大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
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本文转自:中新网
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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”%%*%,各地如何应对?
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期*@。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后##,在新一轮政策潮中#@,“以旧换新”作为“去库存”的新举措##*,几乎成为各地的“标配”@%@%*。
据不完全统计*##%@,目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策%**,大湾区也已有6城“官宣”入局*%%*#,其他城市也在积极探索实施@%。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策#%,未来范围会扩大吗?要注意哪些问题?最终能“换来”一个怎样的市矦@。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何?
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@%。
5月15日起@@@*,广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动%#。记者从花都房地产行业协会获悉%*,活动第一天共签订住房“以旧换新”5单@*@*#。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议@#,并且交了新房定金#%。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍%#**%,当天反馈比较理想%%,“相信后续效果会不错”#%@%%。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”%#@**,面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)##%**。
4月30日*@*%,中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”#*@##,其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措*%%。
广东多城“官宣”入局#%@。3月1日%%,惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动%#,以惠城区为试点#*##。
4月23日*%,深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知##%%*,在一线城市中首个落地“以旧换新”#@。
4月30日*#%@@,中山6个部门联合发布措施@*@,其中提出鼓励居民住房“以旧换新”@@@*。同日%@#**,肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》@*@,推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施**。
5月13日*@@%@,佛山发布13条房地产新政%*@,其中提出鼓励支持住房“以旧换新”*@。
可以看出@*%@#,大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@#。也有多地虽未“官宣”@%,但也正探索实施@%%%。比如在江门@**,江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股*@,在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”@@@%#。博富控股总裁助理李秀清介绍#@*,目前两个项目成交约20套%@*%,咨询客户过千组#@,“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的#@。”
“以旧换新”如何运作?
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示%%,截至目前#**@@,全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”@%,并且预计还将有更多城市加入%@。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍#@*#@,目前住房“以旧换新”主要有四种模式*%@**。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)##,由房企、中介机构、换房人共同完成%%##%。换房人认购房企新房并优先锁定@##,同时中介机构帮助业主优先出售旧房@%#*#。若一定期限内旧房售出##,则按流程购买新房;若在约定时间内旧房未售出*#%@%,则房企退还新建商品住房认购金%%***。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式#%*。从全国范围内来看*#*%%,目前%##,宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式%%%%@。
二是房企收购模式*%@*,房企按照评估价格收购换房人的二手房#%,收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款%@%。比如在珠海%%@,今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”##@#,直接收购存量二手房以促成新房交易##@#%。
三是政府收购模式%%,即由政府或委托的国企按规定收购二手房#%。比如较早推出“以旧换新”的郑州*#%,由郑州城市发展集团为主体%#%%@,通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房#%@,同时换房者选购平台房源库中的新房@*#**。还有一些地方特色的延伸***%%,比如肇庆提出“旧房转保障性住房”@##@,即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租%*#,由此获得政府指定机构支付的一定年限租金@@,并将其全部用于购买商品房##*%@,无需卖房即可换新#%**。
四是政府补贴模式*#,对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴@%@。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴%****。
目前来看%#@@*,三方联动是各个城市主推的模式#*%,由于是基于市场自发行为*@,房企的资金压力�%#@。腋菀兹美环空吆椭薪榛�##%。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式@#,最终认为‘联合帮卖’模式比较合适#@。”李秀清介绍*%,主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小%**%。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出*#,这一模式主要面临二手房市场调整压力##%%@,当前不少城市的二手房挂牌量处于高位*%%,换房人无法快速售出二手房@**%,交易周期过长@@*%,不一定能促成“以旧换新”*%*。
房企收购模式暂时只有少数企业开展*#%,由于新房选择的局限性较大##,且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高@@@,比如要求一定楼龄、位于较好地段等@*%#,惠及面不广@#@#%。
政府或国企收购模式%%%*%,由于信用背书受到欢迎@#。但财政负担较大#@%#,收购规模有限#*#,如郑州试点收购500套、南京收购2000套%%#%,面对庞大的二手房挂牌量@%@@%,显得杯水车薪*@@#。另外还需考虑资金平衡*%%%,政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等#%,都存在资金平衡、盈亏的考验#@*%@。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向@%**,避免闲置空置%@%#。对于保障性住房筹建压力较大的城市*%%@,有条件可以采取该模式*%#。”罗异铿说@@*,而政府补贴模式%**#,目前一般仅在非一线城市实施@%*##,大部分城市的补贴力度也相对较小@%@。
共性问题如何解决?
住房“以旧换新”需要多方合力推进@@*%*,政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前%#,住房“以旧换新”处于起步阶段%%@*@,实施时间较短@%,并且不少地方仍待出台具体实施细则%%。但无论哪种“以旧换新”模式%**#%,都是一场多方博弈*%***,一些共性问题亟待解决@#*。
一方面@@*,需要多方合力推进#@#@。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多#%**@,单靠政府或市场的力量都十分有限#@%,需要政府、企业、业主多方合力推进@*#%*。”罗异铿提醒#@#@#。因此%%##*,未来的“以旧换新”也需要因地制宜*%,多种模式相结合@#,以产生更大效果@#。
另一方面#***,“以旧换新”既关联着刚需买家#%%,也关联换房卖家*@@,是一场“双向奔赴”#@%%,需要考虑更多细节和诚意%*%*@。例如在政策层面进行完善和监督*#*。扩大政策覆盖面##%#,目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘@%*,换房人选择较少*%%。在促成交易方面#%,不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策%%*。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出@@#@@,政府还应制定规则*#@@%,确保各项优惠政策能落地%#%,比如契税减免、中介费减免等*@%#。同时#@,要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用@@@%,让业主放心地参与到“以旧换新”中*%%*#。另外#*@,建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台#@。而对于参与的房企、国企等来说%%%,首先要拿出有品质的房源@@@,此前有部分地方新房房源品质较低*@,甚至被认为是售不出的“边角料”**。
同时##%,需要适当延长置换时间%#%。“以旧换新”规则下@@*,对旧房售出有约定时限#*,但当前销售时间均较长@%#。“我们在实际操作中发现*##,例如有些房主对旧房的心理价位很高#*#@,一直难以成交%@%*,我们目前准备视情况将约定时间从60天期限#@%,延长到半年左右%%*。”李秀清说#*#。另外#*,也要确保参与的楼盘能正常交付@*,并且对认购的定金要加强监管@*@*,对于未能完成“以旧换新”的业主@*,要能够按约定正常退还@*。
多位专家指出#*#,当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”##*@,要更精细化、接地气%%@@@,尽可能满足各方诉求%*,才能落地见效*%@。(南方日报)
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