过精简、优化现有员工团队#*，招聘更多专业人才#%#，实现组织结构的优化及员工素质的提升##*#%，为企业未来发展积蓄能量%%@@。

　　“总体来看@%#@，物管行业虽然步入低速增长时代@%#*%，但仍充满机遇%@%@#。未来*@%，物企仍将顺势而为*@，不断开拓创新*@，引领行业朝着更加健康、可持续的方向发展**@@。”牛晓娟说#@@@%。

　　采写/新京报记者 段文平

　　来源：新京报